O imobiliário à lupa. Setor a setor...

Retalho, escritórios, turismo, reabilitação, banca. Eric van Leuven, que é desde 1991 managing partner da Cushman & Wakefield (C&W), faz um ponto da situação – em discurso direto – sobre os vários segmentos do setor imobiliário ao idealista/news.

Segundo o responsável, que considera que “os negócios agora são mais pensados”, os grupos hoteleiros que ainda não estão presentes em Portugal continuam muito interessados em investir no país, até porque “não lhes passa ao lado o ‘boom’ turístico”. “O difícil é encontrar coisas para eles”, conta.

Um ano em grande para o retalho
Em termos de volume é de longe o setor com mais investimento. O número de transações não é muito grande, não sei se chega a meia dúzia, mas o volume é. Em 2016 continuará assim. É capaz de aumentar em número de operações, não em volume. Vamos ver mais centros comerciais a serem colocados no mercado, porque há vários fundos que estão a chegar ao fim de vida ou a ser renovados por prazos mais curtos, e os proprietários atuais vão querer beneficiar do bom momento.

Em termos de ocupação, continua a haver muito interesse nas localizações mais prime. O centro comercial Colombo, por exemplo, está a efetuar uma renovação fabulosa em termos de introdução de novas marcas. Nos últimos anos, o Colombo fez 250 renovações, o que é fabuloso e demonstra a dinâmica e vontade de entrar de novos retalhistas. O mesmo acontece na Avenida da Liberdade e no Chiado. 

"Nos últimos anos, o Colombo fez 250 renovações, o que é fabuloso e demonstra a dinâmica e vontade de entrar de novos retalhistas. O mesmo acontece na Avenida da Liberdade e no Chiado"

Mercado de escritórios muito ativo
E mais houvesse. Neste caso é uma questão de falta de oferta. Há mais investidores interessados em escritórios que em retalho, até por uma questão de dimensão. Teremos feito a maior operação, com a Torre Ocidente [Centro Comercial Colombo], e temos uma outra operação em curso muito grande. O problema é a falta de espaços grandes.

Vai ser um ano muito bom, melhor que 2014 em termos de volume de absorção. No ano passado, o volume total foi de 126.000 m2 e este ano já vai em cento e tal, mas o final do ano costuma ser bastante ativo, por isso no mínimo será igual ao ano passado. Não é um recorde, que foi 230.000 m2 em 2008, mas aí envolveu o arrendamento do Campus da Justiça.

O mercado de escritórios está dinâmico e não se vê ainda aumento de renda e já se vê uma diminuição dos incentivos, mas parece-me inevitável que as rendas subam, até porque começa a haver falta de certos escritórios em certas localizações, e com as rendas praticadas hoje é difícil construir novo, ou mesmo reabilitar. 

Turismo e hotelaria a mexer
O turismo também condiciona o mercado imobiliário, mais o segmento da habitação, que não trabalhamos. O que trabalhamos é a venda de edifícios por reabilitar. Só na Avenida da Liberdade vendemos e comprámos vários edifícios, sempre em representação de clientes. É um mercado muito interessante e com muita dinâmica. Há muita procura, há investidores com interesse. 

Há muito mercado no setor hoteleiro. Continua a haver muitos hotéis independentes e a tendência será aliarem-se aos sistemas de reservas, ou até serem comprados ou rebatizados – passarem a fazer parte de uma marca. 

Continua a haver muito interesse por parte das cadeias internacionais. Há muitas que ainda não estão presentes em Portugal ou que se sentem sub-representadas e claro que não lhes passa ao lado o “boom” turístico. Estamos em contacto com várias cadeias que querem estabelecer-se, mas são muito exigentes. É difícil encontrar coisas para eles. 

Aposta na reabilitação urbana
Ainda há muitos edifícios por reabilitar. Basta andar pelas ruas para ver. Estamos a falar da Avenida da liberdade, mas há milhares de imóveis noutras zonas, como por exemplo no Rossio, Praça da Figueira, Martim Moniz, Avenida Almirante Reis. Saldanha, Avenida Fontes Pereira de Melo.

O “boom” da Avenida da Liberdade
Retalho de luxo será sempre na avenida ou muito perto, na Rua Castilho, na Rua Rosa Araújo, que será a próxima a alojar comércio de luxo. O próximo “boom” é nas zonas mais adjacentes, a Avenida Fontes Pereira de Melo, a Avenida Almirante Reis, a zona ribeirinha... Têm boas acessibilidades, comércio local e vivência agradável. 

"Retalho de luxo será sempre na Avenida da Liberdade ou muito perto, na Rua Castilho, na Rua Rosa Araújo, que será a próxima a alojar comércio de luxo"

Bancos mais disponíveis para emprestar
Nota-se uma melhoria. Há bancos disponíveis para financiar o imobiliário comercial com “cash flow”. Para ativos com rendimento há financiamento de montantes não muito altos, até 50 milhões. Para mais de 100 milhões só os bancos estrangeiros, que são quase todos, porque quem financia em Portugal esse tipo de imobiliário são sobretudo as entidades estrangeiras: Santander, Banco Popular, Deutsche Bank, ING... 

Que imóveis têm os bancos?
Depende. Uns bancos já limparam mais que outros. Já nenhum está muito aflito, as tais pechinchas já não são tão fáceis de obter. Segundo consta, tudo o que é habitação de qualidade razoável já foi despachado. O que ainda têm muito são terrenos. 

Terrenos da antiga Feira Popular em Entrecampos. E agora?
Não me quero pronunciar muito sobre isso. Estive intimamente envolvido com um potencial oferente, que acabou por não oferecer, e vi a polémica [em torno das avaliações], mas não quis falar. Não há dúvida que é um dos melhores terrenos da Europa para desenvolver, tendo em conta a área e localização. O potencial construtivo é muito interessante, mas tem um caderno de encargos com muitas limitações/imposições.