Casas pré-fabricadas e modulares: tudo sobre licenciamento e outros procedimentos legais

As casas pré-fabricadas e modulares têm vindo a ganhar cada vez mais popularidade em Portugal, devido à maior simplicidade e rapidez de construção face à alvenaria tradicional. E as novas necessidades de espaço em casa e modos de vida, gerados pela pandemia da Covid-19, vieram contribuir para um crescimento da "moda" no mercado nacional, acompanhando as tendências internacionais. Mas como se trata das licenças e de outros aspetos, como os impostos, neste tipo de construção? Respondemos agora com fundamento legal.

Estas casas são edifícios pré-construídos em secções ou casas montadas em múltiplos módulos. São produzidas em fábrica e transportadas para o terreno, onde será feita a sua montagem numa única casa e realizados os acabamentos finais, sendo uma alternativa à construção de uma casa tradicional (alvenaria tradicional) na qual o edifício é construído de raiz no terreno que será ocupado.

E se há ganhos ao nível do tempo e do custo da construção pré-fabricada, além de outras vantagens - a par de algumas desvantagens, como a logística -, haverá igualmente que considerar os custos e 'timings' dos procedimentos legais associados a este tipo de obras por forma a decidir se esta é a melhor opção, tal como alerta a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news, focado nas exigências legais que a escolha deste tipo de construção acarreta.

1 – Seleção do terreno

Antes de iniciar o fabrico dos módulos que irão constituir a casa, o primeiro passo será encontrar o terreno no qual a construção será edificada.

É aconselhável que o fabricante visite o terreno escolhido por forma a verificar a localização do mesmo, as condições do solo, a orientação para o sol e o vento, os acessos, a instalação dos serviços públicos ou requisitos para poço ou instalação sanitária. Todos estes fatores irão condicionar o plano final de construção e o fabricante poderá igualmente orçamentar os custos de preparação do terreno caso estes não estejam incluídos no preço.

De um ponto de vista legal, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (DL n.º 555/99, de 16 de dezembro) define “Edificação" como “(…) a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de permanência.”, não fazendo qualquer distinção entre edificações de alvenaria tradicional e casas modulares e pré-fabricadas, pelo que os critérios legais a aplicar na seleção de um terreno para construção serão semelhantes aos aplicados numa construção tradicional.

Assim, à partida, dever-se-ão excluir quaisquer terrenos que se encontrem inseridos em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN), Rede Ecológica Nacional (REN), áreas protegidas ou área costeira uma vez que as limitações de construção nessas áreas condicionam ou impossibilitam mesmo qualquer projeto.

Posteriormente, haverá que consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) do município onde o terreno se situa, uma vez que será este o instrumento que irá qualificar o solo do terreno (solos urbanos, urbanizáveis, solos rurais, espaços naturais, agrícolas, etc..).

2 – Construção da casa modular

As casas modulares costumam ser promovidas como sendo mais baratas do que as casas de construção tradicional. O seu tempo de construção é menor e, assim que é definido o projeto, a planta, os materiais e os acabamentos, o orçamento não estará sujeito a alterações significativas.

Contudo, importa considerar que as construções modulares carecem de licenciamento camarário e, como tal, haverá que considerar também estes custos, além da construção e da compra do terreno.

Importa também ter em conta que a obtenção de crédito à habitação para este género de construção é mais difícil e, geralmente, as taxas aplicáveis são mais elevadas e com prazos de pagamento mais curtos do que as que são aplicadas nas construções tradicionais ou na aquisição de um imóvel já construído.

3 – Processo de Licenciamento

O enquadramento legal das casas modulares ou pré-fabricadas é semelhante ao das habitações de construção tradicional, pelo que o licenciamento deste tipo de construções é obrigatório.

Assim, antes de avançar com a construção dever-se-á pedir uma informação prévia à Câmara Municipal onde se irá construir a casa, de modo a garantir a viabilidade do projeto. Posteriormente, haverá que apresentar o projeto de arquitetura - memória descritiva, plantas, cortes, alçadas, e demais elementos - à Câmara Municipal do município onde se irá construir a casa, devendo este processo ter lugar antes de ser iniciada a montagem e construção da obra.

Após a aprovação do projeto de arquitetura, deverão ser apresentados os projetos de especialidades – esgotos, alimentação e distribuição elétrica e instalação de gás – para que a Câmara Municipal consulte as entidades que devem emitir parecer, autorização ou aprovação, analise os projetos de obras de edificação e emita a licença de construção.

Apenas após a emissão da licença de construção se poderá avançar com a edificação da obra, devendo haver um empreiteiro que ficará responsável pela obra e pelo livro de obra.

Terminada a construção, haverá ainda que requerer aos serviços de urbanismo da Câmara Municipal a emissão do alvará de licença de utilização, que terá lugar após as vistorias com vista à comprovação da conformidade da obra realizada/construída com os projetos aprovados e as certificações de água e esgotos.

4 – Pagamento de impostos

Independentemente do tipo de construção - alvenaria, madeira, pré-fabricada ou modular – o imposto municipal sobre imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, pelo que com a inscrição do imóvel junto da autoridade tributária e a emissão da respetiva caderneta predial haverá lugar ao pagamento deste imposto anualmente.

Conclui-se assim que, apesar da construção das casas modulares e pré-fabricadas poder ser mais rápida no que diz respeito ao método e tecnologia de construção, o mesmo não acontece com os procedimentos legais, que terão prazos de resposta e custos semelhantes aos de uma construção tradicional.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal