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Maior imobiliária espanhola prepara-se para cotar na Bolsa de Lisboa

Autores: Tânia Ferreira, Luis Manzano, @Ana P. Alarcos

A sociedade de investimento imobiliário Merlin Properties escolheu Portugal como a extensão natural do seu ponto de origem, a vizinha Espanha. Tornou expressiva a entrada no mercado nacional com a compra da sede da NovaBase, no Parque da Nações, em meados de 2015 e, há cerca de um mês, voltou "à carga" com a aquisição do edifício do Monumental e de uma das Torres de Lisboa. Mas os planos da maior imobiliária cotada em Espanha (por valor de capitalização) não se ficam por aqui em Portugal.

Em entrevista ao idealista/news, o presidente da Merlin revela a estratégia de crescimento da companhia no nosso país, dentro do contexto ibérico. Ismael Clemente, licenciado em Direito e Administração de empresas por ICADE, membro do Spanish Council do Urban Land Institute (ULI), é o máximo expoente da radical conversão que viveu o setor imobiliário em Espanha nos últimos anos. 

Este estremenho, nascido a poucos quilómetros de Portugal e que fala as línguas dos dois lados da fronteira, acumula quase 20 anos de experiência, tendo conseguido demonstrar em tempo recorde que o setor da construção volta a ocupar lugar no principal índice bolsista espanhol, o Ibex 35, com uma fórmula completamente nova no mercado vizinho, uma Socimi. 

Clemente é o presidente conselheiro delegado da Merlin Properties, uma sociedade de investimento imobiliário que se constituiu há dois anos e que se parece muito mais às sociedades anglo-saxónicas que investem no setor (os famosos REITS, Real Estate Investment Trust) do que a qualquer promotora imobiliária que opere na Península Ibérica.

O seu modelo de negócio baseia-se em comprar escritórios, centros comerciais e naves logísticas, maximizar o seu potencial e explorá-los através de contratos de arrendamento. Uma forma de funcionar completamente diferente do tradicional esquema de construção residencial, com que a qual obtém rentabilidades invejáveis num mercado com as taxas de juro em mínimos históricos.

Não percas, por isso, as novidades que Ismael Clemente nos conta "De viva voz", no dia em que se realiza a primeira grande assembleia-geral de acionistas do ano desta empresa, cuja rota passa definitivamente também pelo mercado imobiliário português.

Porque está a Merlin Properties a investir em Portugal?

Desde que foi para a bolsa em Madrid, a Merlin sempre se definiu como uma companhia de âmbito ibérico, tendo Espanha e Portugal como mercados core. Na área de escritórios, a empresa tem como vocação investir, sobretudo, em Madrid e, de forma secundária, em Barcelona e Lisboa. São os três pés que cobrem cerca de 90% do negócio.

Em termos logísticos, os nossos quatro hubs principais são Barcelona, Saragoça, Madrid e Valência, e também aceitamos trabalhar em três zonas secundárias como o País Basco, Lisboa e o corredor Málaga/ Sevilha

"Estamos a analisar oportunidades para duplicar presença em escritórios em Lisboa, sempre e quando não exista compressão de yields e rendas, que diminuam a rentabilidade". 

Vão continuar às compras em Portugal? Há algum negócio na calha?

Continuamos a estudar oportunidades de todo o tipo em Portugal, tanto de escritórios, como de centros comerciais e logística, mas com muito cuidado, porque é um mercado pequeno e bastante ilíquido.

Em Lisboa, no mercado de escritórios, por exemplo, tão importante como escolher o edifício certo é não exceder-se em volume da carteira, porque rapidamente se passa de player a market maker e isso pode comprometer os negócios no futuro.

Quais são em concreto os objetivos para o mercado português?

A nossa presença atual em Lisboa na área de escritórios é de cerca de 45 mil m2 e o normal seria atingir entre 90 mil e 100 mil m2 de portfolio. Estamos a analisar oportunidades para atingir esse objetivo sempre e quando não exista compressão de yields e rendas, que diminuam a rentabilidade associada à compra de um imóvel. Compraremos imóveis bons ou não compraremos. 

Em centros comerciais estivemos a olhar para várias coisas, mas é um mercado dominado por um par de players e é muito difícil encontrar um centro de qualidade que não esteja nas suas mãos.  

"Em logística, estamos a trabalhar para fechar um portfolio e uma parte será em Portugal".

Em logística, sim, estamos agora a mesmo a trabalhar para fechar um portfolio e uma parte será em Portugal.

Já os hotéis, ao contrário de outros investidores, não são uma estratégia de longo prazo da Merlin.

A compra de uma companhia similar a Testa para crescer em Portugal faria sentido?

Conhecemos relativamente bem o mercado e não há grande coisa para comprar. Provavelmente a única oportunidade de crescimento que temos em Portugal é por via orgânica.  

Se for criado em Portugal um regime similar ao das Socimi (Sociedades Anónimas Cotadas de Investimento Imobiliário) de Espanha, estariam interessados em estar aqui cotados?

"A única oportunidade de crescimento que temos em Portugal é por via orgânica". 

Não acredito que, no atual enquadramento político, seja continuado o trabalho de desenvolvimento legal das Socimi, o que nos parece um erro. 

Mas é possível que, com ou sem Socimi, venhamos a cotar em Lisboa, em mercado aberto. 

"Estamos a trabalhar ativamente para cotar na Bolsa de Lisboa, em mercado aberto. Já contactámos o regulador".

Quando?

É um dos nossos planos e estamos a trabalhar nele ativamente, porque acreditamos que faz todo o sentido. Parte dos nossos ativos está em Portugal e temos muitos fundos portugueses a investir na Merlin.

Já tivemos uns contactos preliminares com a Euronext, o regulador de mercado, e estamos a trabalhar para que venhamos a solicitar o acesso à emissão, fazendo um dual listing em Espanha e em Portugal.

Isto não irá implicar a colocação de novas ações, nem aumento de capital. O que faremos é facilitar o trading aos investidores portugueses, sendo que temos fundos investidores de origem lusa, e alguns relevantes.

2015 foi um ano recorde de investimento estrangeiro no imobiliário em Portugal. Poderá manter-se essa tendência este ano?

Acredito que 2016 será um ano bastante mais calmo. Em parte, porque o risco político do país aumentou, significativamente, como mostram os títulos da dívida soberana, e isso faz com que a perceção dos investidores internacionais se desvie de um contexto de maior recuperação do mercado, fazendo com que haja menos atividade. 

"Acredito que 2016 será um ano bastante mais calmo em termos de investimento estrangeiro no imobiliário em Portugal, em parte pelo risco político. Mas contiua a ser um mercado mais interessante e rentável face a outros como Paris ou Londres".

Os investidores internacionais continuam, porém, a destacar o mercado ibérico como uma boa aposta...

A principal vantagem do mercado ibérico do ponto de vista dos investidores internacionais é que tem um diferencial positivo de yields e umas rendas muito muito baixas face a outros mercados europeus. Enquanto em Paris ou Londres é muito difícil comprar um edifício de escritórios de qualidade com yields superiores a 4% ou 4,25%, em Madrid podem conseguir-se coisas a 4,75% e em Lisboa a 6,25%.