O que muda no IMI dos imóveis degradados ou devolutos

O idealista/news está a publicar um dossier especial sobre o Orçamento do Estado 2019 (OE2019), em parceria com a PricewaterhouseCoopers (PwC). Neste artigo, escrito por Diogo Gonçalves Pires, contamos-te todas as novidades previstas no documento sobre o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), nomeadamente as que incidem sobre prédios degradados ou devolutos.

Conforme já oportunamente referido, a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2019 (OE2019), e ao contrário do que se chegou a esperar, não apresentou grandes alterações de cariz fiscal com impacto para o setor imobiliário. Estas foram, de resto, as principais medidas para o imobiliário incluídas na Proposta de Lei.

No entanto, uma das novidades apresentadas, em jeito de autorização legislativa e ao abrigo da promoção da reabilitação urbana e combate aos imóveis degradados ou devolutos, tem gerado algumas reações negativas do setor, nomeadamente, por parte de associações de proprietários e promotores imobiliários.

Através desta autorização legislativa, é concedida ao Governo a permissão para alterar as regras de classificação dos prédios urbanos ou frações autónomas como devolutos, o que culminará num impacto em sede do IMI.

Feita a introdução, importa agora perceber o que atualmente existe no normativo fiscal português e o que se pode esperar da referida autorização legislativa.

Regime em vigor

Atualmente, o código do IMI já prevê uma tributação agravada para prédios devolutos há mais de um ano (mas também para prédios em ruínas), aumentando, anualmente, para o triplo as taxas de IMI (que variam entre 0,3% e 0,45%, dependendo do município).

No que diz respeito ao conceito de prédio devoluto, o mesmo encontra-se previsto no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, definindo-se como devoluto o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado.

Para este efeito, considera-se como indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás e eletricidade, ou a inexistência de faturação relativa a esses consumos. 

No entanto, estão previstas algumas exceções quanto à sua classificação como prédios devolutos, nomeadamente:

• No caso de imóveis para habitação por curtos períodos em praias, campo, termas, para arrendamento temporário ou para uso próprio.
• Durante o período em que decorrem obras de reabilitação.
• Cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano.
• Imóveis adquiridos para revenda por pessoas singulares ou coletivas, desde que, em qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar de isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ao abrigo do regime da revenda.
• Que seja a residência em território nacional de emigrante português.
• Que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de carácter público ao serviço, entre outros, do Estado Português ou de organizações internacionais.

Importa ainda notar que a identificação e classificação dos imóveis como devolutos compete aos municípios, que notificam os proprietários para, numa primeira fase, estes exercerem o seu direito de audição prévia e, posteriormente, da sua decisão final.

Ora, conforme se verifica, e também sob o mote da dinamização do mercado do arrendamento urbano, reabilitação e renovação urbanas, os prédios classificados como devolutos já se encontram sujeitos a uma tributação agravada em sede de IMI.

No entanto, não só existem algumas reservas quanto à aplicabilidade prática da norma mas, sobretudo, quanto à eficácia de medidas desta natureza, claramente penalizadoras, por se entender que não só não resolve o problema de fundo como tem o efeito perverso de descapitalizar os proprietários de imóveis nestas condições, limitando (ainda mais) a sua capacidade de reabilitar ou renovar os respetivos imóveis.

Apesar destas reservas, a autorização legislativa prevista na Proposta de Lei do OE2019 segue a mesma matriz penalizadora.

Âmbito da autorização legislativa

Conforme referido, é dada autorização ao Governo para alterar as regras de classificação de imóveis devolutos, com o objetivo de aumentar a sua operacionalidade, atuando nas seguintes vertentes:

• Alargar a aplicação do conceito de devoluto a outras finalidades, designadamente políticas de habitação, urbanismo e reabilitação urbana.
• Considerar como indício de desocupação a existência de contratos em vigor com prestadores de serviços públicos essenciais com faturação inferior a um valor de consumo mínimo a determinar.
• Estabelecer a possibilidade de, no âmbito de vistoria realizada ao abrigo do Regime Jurídico do Urbanismo e Edificação (RJUE) ser atestada a situação de desocupação do imóvel, para efeitos da sua classificação como devoluto.

Está ainda prevista a definição do conceito de “zona de pressão urbanística”, através de indicadores objetivos a definir, mas que terão em consideração não só os preços do mercado habitacional, bem como os rendimentos das famílias ou as carências habitacionais, culminando com a possibilidade de os municípios aplicarem uma taxa agravada de IMI no caso de imóveis devolutos há mais de dois anos (cuja receita será alocada pelos municípios ao financiamento de políticas municipais de habitação), nos seguintes termos:

• Aumento da taxa de IMI ao sêxtuplo.
• Possibilidade de um aumento adicional de 10% em cada ano subsequente.
• Com um limite máximo de 12 vezes a taxa de IMI.

Por fim, e ainda sob a alçada da mesma autorização legislativa, importa notar que é ainda dada ao Governo autorização para alterar o RJUE, que aprova o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, quanto à intimação para a execução de obras de manutenção, reabilitação ou demolição e sua execução coerciva, bem como o Código do Registo Predial, no que respeita às regras dos atos sujeitos a registo predial, previstos no âmbito da presente autorização, designadamente, com a introdução de um ónus de transmissibilidade dos imóveis quando estes tenham sido objeto de intervenção administrativa.

Assim, e apesar de ainda estarmos em sede de Proposta de Lei e de se tratar de uma mera autorização legislativa (relativamente à qual o Governo tem 180 para exercer), é expetável que estas alterações normativas avancem e, mais uma vez, que o caminho escolhido para solucionar o problema dos imóveis degradados e devolutos seja o agravamento da tributação em sede de IMI.