PRR: o que muda quando há insolvência da construtora? Governo garante proteção das famílias

Um particular assina um contrato de promessa de compra de uma nova casa, paga um sinal e instala-se no novo lar. Em falta fica apenas a escritura para selar o negócio. Mas o que acontece se a construtora declarar insolvência e anular o negócio antes da assinatura final? Hoje, esta questão tem sido enquadrada por jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, que protege as famílias, que têm direito de retenção, concedendo-lhes uma indeminização – o dobro do sinal pago, de acordo com o Código Civil. Mas as duas linhas escritas dos documentos anexos ao Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) e dedicadas aos processos de insolvência geraram dúvidas entre os especialistas sobre uma possível alteração da posição da banca face à das famílias. Mas o que sugere afinal?

Embora não sejam claros ainda os moldes em que o Governo vai fazê-lo, é possível ler-se nos documentos na seção dedicada às insolvências e ações executivas o seguinte: “tendo em vista o reforço da posição do credor hipotecário ('mortgage lender'/creditor) proceder-se-á à revisão do regime de preferência do direito de retenção no confronto com a hipoteca”. De acordo com o Observador, para além destas duas linhas há ainda uma tabela no documento que revela que esta medida deverá ser colocada em marcha até ao quarto trimestre de 2022.

Numa primeira leitura dos especialistas consultados pelo mesmo meio, a conclusão era simples: o Governo pretendia fazer uma revisão nesta matéria para reforçar a posição dos bancos face à das famílias. Mas, entretanto, o Governo veio esclarecer que não é bem assim. O que pretende é garantir que os bancos veem a sua posição reforçada face aos empreiteiros no momento de receber o crédito dos promotores imobiliários que declararam insolvência. Isto é, o PRR quer reforçar o “direito do empreiteiro perante o qual o promotor imobiliário tenha dívidas”, algo que “não está previsto expressamente na lei”. Até agora, esclarecem, “tem sido invocado pelo empreiteiro o direito de retenção pelo imóvel, que prevaleceria sobre a hipoteca registada anteriormente”. Com esta revisão, o Governo pretende, então, “esclarecer por via legislativa, para dar segurança a todas as partes, o que prevalece entre estas duas posições: a do empreiteiro ou a do credor hipotecário”.

Sobre a posição das famílias, o Governo garante que, nestes casos, continuarão a ser protegidas. Na nota enviada ao Observador pelos ministérios da Justiça e da Economia lê-se que “não há intenção de alterar a regra do código civil segundo a qual o direito do promitente comprador de imóvel ao qual tenha sido entregue o imóvel antes da escritura prevalece sobre a hipoteca a favor do banco”.

Em declarações ao mesmo meio, o diretor da Associação Portuguesa de Direito da Insolvência e Recuperação Paulo Valério considera esta uma “decisão estranha” e explica que “simplesmente retirar o direito de retenção aos empreiteiros” é “juridicamente insustentável e incongruente com o que diz o PRR, que fala, clara e genericamente, em rever a preferência do direito de retenção em confronto com a hipoteca”. O que entende é que em alternativa “criar uma espécie de direito de retenção de segunda para os empreiteiros, que passaria, então, a não prevalecer face à hipoteca”.

A professora da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra Sandra Passinhas revelou ao mesmo meio que “a lei não prevê expressamente que o empreiteiro tenha direito de retenção relativamente ao dono da obra (o promotor imobiliário), mas a jurisprudência tem aceitado pacificamente que esse direito existe”.

Para além desta medida, há outras previstas no PRR com vista a alterar os processos de insolvência – em concreto a realizar uma revisão do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE). Uma delas é permitir “o acesso mais facilitado ao exercício de funções de administrador de insolvência”, revela o documento. Também está previsto “estabelecer como regra a citação eletrónica das pessoas coletivas, designadamente no processo de insolvência”, rever o Estatuto dos Funcionários Judiciais e facilitar aos Administradores de Insolvência a pesquisa, em bases de dados públicas, dos bens de quem entrou nesse tipo de processo.

*Notícia atualizada às 10h06 de dia 14 de março de 2021