A única coisa permanente é a mudança: melhorias metodológicas nos relatórios do idealista

Por Fernando Encinar, chefe de estudos do idealista

No idealista começámos a publicar relatórios de preços, praticamente, desde o primeiro dia da fundação da empresa, no ano 2000. Na altura, a informação relativa aos preços da habitação era relativa apenas às casas novas, ninguém contribuía ou sistematizava informação sobre imóveis usados, basicamente porque os dados que havia até ao nascimento do idealista, em Espanha, eram extraordinariamente atomizados, opacos e confusos.

A parametrização que a base de dados do idealista trouxe ao mercado permitiu, desde o início, ter informação de qualidade, em primeira mão e atualizada sobre a evolução dos preços das casas usadas em Espanha. Desde então, há quase 19 anos, tanto o idealista como o mercado imobiliário mudaram completamente. As necessidades dos utilizadores e a complexidade estatística de analisar, cada vez mais, os mercados fazem como que procuremos sempre as melhores formas de medir o mercado.

A metodologia dos nossos relatórios nasceu da colaboração do idealista com o departamento de estatística de várias universidades, mas tem sido aperfeiçoada ao longo dos anos, até ao dia de hoje, em que a incorporação da equipa de data (dados) no idealista permite dar um salto qualitativo no volume de mercados que analisamos.

Para o novo relatório, precisámos de implementar uma nova metodologia, mais sofisticada e completa do que qualquer outra coisa que tenhamos feito. Estamos convencidos de que todos os utilizadores que fazem uso intensivo dos nossos dados vão valorizar muito este novo método de cálculo, uma vez que proporciona uma maior abertura aos mercados locais com um apoio estatístico muito mais robusto. Além disso, para evitar saltos nas nossas séries, os dados desde 2007 foram recalculados com a nova metodologia.

Por recomendação da equipa estatística de idealista/data, atualizámos a fórmula para encontrar o preço médio com mais certeza: além de eliminar os anúncios atípicos e com preços fora do mercado, calculamos o valor mediano em vez do valor médio. Com esta mudança, além de aperfeiçoar ainda mais o nosso relatório à realidade do mercado, homologamos a nossa metodologia com as aplicadas noutros países na obtenção de dados imobiliários.

Agora passamos a incluir a tipologia de residências unifamiliares (moradias) e descartamos os imóveis de qualquer tipologia que estejam há muito tempo na nossa base de dados sem terem qualquer interação com os utilizadores. O relatório continua a estar baseado nos preços de oferta publicados pelos anunciantes no idealista.

Todos os detalhes técnicos da nova metodologia são explicados num documento de livre acesso. 

Os relatórios do idealista são baseados no preço oferecido pelos anunciantes de casas à venda e para arrendar. Eles não refletem o preço final, mas ao longo destes 19 anos a tendência marcada pelas nossas análises foi posteriormente confirmada por análises de outras fontes. No caso do arrendamento, a realidade refletida nos nossos relatórios de preços de oferta está muito alinhada com os preços finais. Qualquer utilizador que esteja à procura de um apartamento para arrendar sabe que, atualmente, os níveis de negociação são muito escassos, para não dizer quase inexistentes.

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