Obras e reparações num imóvel arrendado – de quem é a responsabilidade?

A necessidade de reparações nos imóveis e/ou equipamentos instalados no imóvel arrendado, suscita muitas vezes a dúvida sobre quem é responsável pelo pagamento destas despesas: o senhorio ou o inquilino? Hoje explicamos-te tudo, com fundamento jurídico, sobre este tema.

• Obras de conservação

Nos termos da lei, se nada for acordado em contrário, são da responsabilidade do senhorio todas as obras de conservação (ordinárias ou extraordinárias) exigidas pela lei ou pelo fim do contrato de arrendamento.

Por exemplo, as reparações no sistema elétrico ou as decorrentes de infiltrações, mesmo que o estrago resulte apenas do desgaste e utilização normal do imóvel, as revisões periódicas dos sistemas de aquecimento ou as reparações de estores elétricos e fissuras nas paredes deverão ser efetuadas e pagas pelo senhorio (obras ordinárias)

Diferente é a situação em que o dano no imóvel ou no equipamento resulta de uma má utilização feita pelo inquilino, caso em que a responsabilidade da reparação é deste último.

• Equipamentos e recheio

Quando o imóvel é arrendado com equipamentos e recheio, é essencial que o contrato preveja a quem caberá a respetiva reparação em caso de deterioração ou necessidade de reparação.

A lei prevê que o arrendamento de imóveis mobilados e seus acessórios se presume unitária, originando uma única renda e submetendo-se ao regime e princípios gerais do arrendamento; no entanto, e uma vez que surgem muitas vezes dúvidas entre os danos resultantes do desgaste normal (obras ordinárias) e os que resultam de má utilização, as partes deverão regular desde logo estas situações, para evitar discussões futuras sobre estes temas.

• Obras urgentes ou coersivas

O arrendatário apenas poderá executar obras numa casa arrendada quando o contrato o previr ou quando tiver autorização escrita do senhorio, ou nas situações de obras urgentes ou coercivas que o senhorio não tenha realizado, nomeadamente ao abrigo do regime jurídico de obras em prédios arrendados.

Se o senhorio não tiver realizado atempadamente as obras que lhe competiam, nomeadamente reparação e outras despesas e estas, pela sua urgência, não se compadecerem com as delongas de um processo judicial de intimação do senhorio, o inquilino poderá realizar tais obras, com direito ao respetivo reembolso.

• Direito a reembolso

No entanto, a legítima realização das obras e o direito ao reembolso obriga a uma prévia comunicação ao senhorio sobre a necessidade e urgência das obras e, bem assim, de interpelação de que as mesmas serão realizadas diretamente pelo inquilino se o senhorio as não realizar.

Em situações limite em que a urgência não consinta qualquer atraso ou adiamento, o arrendatário pode fazer as reparações ou despesas e ser reembolsado pelas mesmas, desde que comunique ao senhorio simultaneamente com a realização da despesa.

Os tribunais têm vindo a considerar que em determinadas situações, quando o senhorio não realiza as obras a que legalmente está vinculado – e quando tais obras são condição essencial e suficiente para proporcionar o gozo do imóvel ao inquilino –poderá ser equacionada a possibilidade de o arrendatário invocar a tal falta de obras como justificação para o não pagamento da renda.

*Artigo elaborado por Paula Henriques Lourenço, departamento de Direito Imobiliário, da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal