O que é e como se pode aplicar o título executivo sobre o fiador no arrendamento?

O contrato de arrendamento envolve diretamente duas partes, o proprietário e o inquilino. Mas também pode, em alguns casos, afetar a terceiros, ou seja o fiador. Sobretudo, em caso de incumprimento no pagamento das rendas. Quando e de que forma é que se pode aplicar o título executivo sobre esta pessoa? Explicamos tudo, neste artigo com fundamento jurídico, sendo que este é um tema que tem gerado alguma controvérsia junto dos Tribunais.

O que é um título executivo?

Em causa está um documento que determina o fim e os limites de uma dívida e que permite ao seu titular (o credor) apresentar uma ação executiva contra o devedor, permitindo-lhe obter judicialmente o seu crédito, tal como explica a Teixeira Advogados & Associados neste artigo elaborado para o idealista/news.

São títulos executivos aqueles e apenas os que a lei expressamente qualificar como tais, figurando, portanto, como títulos executivos os que constam da lista taxativa do art. 703.º, n.º 1 do Código de Processo Civil. Não restam dúvidas, portanto, de que só têm natureza de título executivo os constantes dessa lista.

Com fundamento numa interpretação conjugada entre a al. d) do art. 703.º do Código de Processo Civil e o n.º 1 do art. 14.º-A do NRAU, o contrato de arrendamento pode ser considerado título executivo.

A questão que trazemos é justamente a de saber em que circunstâncias o contrato de arrendamento pode ser considerado título executivo. E se o senhorio pode usar esse título contra o inquilino e/ou fiador. Ora, em primeiro lugar, em que medida é que o senhorio tem interesse em apresentar uma ação executiva? Por exemplo, quando o inquilino deixe de cumprir com a sua obrigação de pagamento das rendas.

Não conseguindo chegar a um acordo extrajudicial, o senhorio pode ter interesse em instaurar uma ação executiva. Para tal, precisa de ter um título executivo.

Quando é que o contrato de arrendamento pode figurar como título executivo?

O n.º 1 do art. 14.º-A do NRAU responde a esta questão: “o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário [inquilino] do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário”.

Ou seja, o título executivo para pagamento de rendas previsto no art. 14.º-A do NRAU é formado pelo contrato de arrendamento acrescentando o comprovativo da notificação das rendas em dívida.

O título executivo serve apenas para o inquilino ou também ao respetivo fiador?

Tanto a Doutrina, como a Jurisprudência, têm-se dividido: se para uns, o título executivo é restritivo ao inquilino, para outros, cumpridas determinadas formalidades, poderá o fiador do arrendatário ser cumulativamente executado com base nesse título.

A título exemplificativo, deixamos a seguinte hipótese prática:

1. Existe um contrato de arrendamento entre o João (arrendatário) e o Carlos (senhorio), no qual o Pedro (fiador) intervém.
2. A certa altura, o inquilino deixa de pagar as rendas a que está obrigado.
3. O senhorio interpela o inquilino através de carta registada com aviso de receção a informar do montante que se encontra em dívida. – O senhorio passa a ter um título executivo (contrato de arrendamento e comprovativo da notificação do montante em dívida) que lhe permite propor uma ação executiva contra A. a fim de obter o seu crédito.
4. Neste momento, o senhorio tem já título executivo contra o fiador, o Sr. Pedro?
5. A lei não é clara, e a Doutrina e a Jurisprudência dividem-se: para uns, a resposta é afirmativa, enquanto, para outros, a resposta é negativa.
6. Assim, por uma questão de precaução, o senhorio deverá também interpelar o fiador com informação do montante em dívida, pois para alguns autores, só depois de preenchido esse requisito é que o senhorio obtém título executivo contra o fiador.
7. Ainda assim, pode acontecer que o Tribunal considere que não existe título executivo contra o fiador, nesta situação, o senhorio terá que propor uma ação declarativa contra o fiador a fim de obter uma decisão judicial condenatória que figure como título executivo contra este.

Assim, concluímos que:

• Para que se forme título executivo contra o inquilino, basta:

1) o contrato de arrendamento;

e 2) o comprovativo da comunicação ao arrendatário das rendas em dívida.

• Quanto ao fiador, não tendo a Doutrina, nem a Jurisprudência chegado a um consenso, nem tendo o legislador destrinçado esta questão controversa, como forma de se precaver, deverá o senhorio ter nas suas mãos: 1) o contrato de arrendamento no qual intervenha o fiador; 2) o comprovativo da comunicação ao arrendatário das rendas em dívida; 3) o comprovativo da comunicação ao fiador das rendas em dívida.

Sendo que, ainda assim, existe a possibilidade de o Tribunal não considerar estar perante um título executivo contra o fiador. E nesta hipótese, então, o senhorio terá que propor uma ação declarativa contra o fiador, a fim de obter uma decisão judicial que figure como título executivo contra este.

*Teixeira Advogados