Impacto da pandemia no imobiliário residencial: um retrato de 2020 e o que esperar de 2021

Os últimos 12 meses revolucionaram o mundo, a economia, os modos de vida e os mercados. A Covid-19 foi a grande protagonista de 2020, num ano marcado por grandes mudanças, a vários níveis, e que também impactaram o imobiliário. O país fechou-se em casa e muitos descobriram que o local onde viviam estava longe de ser o espaço ideal; outros decidiram ir viver para segundas residências, com a crescente afirmação do teletrabalho; e houve ainda quem decidisse pôr mãos à obra para remodelar a casa. Os negócios continuaram a fazer-se, mesmo que dentro de portas, e Portugal manteve-se atrativo para os investidores. Apesar da dificuldade de realizar qualquer tipo de previsão, num contexto de grande incerteza, o idealista compilou as análises de mercado da habitação até hoje para fazer um retrato de 2020, deixando pistas sobre o que esperar de 2021.

Para entender melhor o que se passava no mercado residencial em Portugal, e qual o impacto da Covid-19 no setor, foi necessário “aferir a oferta, a procura e os preços de todas as zonas semanalmente, em virtude das métricas trimestrais se mostrarem desatualizadas”, tal como se pode ler no “Relatório anual do Mercado Residencial 2020”, baseado em dados do INE, da Pordata, do IEFP e do idealista/data. Tudo isto permitiu fazer um “tracking in real time”, dos eventos que foram surgindo em 2020, derivados da pandemia.

“Este relatório anual tem como objetivo analisar todas as variáveis que influenciam o mercado imobiliário, de maneira a permitir uma visão global das suas dinâmicas, tanto na venda como no arrendamento. Analisámos dados socioeconomicos públicos e dados exclusivos do idealista, que permitem aos nossos clientes compreender o que influencia o mercado imobiliário em Portugal, a nível de distrito e capitais de distrito", explica Inês Campaniço, responsável do idealista/data em Portugal, frisando que "a nossa equipa do idealista de dados usa todo o seu conhecimento de Real Estate e Data Science para desenvolver modelos que permitam esta análise em detalhe, pois nem sempre é fácil compilar e atualizar todos os dados disponíveis, e processá-los de forma a obter informação útil e clara".

Venda e arrendamento: procura relativa, oferta e preço

No mercado de venda, a nível nacional, a procura relativa reduziu-se relativamente à oferta na primeira fase da pandemia, recuperando assim que terminou o primeiro confinamento (em meados de maio), tal como se pode concluir a partir do relatório do idealista. Relativamente aos preços, e uma vez que a combinação da procura e oferta se mantiveram estáveis, não se verificou um “efeito substancial” nos valores. Os dados revelam um crescimento da procura relativa na ordem dos 19% entre o 4º trimestre de 2019 e o 4º trimestre de 2020; um crescimento de 9% em termos de oferta; e 7,7% nos preços.

Métricas semanais de venda em Portugal idealista

Já no mercado de arrendamento, a procura relativa manteve uma tendência de queda, mesmo após o fim do primeiro confinamento, ficando a níveis muito baixos se comparada com o cenário de pré-Covid-19. Observou-se, por isso, uma grande acumulação de stock. No que diz respeito aos preços, verificou-se uma “queda acentuada” depois do primeiro confinamento, com a recuperação a iniciar-se nos meses de verão, a partir de julho e agosto. Segundo os dados do relatório, a procura relativa caiu 33,6% entre o 4T2019 e o 4T2020, com +91,4% de oferta, e uma redução de preço na ordem dos 0,2%.

Métricas semanais de arrendamento em Portugal idealista

Procura relativa, um termómetro das condições socioeconómicas

O Indicador de Procura Relativa relaciona-com os fatores tradicionalmente destacados como determinantes no mercado imobiliário. Neste sentido, e na análise do idealista, as capitais de distrito foram agrupadas de acordo com os seguintes indicadores socioeconómicos previamente analisados: variação populacional, taxa de esforço, rendimento familiar e percentagem da procura com origem internacional (indicador de atrativo turístico). Para cada indicador, foram analisados dois grupos, divididos pelos seus valores conforme estavam acima ou abaixo da média nacional. Num segundo passo, para cada grupo, calculou-se um valor médio da procura relativa para os segmentos de venda e de arrendamento. Finalmente, foi realizado um estudo sobre a correlação entre os indicadores socioeconómicos e o indicador de Procura do idealista.

O Indicador de Procura Relativa do idealista sugere um aquecimento do mercado residencial em que para o segmento de venda, as capitais de distrito mais despovoadas registam um valor médio de leads (0,84) superior ao que se observa nas capitais de distrito mais dinâmicas (0,76). Encontra-se uma relação similar no segmento do arrendamento, onde as capitais de distrito despovoadas registam (8,50) contra os (7,23) das capitais dinâmicas.

Procura relativa como termómetro da condições socioeconómicas idealista

Igualmente as capitais de distrito com menores níveis de rendimento e de procura internacional, apresentam uma procura relativa (relativamente à oferta) mais pronunciada, tanto no segmento de venda como no segmento de arrendamento. Na análise à taxa de desemprego observa-se que as capitais de distrito com taxas mais baixas apresentam uma procura relativa superior às capitais de distrito com taxas de desemprego mais altas. 

Dinâmicas imobiliárias – o que motiva a procura?

O idealista ordenou no ranking em baixo apresentado a procura relativa, que é sintetizada pelos fatores socioeconómicos das primeiras quatro colunas. Observa-ss os indicadores socioeconómicos favoráveis (verde) e desfavoráveis (rosa).

Dinâmica imobiliária de venda idealista

E conclui que, dado o comportamento atípico de 2020, o que motiva a procura para cada cidade é variado, não sendo possível encontrar um denominador comum. Dá-se o exemplo de Lisboa com a procura relativa mais elevada, mas que, no entanto, tem a taxa de desemprego e preços unitários altos. “Presume-se então que a procura se deve ao rendimento familiar acima da média nacional”, lê-se no relatório. Já Santarém não sofreu incremento na sua população, tem uma taxa de desemprego e preços unitários baixos, pelo que se considera que seja uma cidade atrativa por estes fatores. “Conclui-se que na análise da procura relativa é necessário compreender casa região e os seus comportamentos, de modo a entender o que gera a procura”, frisa o documento.

Dinâmica imobiliária de arrendamento idealista

A análise do idealista mostra que no mercado de arrendamento também não se verifica uma correlação entre os fatores socioeconómicos e a procura relativa que dão lugar a um mercado mais tenso (rosa) e menos tenso (verdes).

No segmento de casas para arrendar, tal como na venda, considera-se que, devido à pandemia, não é possível encontrar um denominador comum a todas as capitais de distrito para se obter a procura relativa no arrendamento. No caso de Santarém, a procura relativa é a mais alta e o fator favorável será a baixa taxa de desemprego. No caso de Portalegre existem vários fatores favoráveis nomeadamente a taxa de desemprego, a procura internacional, o preço unitário e a taxa de esforço, por exemplo.

Relógio imobiliário: rendas a desacelerar, vendas em expansão

De acordo com análise do idealista, Portugal enfrentou em 2020 no segmento do arrendamento o fim do ciclo expansivo dos preços e o início do ciclo da desaceleração. No segmento de venda os preços mantiveram-se no ciclo expansivo.

Os dados mostram que, na venda, a taxa de crescimento interanual veio a reduzir-se desde 2017 e no arrendamento o ajuste teve início um ano antes, em 2016. Constata-se que relativamente a 2015, o país teve um crescimento na venda de 88% e 104% no arrendamento, no ano passado.

“O mercado português tem-se mantido um mercado homogéneo, permanecendo no ciclo em expansão. O mercado de venda teve uma variação gradual, já relativamente ao mercado de arrendamento considera-se um mercado mais dinâmico e com maiores variações”, diz o relatório.

• Variação por capitais de distrito – venda 4T 2020

No segmento da venda, o Porto é a capital de distrito que apresenta a maior variação do preço relativamente a 2015 com 117%, seguida de Lisboa com 103%, e Setúbal com 92%. Observa-se que as cidades que estão em recessão são as cidades de Beja e Portalegre estão, apresentando um decrescimento relativamente ao ano anterior e preços inferiores a 2015. As restantes cidades estão em expansão. Lisboa no último trimestre de 2020 foi a capital de distrito com maior procura, seguida de Évora e Santarém.

• Variação por capitais de distrito – arrendamento 4T 2020

Segundo a análise, em todas as capitais de distrito os preços são superiores a 2015. As capitais de distrito passaram por uma fase de expansão durante os últimos anos e a  estão a mover-se para o quadrante de desaceleração, que é liderado pela cidade de Viseu, seguida de Lisboa e Ponta Delgada. Relativamente à procura, Santarém, Beja e Portalegre são as cidades onde a procura no 4º trimestre de 2020 foi maior.

Como estará o mercado imobiliário em 2021

Photo by Jaime Dantas on Unsplash

• As preferências da procura

Uma das principais alterações no mercado imobiliário neste período de pandemia está relacionada com as preferências na procura. Com o confinamento, muitos portugueses com o confinamento passaram a ter consciência das lacunas nas suas casas e passaram a valorizar outro tipo de imóveis com mais espaço, pelo facto de se passar mais tempo dentro de casa e em teletrabalho.

Assistiu-se, por isso, a uma preferência na procura por imóveis fora dos centros urbanos e um crescimento da procura por imóveis com mais espaço, mais notoriamente a nível de moradias, em relação a apartamentos, sendo que se observou o dobro do interesse por vivendas com jardim e piscina, assim como apartamentos com varanda.

O bom funcionamento do teletrabalho em muitas empresas, permitiu ainda que muitos profissionais pudessem residir em locais mais remotos do que nos grandes centros urbanos, por exemplo. “De qualquer forma, não se pode falar numa mudança radical para o mundo rural, mas sem dúvida de que os subúrbios e as áreas metropolitanas das grandes cidades têm despertado o interesse de quem pensa comprar uma casa”, indica o relatório.

• Preços de venda

A subida dos preços está a abrandar com a pandemia, existindo vários indicadores que apontam nesse sentido. Um “aviso” que, de resto, já foi deixado por várias intituições, nacionais e internacionais, que alertam para o risco de correção dos preços dos imóveis residenciais, nomeadamente o Banco de Portugal (BdP).

Mais recentemente, num relatório divulgado no final de fevereiro de 2021, a Standard & Poor’s (S&P) aponta para um arrefecimento dos preços da habitação na maioria dos principais mercados europeus, cujos valores devem crescer mais lentamente este ano. A agência de rating estima que os preços em Portugal cresçam 2,6% em 2021, e que recuperem 4,7% em 2022.

De acordo com a S&P, os preços em 2020 foram mais dinâmicos que em 2019 devido à forte procura e ao agravamento das restrições de oferta - apesar de se ter registado a maior contração económica em décadas. Algo que pode ser explicado pelas medidas políticas implementadas pelos Governos para combater a pandemia, e que foram provavelmente as mais eficazes para manter a procura no mercado imobiliário.

Uma outra análise divulgada pelo BPI, refere que o setor de habitação “não está entre os mais afetados pela pandemia”e “reagirá mais tarde, mas moderadamente”. Mantém-se, assim, uma tendência de abrandamento moderada, “sem sinais de forte ajustamento”.

Além disso, os analistas bancários consideram que as condições de financiamento continuam favoráveis ao mercado imobiliário. Um cenário que, de resto, também é salientado no relatório do idealista: “as instuições financeiras continuam a conceder crédito, o que acompanhado com a descida das taxas Euribor que se mantém em mínimos históricos, apresenta condições muito favoráveis para os compradores”.

• Arrendamento

Relativamente ao mercado de arrendamento, tem-se verificado uma queda de preço nos imóveis residenciais, devido ao importante incremento da oferta disponível. A explicação para o aumento do stock pode ser atribuída principalmente à paralisação ocasionada pelo confinamento. Todo este processo, diz o relatório, teve um maior impacto nos mercados mais dinâmicos, onde a rotação de casas era muito maior - já os mercados com pouco movimento dificilmente sentiram a paralisação do confinamento. “Apesar da dificuldade de previsão neste segmento de mercados tão voláteis, é provável que a tendência de ajustes de preços continue nas principais capitais até que o stock se dilua”, diz o documento.

Ainda assim, e segundo recentes declarações da secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, as reduções que se estão a verificar no mercado do arrendamento, neste período de pandemia, são fruto do momento e não deverão manter-se no futuro. A responsável acredita que as rendas mais baixas vão durar pouco e acredita que, enquanto o turismo retome, os proprietários também vão regressar ao Alojamento Local.