Ao assinar um contrato de arrendamento, há que ter em conta que os direitos e deveres são de ambas as partes e devem ser claros desde o início. Nesse sentido, é importante que o inquilino preserve o estado do imóvel como o encontra, mas da parte do senhorio é seu dever a manutenção e preservação ao longo do tempo.
Por isso, sejas inquilino ou senhorio, este artigo serve para tirar as dúvidas sobre quem é que tem mesmo de fazer as obras num imóvel arrendado. E porquê.
O que é que a lei diz sobre obras em arrendamentos?
Antes de te darmos a entender melhor que tipo de obras existem é importante perceber quais é que são obrigação do senhorio e, claro, do inquilino. Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e pelo artigo 1074.º.:
“Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.”
Assim, analisando a legislação, pode-se dizer que qualquer obra ou reparação indispensável à segurança e conforto é da inteira responsabilidade do senhorio, devendo ser paga por este.
Obras de conservação ordinárias e extraordinárias: como distingui-las?
Apesar de serem ambas da obrigação do senhorio, é importante que se distinga os tipos de obras possíveis de existir num arrendamento urbano. Elas podem classificar-se como:
- Obras de conservação ordinárias: reparações e limpezas gerais do prédio/imóvel e necessárias à sua normal manutenção (ou, nalguns casos, impostas pela Administração Pública);
- Obras de conservação extraordinárias: defeito de construção do prédio como fissuras nas paredes, instalação elétrica deficiente, infiltrações, avarias de estores, ou outros acidentes.
No entanto, apesar de serem do âmbito de conforto, é importante notar que as obras apenas se mantêm obrigatórias a cargo do senhorio se não houver sinais de mau uso. Ou seja, se os danos detetados no imóvel (ou equipamento associado, como o caso de estores) forem resultado de uma má utilização por parte do arrendatário, o senhorio pode negar-se ao pagamento das obras e inclusive não devolver a caução em caso de resolução do contrato de arrendamento.
Quem pede a execução das obras?
A lei diz que a maioria das obras está efetivamente a cargo do senhorio mas na prática não tem de ser este a pedir a execução das mesmas. Isto é, o senhorio é responsável pelo pagamento das obras, mas pode ser o arrendatário a encontrar alguma empresa que as faça. Nestes casos é importante que haja uma comunicação aberta e fluida entre ambas as partes. Detalhes que não podem faltar nestes casos:
- O inquilino deve comunicar ao senhorio a necessidade de execução e respetivo motivo;
- A comunicação deve ser por carta registada com aviso de receção;
- O senhorio tem de dar autorização por escrito;
- Deve haver uma conversa e acordo sobre a empresa que executa, principalmente em termos de orçamentos, uma vez que será o senhorio a pagar – mesmo que faça processo de reembolso ao inquilino.
E se a obra for de caráter urgente?
Neste caso a lei mantém-se: uma obra urgente, que à partida determina o conforto e segurança de habitabilidade no imóvel, está sempre a cargo do senhorio. No entanto, nestas situações, a lei permite que, tratando-se de uma obra urgente, a mesma se realize sem autorização escrita por parte do proprietário. Mas muito importante: informar que vai existir a obra é essencial, mesmo que seja por meio de chamada!
Há obras para fazer mas o senhorio recusa... o que fazer?
Uma vez que o senhorio é obrigado por lei a fazer obras de manutenção do imóvel, sempre que houver recusa por parte deste o inquilino tem justa causa para cessar o contrato de arrendamento. Mas que fique a nota: o senhorio não poderá reter o depósito mesmo que a cessação seja feita antes do término do contrato. É ele que está em falta para com o contrato e a lei, e não o inquilino.
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