Seguro de rendas em tempos de crise: como funciona e quem protege?

O preço das rendas continua a subir em Portugal, ao mesmo tempo que as famílias enfrentam um agravamento generalizado do custo de vida, por via da inflação, e perda de rendimento disponível. O incumprimento é, muitas vezes, um "fantasma" que assusta senhorios e inquilinos, e ainda mais no atual contexto de incerteza económica. Mas no mercado português, apesar de serem pouco conhecidos, já existem os chamados seguros de renda que podem ajudar a evitar preocupações e dores de cabeça extra.

Com o apoio de especialistas, explicamos em que consiste este seguro de proteção de rendas, e por que é que, tal como o contrato de arrendamento, pode ser tão importante quer para proprietários, quer arrendatários.

Apesar de não ser muito conhecido no mercado de arrendamento em Portugal, “a celebração de um contrato de seguro que proteja o eventual não pagamento de rendas poderá funcionar como um auxílio importante, tanto para senhorios, como para arrendatários, perante situações de incerteza futura, como, por exemplo, desemprego, incapacidade para o trabalho ou hospitalização”, começa por esclarecer a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

Que tipos de seguros existem?

Algumas empresas de seguros presentes no mercado possuem produtos destinados a garantir as situações de não pagamento de rendas no âmbito de um contrato de arrendamento.

• O objetivo primordial destes seguros de rendas é conferir uma maior segurança perante uma situação futura adversa que coloque em causa o cumprimento das obrigações inerentes ao contrato de arrendamento, nomeadamente a do pagamento da renda.
• Adicionalmente, e como efeito colateral, a existência deste tipo de produtos veio conferir uma maior confiança no contrato de arrendamento, ajudando, desse modo, a dinamizar este segmento do imobiliário.

No âmbito dos produtos existentes, a cobertura específica de proteção de rendas tanto pode aparecer como cobertura principal num contrato de seguro, como cobertura complementar ou acessória, inserida no quadro de um produto de seguro mais abrangente, pelo que será sempre importante realizar uma análise às condições gerais de cada produto, por forma a aferir quais as que melhor se adaptam às necessidades de quem contrara o referido seguro.

A maioria dos produtos de seguro limitam a sua cobertura aos contratos de arrendamento destinados à habitação, embora existam apólices que abrangem também os contratos de arrendamento comercial, bem como os contratos de subarrendamento.

Foto de Andrea Piacquadio no Pexels

A quem se destina o seguro de rendas? A senhorios, mas também inquilinos

Poderá criar-se a ideia de que este tipo de seguro é inteiramente destinado aos senhorios, na medida em que estes serão os beneficiários do pagamento do capital seguro por parte da empresa de seguros. No entanto, tal não corresponde à realidade.

Com efeito, não obstante os pagamentos da empresa de seguros serem destinados exclusivamente aos senhorios, a verdade é que os referidos produtos de seguros poderão ser subscritos, tanto por senhorios, como por inquilinos. Assim, existem seguros cujo conteúdo contratual já se encontra adaptado à circunstância de o tomador poder ser um senhorio ou um arrendatário, bem como existem também apólices exclusivamente destinadas a cada um destes intervenientes.

• Com a subscrição deste seguro, o senhorio ficará salvaguardado, assegurando que receberá o pagamento das rendas em caso de incumprimento, desde que este incumprimento provenha de uma das situações previstas no contrato de seguro.
• Por seu turno, o inquilino, caso se encontre perante uma das situações cobertas pela apólice, garantirá o cumprimento dos compromissos financeiros assumidos no seu contrato de arrendamento.

Atendendo à importância que a boa execução dos contratos de arrendamento para fins habitacionais tem, sobretudo nos casos em que o imóvel é a casa de morada de família, este seguro poderá ser um importante auxílio para os inquilinos, no sentido de evitar eventuais situações de despejo.

Foto de Kampus Production no Pexels

Seguro de proteção de rendas: condições contratuais

Será importante também ter em conta algumas condições contratuais da apólice, nomeadamente no que diz respeito às condições de acesso e de acionamento do contrato de seguro.

Assim, algumas apólices (especialmente as destinadas aos inquilinos) impõem alguns requisitos de subscrição:

• como é o caso de limites de idade (mínima e máxima),
• bem como o facto de a pessoa segura se encontrar a desempenhar uma atividade profissional.

Outro aspeto a realçar prende-se com eventuais períodos de carência relativamente a determinadas coberturas, consistindo estes no período imediatamente após a celebração do contrato de seguro, em que não existe direito à prestação da empresa de seguros. Estes períodos de carência poderão ser variáveis, consoante a cobertura que esteja em causa e a empresa de seguros na qual se celebre o contrato.

Por outro lado, no que concerne às condições de acionamento do sinistro, a maioria das apólices apenas permitem o pagamento do capital seguro:

• em caso de incapacidade temporária absoluta;
• desemprego involuntário (aplicável apenas a trabalhadores por conta de outrem);
• ou hospitalização (apenas aplicável a trabalhadores por conta própria) da pessoa segura.

No entanto, é importante referir que também existem apólices, geralmente criadas para um determinado público-alvo (como, por exemplo, clientes de uma empresa de mediação imobiliária), que asseguram o pagamento das rendas ao senhorio, independentemente do motivo do incumprimento por parte do inquilino.

• Coberturas adicionais

A cobertura de proteção de rendas poderá configurar a cobertura principal do produto de seguros ou ser uma cobertura complementar, inserida num seguro mais abrangente.

Assim, no âmbito de um contrato de seguro com esta garantia, poderemos também encontrar, por exemplo, coberturas como:

• a de defesa jurídica (protegendo os direitos do tomador em todas as situações e conflitos relacionados com o contrato de arrendamento em vigor);
• a de assistência jurídica telefónica;
• ou a de atos de vandalismo nos elementos ou instalações fixas do imóvel.

Caberá ao tomador analisar detalhadamente as coberturas existentes em cada um dos produtos, para assim optar por aquelas que melhor preenchem as suas necessidades.

Foto de RODNAE Productions no Pexels

Programa de Arrendamento Acessível exige seguro de proteção de rendas

Aproveitamos para fazer também uma pequena referência ao Programa de Arrendamento Acessível (“PAA”), aprovado pelo Decreto-lei n.º 68/2019, de 22 de maio, nomeadamente no que diz respeito aos seguros exigidos.

O PAA consiste num programa de política de habitação, de adesão voluntária, destinado a incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável para os agregados habitacionais.

Para aceder a este programa, é obrigatória a contratação, pelos intervenientes, de seguros que tenham a denominação "Seguro de Arrendamento Acessível" e que possuam as seguintes coberturas:

• Indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
• Indemnização por quebra involuntária de rendimentos (a contratar pelos arrendatários);
• Indemnização por danos no locado (a contratar pelos arrendatários). No entanto, este seguro poderá ser substituído por caução até 2 meses de renda.

No entanto, estão dispensados desta obrigação os arrendatários que sejam estudantes ou formandos dependentes (sendo, neste caso, obrigatório a apresentação de fiador) e o senhorio caso todos os arrendatários sejam estudantes ou formandos dependentes.

*Luís Filipe Faria do Departamento de Direito dos Seguros da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal