2023 arranca com atualização das rendas limitada a 2%

O ano de 2023 já arrancou e traz consigo um conjunto de novidades no que diz respeito à atualização das rendas das casas. No âmbito das medidas de mitigação do impacto da subida dos preços, o Governo socialista colocou um limite à subida de rendas de 2% que entra em vigor já a partir de janeiro de 2023. E, para compensar os senhorios desta limitação, o Executivo também desenhou benefícios fiscais, que vão isentar de impostos entre 9% e 30% dos rendimentos prediais em sede de IRS e em 13% os rendimentos em sede de IRC. Explicamos o que muda na atualização das rendas em 2023 respondendo às principais questões sobre esta matéria.

Como foi calculado o limite de atualização da renda em 2% a vigorar em 2023?

O ano de 2022 foi marcado pela subida a pique da inflação, uma evolução que acaba por afetar as atualizações das rendas das casas em Portugal. Isto porque, de acordo com a lei, o valor das rendas dos contratos de arrendamento é atualizado anualmente em função da variação média dos últimos 12 meses do índice de preços no consumidor, sem a componente de habitação, registada em agosto do ano anterior.

Contas feitas considerando este indicador gerado num período inflacionista, as rendas das casas em 2023 deveriam ser atualizadas em 5,43%, um cenário que encarecia – e muito – a despesa com o arrendamento com uma habitação durante este ano. Foi pela grandeza deste valor – muito acima dos registados nos últimos anos - que o Governo de António Costa decidiu tomar medidas e pôr um travão ao aumento das rendas em 2023. E, para o efeito, publicou a lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, que “determina o coeficiente de atualização de rendas para 2023 e cria um apoio extraordinário ao arrendamento”.

Em concreto, o diploma determina que "durante o ano civil de 2023 não se aplica o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento previsto no artigo 24.º da lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro", sendo o coeficiente a vigorar nos diversos tipos de arrendamento urbano e rural abrangidos de 1,02, "sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes". Com esta mudança, a atualização automática das rendas, prevista por lei, ficará limitada a um máximo de 2% em 2023.

Ainda assim, o limite de atualização de rendas, de 2%, é o mais elevado dos últimos anos. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística, em 2022 a atualização de rendas indexada à inflação foi de apenas 0,43%. Já em 2021, esta atualização foi congelada na sequência de variação negativa do índice de preços. Também o coeficiente de atualização das rendas definido para 2023 (1,02) - que é usado para calcular a atualização das rendas este ano – é o mais alto dos últimos nove anos.

Quais são os contratos de arrendamento abrangidos pelo limite de atualização?

A medida que vem limitar a atualização das rendas em 2% este ano é válida para todos os contratos de arrendamento urbano e rural em vigor, em que não se contemple formalmente outro tipo de revisão diferente da inflação. Portanto, o novo limite à atualização das rendas a vigorar em 2023 deverá abranger a maioria dos mais de 900 mil contratos de arrendamento habitacional, bem como os contratos de arrendamento comercial.

Por exemplo, uma renda de 500 euros poderá ser atualizada em 2023 para um máximo de 510 euros (2%). Se o coeficiente de atualização das rendas fosse o previsto pela lei de base, de 5,43%, a renda passaria a custar 527,15 euros por mês. Uma família que arrendou casa em Portugal em janeiro de 2022 por 1.080 euros/mês irá pagar, se a renda for atualizada a 2%, 1.102 euros (+22euros). Se fosse atualizada em 5,43% pagaria 1.139 euros/mês (+59 euros).

De fora deste diploma ficam as "rendas antigas" - anteriores a 1990 nos contratos de habitação e até 1995 nos contratos comerciais - que gozam de um regime transitório de congelamento até maio de 2023.

As rendas das casas podem não ser atualizadas em 2023?

Sim. Esta medida estabelece apenas uma atualização máxima do valor da renda em 2023. Mas cabe sempre aos proprietários decidir se aplicam esta subida ou não. E os inquilinos, por sua vez, podem aceitar, revogar ou apresentar uma contraproposta.

Quais são os benefícios fiscais existentes para os senhorios?

Para atenuar o impacto do limite de atualização de rendas proposto pelo Governo foi desenhado um mecanismo de compensação para os senhorios, que passa por dar benefícios fiscais em sede de IRS ou IRS, consoante se tratar de particulares ou empresas, respetivamente. "O que os inquilinos vão poupar [limitando a subida das rendas em 2% em vez de ser aplicada o índice de 5,43%] é o diferencial em que os senhorios serão compensados", explicou o primeiro-ministro António Costa durante a apresentação das medidas.

Aplicando os coeficientes de apoio aos proprietários previstos na proposta de lei, os senhorios podem obter uma isenção de tributação dos rendimentos prediais entre 9% e 30% no IRS e de 13% no IRS, segundo o documento apresentado pelo Governo.

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Quais são os contratos de arrendamento abrangidos pelos benefícios fiscais?

Os contratos de arrendamento assinados até ao final de 2021 e tributados à taxa autónoma de 28% ou a taxas especiais (entre 26% e 10%) estão abrangidos pelos benefícios fiscais propostos. Mas as isenções vão variar consoante o tipo de taxa:

• Taxa aplicada aos rendimentos prediais de 28% (depois de deduções): será aplicado o coeficiente de 0,91, que vai reduzir o rendimento sujeito de impostos de 100% para 91%. Assim, o proprietário verá 9% dos seus rendimentos prediais isentos de imposto.
• Taxas especiais nos contratos de arrendamento: estas taxas especiais aplicam-se a contratos de arrendamento de 20 ou mais anos, por exemplo. E variam entre 26% e 10%. No caso da taxa de 26% é aplicado um coeficiente de 0,90%, o que significa que 10% do rendimento predial não é sujeito a impostos. E no caso de a taxa aplicada ser de 10%, será aplicado um coeficiente de 0,70, indicando que 30% do rendimento predial não é tributado. 

A compensação aos senhorios pelo travão à atualização das rendas em 2023 vai ser feita de forma automática quando for submetido o IRS ou o IRC, tendo por base a declaração de rendimentos.

Quais são os contratos de arrendamento excluídos dos benefícios fiscais?

Há ainda um conjunto de contratos de arrendamento que não estão abrangidos pelos benefícios fiscais desenhados pelo Governo para os senhorios, como:

• Contratos de arrendamento assinados em 2022: uma vez que estes contratos já refletem a inflação, entende-se que as rendas das casas já estão ajustadas ao mercado, não se justificando a aplicação de coeficientes de apoio aos senhorios;
• Casas a arrendar nos programas de arrendamento acessível (já estão isentos de pagamento de IRS);
• Proprietários com baixos rendimento.