Construcción de viviendas en suelo rural en Portugal: ¿Qué cambios traerá la nueva ley?

El viernes 28 de febrero de 2025, el Parlamento portugués aprobó cambios legislativos que permiten la reclasificación de suelo rural en suelo urbano para la construcción de vivienda, destinando una parte a la construcción de «alquiler asequible» y «precio controlado». El decreto-ley 117/2024, de 30 de diciembre, que modifica el Marco Jurídico de los Instrumentos de Gestión Territorial (RJIGT) y permite la reclasificación simplificada de suelo rural en urbano para la construcción de viviendas, entró en vigor el 29 de enero. La ley, que estará en vigor durante cuatro años aplicándose con carácter retroactivo hasta el 31 de diciembre de 2024, se encuentra ahora a la espera de su promulgación por el Presidente de la República y de su posible publicación posterior.

Durante el escrutinio parlamentario, se aprobaron enmiendas legislativas a pesar de los votos en contra de Chega, Iniciativa Liberal (IL), el Partido Comunista (PCP), el Bloque de Izquierda (BE), Livre, PAN, un diputado independiente y un diputado socialista, mientras que otro diputado socialista se abstuvo.

Antes de la votación final, el Bloque de Izquierda presentó una moción para someter a la plenaria las enmiendas que se habían presentado durante la discusión parlamentaria de la enmienda RJIGT.

Sin embargo, en el pleno fue rechazada la propuesta de que la reclasificación como suelo urbano “no debe incluir áreas ubicadas en zonas sensibles, en la Reserva Ecológica Nacional (REN) o en la Reserva Agraria Nacional (RAN)”. El PSD, el CDS-PP, IL, Chega y el diputado independiente votaron en contra, mientras que el PS y el PCP se abstuvieron. Además, también se rechazó la propuesta de designación de áreas en las que está prohibida la reclasificación.

¿Qué cambia en la llamada ley del suelo de Portugal?

Entre los principales cambios adoptados por el PS de acuerdo con el PSD está la sustitución del término “vivienda de valor medio” -utilizado anteriormente por el gobierno- por “vivienda de alquiler asequible” o “vivienda de precio controlado”.

El régimen especial de reclasificación garantiza que al menos 700/1.000 de la superficie total construida sobre rasante se destine a «vivienda pública, alquiler asequible» o «vivienda de precio controlado» y que «existan o estén garantizadas las infraestructuras generales y locales».

La reclasificación también debe ser “compatible con el concepto local de vivienda, el plan municipal de vivienda o, en su caso, el parque de viviendas existente”. Además, los “usos complementarios” deben limitarse a las funciones que dependen de la vivienda o son complementarias a ella y no deben entrar en conflicto con ella.

También se confirmó el criterio territorial de “adyacencia a las áreas urbanas, garantizando la consolidación y coherencia del desarrollo urbano con el área urbana existente”.

Reclasificación de terrenos únicamente fuera de las zonas REN

Las áreas REN se refieren a tierras que forman parte de la Reserva Ecológica Nacional (REN) en Portugal. La reclasificación de terrenos no puede incluir áreas REN tales como zonas de protección costera (tanto terrestres como marinas), playas, marismas, dunas costeras y fósiles, acantilados, cursos de agua, lagunas y lagos, embalses y áreas con riesgo de inundación o intrusión marina. La ley ahora también excluye “áreas estratégicas de infiltración y protección y recarga de aguas subterráneas”, áreas con “alto riesgo de erosión del suelo por el agua” y “pendientes inestables”.

También se prohíbe la reclasificación de “tierras clase A1 o suelos clases A y B”, que deben permanecer dentro de la RAN (tierras que forman parte de la Reserva Agrícola Nacional (RAN)). En las zonas integradas en la REN y la RAN, se deben planificar y aplicar medidas, con base en la opinión de los servicios municipales u otros organismos, para “garantizar la conservación de los valores y funciones naturales esenciales” y “prevenir y mitigar los riesgos para las personas y los bienes”.

Sin embargo, la evaluación especial rechazó una propuesta que habría requerido un informe técnico detallado, incluida una evaluación de los impactos ambientales, sociales y económicos, para la reclasificación a áreas de Clase A, B, C, Ch, D o E de la RAN.

Para la reclasificación se deberá demostrar qué impacto tendrá sobre la infraestructura existente y en qué costes se incurrirán para el fortalecimiento y mantenimiento de dicha infraestructura. Además, se deberá demostrar la “viabilidad económica y financiera”, con la identificación de los responsables del financiamiento y “evidencia de fuentes de financiamiento e inversión pública pactadas contractualmente”.

Los diputados acordaron abolir la posibilidad de construir viviendas para trabajadores agrícolas fuera de las áreas urbanas existentes. Sin embargo, rechazaron una propuesta de que la reclasificación de las zonas rurales sea "excepcional y limitada a los casos en que no haya zonas urbanas disponibles".

Se aprobó un aumento del 20 por ciento en el índice de construcción para proyectos de construcción que proporcionen viviendas de alquiler asequible o viviendas con precios controlados. Otras medidas aprobadas incluyen exigir una opinión no vinculante de la Comisión de Coordinación y Desarrollo Regional (CCDR) sobre tierras que no sean exclusivamente de propiedad pública y exigir que se celebre una conferencia de procedimiento antes de emitir una opinión.