Si estás pensando en comprar una casa en Portugal, es fundamental comprender como funciona el registro de la propiedad. No solo formaliza la compra de la vivienda, sino que también protege tu inversión de posibles disputas. Aquí tienes una guía específica para compradores extranjeros.
Por qué es importante el registro de la propiedad
El registro de la propiedad (Registo Predial) se realiza en la Oficina del Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial). Sin él, la propiedad no está legalmente a tu nombre, lo cual puede:
- Complicar las futuras ventas;
- Impedir la obtención de una hipoteca;
- Aumenta el riesgo de disputas legales.
El registro garantiza plena protección jurídica, permitiéndote vender, alquilar o hipotecar tu propiedad libremente.
Pasos a seguir después de comprar una propiedad en Portugal
Una vez firmada la escritura, asegúrate de:
- Actualizar tu dirección fiscal en tu Tarjeta de Ciudadanía (Cartão de Cidadão) o residencia fiscal si eres residente extranjero.
- Transferir contratos de servicios públicos (agua, electricidad, gas, telecomunicaciones, seguros) para garantizar servicios ininterrumpidos.
- Notificar a los bancos, empleadores y proveedores de atención médica tu nueva dirección.
- Consulta el registro de la propiedad ante la Autoridad Tributaria y solicita las exenciones del IMI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) que correspondan.
- Actualiza el registro de tul vehículo si es necesario.
- Si el inmueble forma parte de una comunidad, informa al administrador sobre la nueva propiedad.
Por último, considera el reenvío de correo para garantizar que toda la correspondencia importante te llegue.
Qué necesitas para registrar una propiedad en Portugal
Para registrar una propiedad en Portugal, necesitarás:
- Escritura pública firmada;
- Documento de identidad válido (pasaporte o cédula de ciudadanía);
- Número de Identificación Fiscal Portugués (NIF);
- Comprobante de pago del IMT (impuesto de transmisión patrimonial) y del impuesto de timbre;
- Contrato de hipoteca, si aplica.
El registro se puede realizar personalmente o de forma telemática, aunque también un abogado, notario o procurador puede gestionarlo en tu nombre.
Costes del registro de la propiedad
Las tarifas varían según el valor y la ubicación de la propiedad, más los impuestos ya pagados (IMT e impuesto de timbre). Los costes típicos incluyen:
- Registro de la propiedad: 225€–375€
- Inscripción de hipoteca: 225€
- Declaración de derecho de preferencia: 15 €
- Documento Privado Autenticado: 20€
- Copia del contrato de hipoteca: 43€
Si utilizas el servicio “Casa Pronta” para múltiples actos (compra + hipoteca), puede llegar hasta 700€.
Resumen de impuestos:
- IMT: se calcula sobre el mayor precio de compra o valor imponible, se aplican tipos progresivos
- Impuesto de timbre: 0,8% sobre la propiedad, 0,6% sobre la hipoteca a 5 años
Por ejemplo, una propiedad de 250.000 € con una hipoteca de 220.000 € podría costar alrededor de 8.257 € incluyendo impuestos y registro.
Plazos
- Lo ideal es registrar la propiedad dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura, especialmente si se trata de tu residencia principal.
- Consulta 30 días después en el portal de la Agencia Tributaria y en el Registro de la Propiedad para confirmar que la propiedad está a tu nombre.
Los retrasos pueden dar lugar a multas o complicaciones en futuras transacciones.
Beneficios fiscales para compradores extranjeros
Si tienes menos de 35 años y estás comprando tu primera vivienda en Portugal:
- Exención total del IMT y del impuesto de timbre para propiedades de hasta 324.058 €
- Exención parcial para inmuebles de hasta 648.022 €
- Acceso a garantías hipotecarias públicas para financiar hasta el 100% del valor del inmueble
También podrías optar a una exención del IMI de 3 años, ampliable a 5 años con el programa "Mais Habitação". Los criterios incluyen:
- Propiedad como residencia principal;
- Valor imponible ≤ 125.000 €;
- Ingresos brutos del hogar ≤ 153.300 €.
Presenta tu solicitud dentro de los 60 días siguientes a la actualización de tu dirección fiscal, tanto online o en la oficina de impuestos local.
Conclusiones clave
Registrar tu propiedad en Portugal es esencial para tu seguridad jurídica y tranquilidad, y comprender los costes, plazos y beneficios fiscales puede hacer que el proceso sea mucho más sencillo.