Wenn Sie in Portugal ein Haus kaufen möchten, dann ist es unerlässlich, die Grundbucheintragung zu verstehen. Mit dieser wird Ihr Kauf nicht nur rechtskräftig, sondern sie schützt Ihre Investition auch vor möglichen Streitigkeiten. Hier ist ein Leitfaden speziell für ausländische Käufer.
Warum die Grundbucheintragung wichtig ist
Das Eintragen einer Immobilien (Registo Predial) erfolgt beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial). Ohne diese Eintragung ist die Immobilie rechtlich nicht auf Ihren Namen registriert, was folgende Konsequenzen haben kann:
- Erschwert zukünftige Verkäufe
- Verhindert, dass Sie eine Hypothek erhalten
- Erhöht das Risiko von Rechtsstreitigkeiten
Die Eintragung gewährleistet vollen Rechtsschutz und ermöglicht es Ihnen, Ihre Immobilie frei zu verkaufen, zu vermieten oder hypothekarisch zu belasten.
Diese Schritte müssen Sie nach dem Immobilienkauf in Portugal unternehmen
Sobald Sie die Urkunde (Escritura) unterzeichnet haben, sollten Sie Folgendes beachten:
- Aktualisieren Sie Ihre Steueradresse auf Ihrer Bürgerkarte (Cartão de Cidadão) oder Ihren Steuerwohnsitz, falls Sie ausländischer Staatsbürger sind.
- Übertragen Sie Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation, Versicherungen), um eine ununterbrochene Versorgung zu gewährleisten.
- Benachrichtigen Sie Banken, Arbeitgeber und Gesundheitsdienstleister über Ihre neue Adresse.
- Prüfen Sie die Grundbucheintragung beim Finanzamt und beantragen Sie gegebenenfalls eine Befreiung von der IMI (kommunale Grundsteuer).
- Aktualisieren Sie gegebenenfalls die Fahrzeugregistrierung.
- Falls die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, dann informieren Sie den Verwalter über den Eigentümerwechsel.
Schließlich sollten Sie das Einrichten eines Nachsendeauftrags für Ihre Post in Betracht ziehen, um sicherzustellen, dass Ihnen alle wichtigen Schreiben zugestellt werden.
Das benötigen Sie für den Grundbucheintrag in Portugal
Um eine Immobilie in Portugal beim Grundbuchamt einzutragen, benötigen Sie Folgendes:
- Unterzeichnete öffentliche Urkunde (Escritura)
- Gültiger Ausweis (Reisepass oder Personalausweis)
- Portugiesische Steuernummer (NIF)
- Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer
- Hypothekenvertrag, falls zutreffend
Die Eintragung kann persönlich oder online erfolgen, wobei ein Anwalt, Notar oder Rechtsanwalt dies auch in Ihrem Namen erledigen kann.
Kosten der Grundbucheintragung
Die Gebühren variieren je nach Immobilienwert und Standort, zuzüglich bereits gezahlter Steuern (Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer). Zu den Kosten zählen:
- Grundbucheintragung: 225 € – 375 €
- Hypothekeneintragung: 225 €
- Erklärung zum Vorkaufsrecht: 15 €
- Beglaubigtes privates Dokument: 20 €
- Kopie des Hypothekenvertrags: 43 €
Bei Inanspruchnahme des „Casa Pronta“-Dienstes für mehrere Vorgänge (Kauf plus Hypothek) müssen Sie mit Kosten von bis zu 700 Euro rechnen.
Zusammenfassung der Steuern:
- Grunderwerbsteuer (IMT): Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des höheren Wertes von Kaufpreis oder Steuerwert berechnet – es gelten gestaffelte Steuersätze.
- Grunderwerbsteuer: 0,8 % auf Immobilien, 0,6 % auf Hypotheken mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren
Beispielsweise könnten die Kosten für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro mit einer Hypothek von 220.000 Euro inklusive Steuern und Eintragungsgebühren etwa 8.257 Euro betragen.
Fristen
- Idealerweise sollten Sie die Immobilie innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags eintragen lassen, insbesondere wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt.
- Überprüfen Sie 30 Tage später auf dem Portal der Steuerbehörde und im Grundbuchamt, ob die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen wurde.
Verzögerungen können zu Bußgeldern oder Komplikationen bei zukünftigen Transaktionen führen.
Steuervorteile für ausländische Käufer
Wenn Sie unter 35 Jahre alt sind und Ihr erstes Eigenheim in Portugal kaufen:
- Vollständige Befreiung von der Grunderwerbssteuer und der Stempelsteuer für Immobilien bis zu einem Wert von 324.058 Euro
- Teilweise Befreiung für Immobilien bis zu einem Wert von 648.022 Euro
- Zugang zu öffentlichen Hypothekengarantien zur Finanzierung von bis zu 100 % des Immobilienwerts
Unter bestimmten Umständen können Sie auch eine dreijährige IMI-Befreiung beantragen, die im Rahmen des Programms „Mais Habitação“ auf fünf Jahre verlängert werden kann. Zu den Kriterien gehören:
- Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden
- Steuerpflichtiger Wert ≤ 125.000 Euro
- Bruttoeinkommen des Haushalts ≤ 153.300 Euro
Bitte reichen Sie Ihren Antrag innerhalb von 60 Tagen nach der Aktualisierung Ihrer Steueradresse entweder online oder beim örtlichen Finanzamt ein.
Wichtige Erkenntnisse
Die Eintragung Ihrer Immobilie in Portugal ist für Ihre Rechtssicherheit und Ihr Seelenheil unerlässlich. Wenn Sie die Kosten, Fristen und Steuervorteile kennen, kann dies den Prozess erheblich vereinfachen.