Casas prefabricadas y modulares en Portugal: todo sobre licencias y otros trámites legales

Las casas prefabricadas y modulares son cada vez más populares en Portugal, ya que su construcción es más fácil y rápida que la de los edificios tradicionales. Y la necesidad de nuevas viviendas y estilos de vida creados por la pandemia del Covid 19 han contribuido al crecimiento "contemporáneo" del mercado nacional, que sigue el ritmo de las tendencias internacionales. Pero, ¿qué ocurre con la obtención de permisos y otros muchos aspectos, como los impuestos, para este tipo de construcción? Aquí encontrarás respuestas a tus preguntas legales.

Estas casas son edificios prefabricados formados por componentes individuales o ensamblados a partir de varios módulos. Se construyen en una fábrica y se transportan al lugar de construcción, donde se ensamblan para construir una casa completa y se realizan los trabajos de acabado. Se trata de una alternativa a la construcción de una casa tradicional (mampostería tradicional), en la que el edificio se construye desde cero en la parcela que se va a habitar.

Y aunque este método de construcción prefabricada, entre otras ventajas, aporta beneficios en tiempo y costes -y algunos inconvenientes, como en logística-, también hay que tener en cuenta los costes y "plazos" de los trámites legales asociados a este tipo de construcción para decidir si es la mejor opción, como advierte Belzuz Abogados* en este artículo escrito para idealista/news, en el que se hace referencia a los requisitos legales que conlleva la elección de este tipo de construcciones.

Selección del terreno

Antes de empezar a fabricar los módulos que compondrán la casa, el primer paso es encontrar el terreno sobre el que se construirá la vivienda.

Es recomendable que el fabricante visite el sitio elegido para comprobar su ubicación, condiciones del terreno, orientación de sol y viento, el acceso, las instalaciones de servicios públicos o los requisitos para un pozo o instalaciones sanitarias. Todos estos factores determinarán el plan de construcción definitivo, y el fabricante también podrá presupuestar los costes de preparación del emplazamiento si no están incluidos en el precio.

Desde el punto de vista jurídico, el Régimen Jurídico de la Urbanización y la Edificación (DL nº 555/99, de 16 de diciembre) define "Edificación" como "(...) la actividad o resultado de la construcción, reconstrucción, ampliación, reforma o conservación de una edificación destinada al uso humano, así como de cualquier otra construcción que se incorpore al terreno con carácter permanente”. No hace ninguna distinción entre las edificaciones tradicionales de mampostería y las casas modulares y prefabricadas, por lo que los criterios legales a aplicar a la hora de seleccionar un terreno para la construcción serán similares a los que se aplican en una construcción tradicional.

Así, de entrada, debe excluirse cualquier terreno que se encuentre dentro de la Reserva Nacional Agropecuaria (RAN), la Red Ecológica Nacional (REN), las zonas protegidas o las zonas costeras deben excluirse desde el principio, ya que las restricciones a la construcción en estas zonas dificultan o incluso imposibilitan cualquier proyecto.

Posteriormente, se deberá consultar el Plan Director Municipal (PDM) del municipio donde se ubica el suelo, ya que este será el instrumento que calificará el suelo (suelo urbano, suelo urbanizable, suelo rústico, espacios naturales y agrícolas, etc.).

Construyendo la casa modular

Las casas modulares a menudo se promocionan como más baratas que las casas construidas tradicionalmente. Se tarda menos en construir y, una vez definido el proyecto, plano, materiales y acabados, el presupuesto no sufrirá cambios significativos.

Sin embargo, es importante considerar que las construcciones modulares requieren de una licencia municipal por lo que también se debe considerar el coste de esta, además de los costes de construcción y compra del terreno.

También es importante tener en cuenta que la obtención de un préstamo hipotecario para este tipo de construcciones es más difícil y, en general, los tipos de interés que se aplican son más altos y con plazos de pago más cortos que para la construcción tradicional o la compra de una propiedad ya construida.

Proceso de licencia

El marco legal de las casas modulares o prefabricadas es similar al de las viviendas de construcción tradicional, por lo que la licencia de este tipo de construcción es obligatoria.

Por ello, antes de seguir adelante con la construcción, se debe solicitar información previa al Ayuntamiento donde se construirá la casa, para garantizar la viabilidad del proyecto. Posteriormente, el proyecto arquitectónico -memoria descriptiva, plantas, planos, alzados y demás elementos- deberá ser presentado al Ayuntamiento del municipio donde se construirá la casa, y esto debe hacerse antes de que comiencen los trabajos de montaje y construcción.

Una vez aprobado el proyecto arquitectónico, se deberán presentar los proyectos técnicos -alcantarillado, suministro de energía y distribución eléctrica y de instalación de gas- para que el Ayuntamiento consulte a las entidades que deban emitir dictamen, autorización o visto bueno, analice el edificio y emita el permiso de construcción.

Una vez concedida la licencia de obras, éstas pueden comenzar y un contratista debe responsabilizarse de ellas y llevar el libro de obras.

Una vez finalizadas las obras, hay que presentar una solicitud de licencia de uso al Departamento de Planificación del Ayuntamiento, que se expide después de que las inspecciones hayan confirmado que las obras realizadas se ajustan a los proyectos aprobados, a las disposiciones de la ley de aguas y a la normativa sobre el alcantarillado.

Pago de impuestos

Independientemente del tipo de construcción - mampostería, madera, prefabricados o modulares - el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IMI) se aplica sobre el valor del activo imponible de los edificios urbanos y rurales ubicados en territorio portugués. Por lo tanto, cuando la propiedad se registra ante la autoridad fiscal y se emite la respectiva caderneta predial, este impuesto debe pagarse anualmente.

En conclusión, si bien la construcción de casas modulares y prefabricadas puede ser más rápida en cuanto a método y tecnología constructiva, no ocurre lo mismo con los trámites legales, los cuales tienen tiempos de respuesta y costes similares a los de una construcción tradicional.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento Inmobiliario de Belzuz Abogados SLP - Sucursal Portugal