
Les maisons préfabriquées et modulaires sont devenues de plus en plus populaires au Portugal en raison de leur plus grande simplicité et rapidité de construction par rapport à la maçonnerie traditionnelle. Et les nouveaux besoins d'espace dans le logement et les modes de vie, générés par la pandémie de Covid-19, ont contribué à une croissance « à la mode » du marché national, en phase avec les tendances internationales. Mais comment gérez-vous les licences et autres aspects, tels que les taxes, dans ce type de construction ? Voici les réponses à vos questions juridiques.
Ces maisons sont soit des bâtiments préfabriqués en sections, soit des maisons assemblées à partir de plusieurs modules. Ils sont produits dans une usine et transportés sur le site, où ils sont assemblés en une seule maison avec des finitions finales. Il s'agit d'une alternative à la construction d'une maison traditionnelle (maçonnerie traditionnelle) dans laquelle le bâtiment est construit de toutes pièces sur le terrain qui sera occupé.
Et s'il y a des gains en termes de temps et de coût de la construction préfabriquée, outre d'autres avantages - ainsi que certains inconvénients, tels que la logistique -, il faut également considérer les coûts et les « délais » des procédures légales associées à ce type de travaux afin de décider s'il s'agit de la meilleure option, comme le prévient Belzuz Abogados* dans cet article préparé pour idealista/news, en se concentrant sur les exigences légales que le choix de ce type de construction implique.
Sélection du terrain
Avant de commencer à fabriquer les modules qui composeront la maison, la première étape consiste à trouver le terrain sur lequel la construction sera édifiée.
Il est conseillé au fabricant de visiter le site choisi pour vérifier son emplacement, les conditions du terrain, l'orientation du soleil et du vent, l'accès, l'installation des services publics ou les exigences pour un puits ou une installation sanitaire. Tous ces facteurs conditionneront le plan de construction final et le fabricant peut également indiquer les coûts de préparation du terrain si ceux-ci ne sont pas inclus dans le prix.
D'un point de vue juridique, le Régime Juridique de l'Urbanisme et de la Construction (DL n° 555/99, du 16 décembre) définit la « Construction » comme « (...) l'activité ou le résultat de la construction, de la reconstruction, de l'extension, de la modification ou de la conservation d'un bâtiment destiné à l'usage humain, ainsi que de toute autre construction qui est incorporée sur le terrain de manière permanente ». Il ne fait aucune distinction entre les constructions traditionnelles en maçonnerie et les maisons modulaires et préfabriquées, de sorte que les critères juridiques à appliquer lors de la sélection d'un terrain à bâtir seront similaires à ceux appliqués dans une construction traditionnelle.
Ainsi, d'emblée, tout terrain situé à l'intérieur de la Réserve Agricole Nationale (RAN), du Réseau Ecologique National (REN), des zones protégées ou des zones côtières doit être exclu, étant donné que les contraintes de construction dans ces zones conditionnent voire rendent impossible tout projet.
Par la suite, le Plan directeur municipal (PDM) de la commune où se situe le terrain doit être consulté, car ce sera l'instrument qui qualifiera le terrain (terrain urbain, terrain urbanisable, terrain rural, espaces naturels et agricoles, etc.).
Construire la maison modulaire
Les maisons modulaires sont souvent promues comme étant moins chères que les maisons de construction traditionnelle. Cela prend moins de temps à construire et, une fois le projet, le plan, les matériaux et les finitions définis, le budget ne subira pas de modifications importantes.
Cependant, il est important de considérer que les constructions modulaires nécessitent une licence municipale et donc le coût de celle-ci doit également être pris en compte, outre les coûts de construction et d'achat de terrain.
Il est également important de garder à l'esprit que l'obtention d'un prêt immobilier pour ce type de construction est plus difficile et, généralement, les taux appliqués sont plus élevés et avec des délais de paiement plus courts par rapport à la construction traditionnelle ou l'achat d'un bien déjà construit.
Processus d'octroi de licence
Le cadre juridique des maisons modulaires ou préfabriquées est similaire à celui des habitations de construction traditionnelle, de sorte que l'autorisation de ce type de construction est obligatoire.
Par conséquent, avant de procéder à la construction, il convient de demander des informations préalables au conseil municipal où la maison sera construite, afin de garantir la viabilité du projet. Par la suite, le projet architectural - mémoire descriptive, plans, coupes, élévations et autres éléments - doit être présenté au conseil municipal de la commune où la maison sera construite, et ce processus doit avoir lieu avant le début du montage et de la construction de l'ouvrage.
Une fois le projet architectural approuvé, les projets techniques doivent être présentés - assainissement, alimentation électrique et distribution électrique et installation de gaz - afin que le conseil municipal puisse consulter les entités qui doivent émettre un avis, une autorisation ou un agrément, analyser le bâtiment et délivrer le permis de construire.
Une fois le permis de construire délivré, les travaux de construction peuvent commencer et il doit y avoir un entrepreneur responsable des travaux et du livre de chantier.
Une fois la construction terminée, une licence d'utilisation doit être demandée aux services d'urbanisme de la mairie, qui sera délivrée après que les inspections auront confirmé que les travaux réalisés/construits sont conformes aux projets approuvés, aux certifications d'eau et aux égouts.
Paiement des impôts
Quel que soit le type de construction - maçonnerie, bois, préfabriqué ou modulaire - l'impôt foncier municipal (IMI) est prélevé sur la valeur imposable des actifs des bâtiments urbains et ruraux situés sur le territoire portugais. Ainsi, lorsque la propriété est enregistrée auprès de l'administration fiscale et que la caderneta predial (description légale) correspondante est délivrée, cette taxe doit être payée annuellement.
En conclusion, si la construction de maisons modulaires et préfabriquées peut être plus rapide en termes de méthode et de technologie de construction, il n'en va pas de même pour les procédures judiciaires, qui ont des temps de réponse et des coûts similaires à ceux d'une construction traditionnelle.
*Ricardo Pires Jordão, Département Immobilier de Belzuz Abogados SLP - Succursale Portugaise