El gobierno portugués, presidido por Luís Montenegro, ha introducido una nueva categoría denominada "alquiler moderado". Esto ha generado gran interés, ya que los propietarios que alquilan viviendas entre 400 y 2300 € al mes pueden obtener beneficios fiscales, como una tipo reducido del impuesto sobre la renta (IRS), que pasa del 25 % al 10 %.
Pero ¿cómo de comunes son estos alquileres moderados? Datos de idealista/data muestran que 8 de cada 10 viviendas en alquiler han tenido un precio dentro de este rango en el verano de 2025, especialmente en Lisboa y Oporto, donde los precios de alquiler suelen ser más altos.
Qué significan estas nuevas normas de “alquiler moderado”
Como parte de un plan de vivienda de emergencia, el gobierno reemplazó el anterior sistema de alquiler asequible con esta nueva categoría de alquiler moderado, que cubre propiedades que cuestan entre 400 y 2.300 euros al mes.
Si un propietario alquila una propiedad dentro de este rango de precios y firma un contrato por al menos tres años, puede pagar menos impuestos sobre los ingresos por alquiler (el IRS los redujo del 25% al 10%).
Los propietarios que construyen o reforman propiedades para alquilarlas a precios moderados también pueden beneficiarse de:
- Un tipo de IVA reducido del 6%;
- No hay impuesto sobre bienes inmuebles IMI ni AIMI.
Sin embargo, el límite máximo de 2.300 € ha generado controversia. Muchos profesionales del sector inmobiliario afirman que esta cantidad es excesiva para la mayoría de los portugueses y que incluso podría impulsar los precios al alza. El gobierno argumenta que el límite de 2.300 € pretende incluir zonas de alto coste, como Lisboa y Oporto, para que más propietarios puedan beneficiarse de reducciones fiscales.
Lisboa y Oporto lideran el mercado de alquileres moderados
Según idealista/news, en el tercer trimestre de 2025, había más de 43.000 viviendas en alquiler en 79 municipios con suficientes anuncios para ofrecer una muestra fiable. De estas, el 81% tenía un precio de entre 400 y 2.300 €.
Las zonas con más propiedades en este rango de precio fueron:
- Lisboa
- Oporto
- Cascais
- Vila Nova de Gaia
- Matosinhos
Casi todos los municipios analizados tenían más de la mitad de sus anuncios de alquiler en el rango de renta moderada, lo que les permitía acceder a los beneficios fiscales. Por ejemplo:
- Lisboa: el 73% de las viviendas en alquiler
- Oporto: 91%
- Vila Nova de Gaia: 89%
- Figueira da Foz: 100%
La única excepción es Cascais, donde el 53% de las viviendas en alquiler son propiedades premium con un precio superior a 2300 € al mes. El 47% restante son viviendas de alquiler moderado. Ninguna vivienda en Cascais se encuentra por debajo de los 400 € al mes.
Los alquileres de alta gama representan el 19% del mercado
Las viviendas con alquileres superiores a 2.300 € representan el 19% del total del mercado de alquiler en el verano de 2025. Los mayores números de estos alquileres de lujo o premium se encuentran en Lisboa, Cascais, Oporto, Oeiras y Loulé.
Estas propiedades no se benefician de los beneficios fiscales del alquiler moderado. En Lisboa, representan el 27% del mercado, mientras que en Oporto solo el 9%.
En el extremo inferior del mercado, las propiedades por menos de 400 € al mes son muy limitadas: menos del 1 % de todas las viviendas de alquiler en Portugal.
Los municipios con más viviendas de bajo alquiler son:
- Covilhã (15% de los anuncios locales)
- Paredes, Vila Real y Bragança (7% cada uno)
En 49 municipios, entre ellos Lisboa y Oporto, no hay viviendas en alquiler con un precio inferior a 400 €.
En breve:
- La mayoría de las viviendas de alquiler en Portugal tienen un precio entre 400 € y 2.300 €.
- Los propietarios en este rango pueden pagar menos impuestos.
- Las viviendas de alta gama superiores a 2.300 € no obtienen beneficios fiscales.
- Son muy raras las viviendas con alquileres inferiores a 400 €.
Este nuevo sistema pretende fomentar más opciones de alquiler a precios moderados, pero sigue siendo tema de debate si ayudará a los inquilinos o solo a los propietarios.