El mercado inmobiliario de Oporto continúa atrayendo una fuerte inversión internacional en todos los sectores, desde oficinas y hoteles hasta comercios minoristas, logística e inmuebles residenciales.
Gracias a su economía en expansión y al floreciente sector turístico, Oporto se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Portugal, atrayendo a inversores de toda Europa, Norteamérica y otros lugares. Esta fuerte demanda ha ejercido presión sobre algunos sectores, en particular sobre las oficinas, donde la disponibilidad limitada ha impulsado un aumento constante de las rentas prime.
En el sector minorista, las tiendas físicas experimentan un sólido desempeño, mientras que los parques comerciales continúan expandiéndose. Mientras tanto, el mercado industrial y logístico enfrenta una escasez de propiedades disponibles debido a las altas tasas de ocupación, mientras que el sector residencial muestra una dinámica de mercado excepcional.
Estas tendencias se debatieron en la Conferencia sobre el Ritmo Inmobiliario en Oporto, organizada por CBRE Portugal por segundo año consecutivo. Según José Maria Moutinho, Director de Investigación de CBRE Portugal, «El sector residencial de Oporto se enfrenta a una situación paradójica: a pesar de la gran cantidad de propiedades vacías, los precios siguen subiendo».
Explicó que “si bien la ciudad está perdiendo población de forma natural, está ganando residentes a través de la migración. Este cambio está reconfigurando la demanda de vivienda y ejerciendo presión a corto plazo sobre el mercado”. Moutinho añadió que el tamaño de los hogares ha disminuido en las últimas décadas, creando un desajuste entre la oferta y la demanda: “Muchas viviendas en Oporto son desproporcionadamente grandes para las necesidades actuales, lo que limita la absorción del parque de viviendas disponible”.
El crecimiento del turismo ha impulsado aún más la demanda. Desde principios del milenio, el número de visitantes casi se ha quintuplicado, sobre todo en los barrios céntricos, lo que ha influido directamente en el valor de los hoteles y los comercios en las calles principales.
“Toda esta actividad se puede resumir en una sola palabra: escasez”, afirmó Moutinho. “La escasez afecta a todos los sectores inmobiliarios, pero también genera oportunidades, que se manifiestan de forma diferente según los segmentos y las ubicaciones”.
Fuerte demanda y oferta limitada en los sectores de oficinas y logística
Oporto sigue experimentando una creciente demanda de espacio de oficinas y logística, pero la disponibilidad sigue siendo baja en comparación con otras ciudades europeas. Este desequilibrio ha impulsado un aumento constante de las rentas prime en los últimos años.
Según Rui Moreira, director de CBRE Portugal en Oporto, el creciente potencial del Norte “explica por qué Oporto y su región circundante están cada vez más en el radar de los inversores inmobiliarios internacionales”.
En lo que va de 2025, se ha observado una notable escasez de espacio de oficinas de clase A en el centro de Oporto, lo que ha impulsado la rehabilitación de edificios existentes y la creación de nuevos distritos comerciales como Vila Nova de Gaia y ZEP. Se prevé que la ciudad alcance una ocupación de 40.000 m², lo que supone un descenso del 20 % con respecto a la media de los últimos cinco años. Sin embargo, los alquileres de oficinas prime han aumentado ligeramente, de 20 a 21 € por metro cuadrado.
Los inversores han regresado al mercado de oficinas de Oporto con renovado vigor, y la ciudad representa ahora el 25% del volumen total de inversión en oficinas de Portugal, frente a una media de tan solo el 5% en los últimos 10 años. Estos inversores buscan principalmente activos de alta calidad con certificación ESG capaces de atraer a inquilinos de primer nivel.
El turismo internacional impulsa la inversión hotelera
El mercado turístico de Oporto está dominado por visitantes internacionales, que representan alrededor del 85% de la demanda total. El crecimiento de la demanda procedente de Norteamérica, en particular de Estados Unidos y Canadá, ha sido significativo, con un aumento de aproximadamente el 25% en la última década.
El sector hotelero de Oporto está en auge, combinando proyectos de reforma con nuevos desarrollos. La zona de la Avenida dos Aliados sigue siendo muy solicitada, y la oferta hotelera está cada vez más diversificada geográficamente.
Entre 2019 y 2024, el número de habitaciones de hotel en Oporto aumentó de 10.000 a 14.000. La creciente demanda y una oferta más diversa y de alta calidad han impulsado los precios de los hoteles al alza, lo que se refleja en un aumento de los índices de ADR y RevPAR. También están surgiendo nuevos proyectos híbridos que combinan la hostelería con alojamiento para estudiantes, co-living y espacios de co-working.
Los comercios minoristas y los parques comerciales en las calles principales están en auge
La Conferencia sobre el Ritmo Inmobiliario de Oporto también destacó la sólida trayectoria ascendente del comercio minorista en las calles principales. La baja rotación de inquilinos ha provocado un aumento de los alquileres y una disponibilidad limitada de viviendas de primera calidad.
Los parques comerciales de Oporto también están en expansión, beneficiándose de la creciente demanda de formatos comerciales convenientes, accesibles y funcionales.
Industria y logística: la escasez crea oportunidades de inversión
El sector industrial y logístico del norte de Portugal se enfrenta a una escasez de stock debido a las altas tasas de ocupación y al fuerte crecimiento de los alquileres, especialmente en zonas periféricas bien conectadas. Estas ubicaciones ofrecen oportunidades para la rehabilitación de activos y el desarrollo de proyectos a medida en zonas privilegiadas.
“Todos los sectores inmobiliarios de Oporto están experimentando un fuerte interés inversor, especialmente del capital extranjero, que muestra un gran interés en oficinas de clase A y propiedades logísticas. Respaldados por sólidos fundamentos y altos niveles de ocupación, los sectores residencial y minorista también están prosperando”, afirmó Rui Moreira.
Por primera vez, vemos que inversores internacionales eligen Oporto y el norte de Portugal como punto de entrada al país. La ciudad se ha consolidado como un mercado clave para la realización de transacciones de activos, manteniendo una sólida posición junto a Lisboa en operaciones de inversión de alto valor.