Der Immobilienmarkt von Porto zieht weiterhin starke internationale Investitionen in allen Sektoren an – von Büroflächen und Hotels über Einzelhandelsgeschäfte in den Innenstädten bis hin zu Logistik- und Wohnimmobilien.
Dank der wachsenden Wirtschaft und des florierenden Tourismussektors hat sich Porto zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte Portugals entwickelt und ist für Investoren aus ganz Europa, Nordamerika und darüber hinaus attraktiv. Diese starke Nachfrage hat in einigen Sektoren, insbesondere im Bereich Büroimmobilien, zu Druck geführt, wo das begrenzte Angebot einen stetigen Anstieg der Spitzenmieten zur Folge hatte.
Im Einzelhandel verzeichnen die Geschäfte in den Innenstädten eine starke Leistung, während Fachmarktzentren weiter expandieren. Der Industrie- und Logistiksektor sieht sich aufgrund hoher Auslastungsraten mit einem Mangel an verfügbaren Immobilien konfrontiert, während der Sektor für Wohnimmobilien eine einzigartige Marktdynamik aufweist.
Diese Trends wurden auf der Porto Property Pace Conference diskutiert, die zum zweiten Mal in Folge von CBRE Portugal organisiert wurde. Laut José Maria Moutinho, Forschungsdirektor von CBRE Portugal, „befindet sich der Wohnimmobilienmarkt in Porto in einer paradoxen Situation: Trotz eines großen Angebots an leerstehenden Immobilien steigen die Preise weiter.“
Er erklärte, dass die Stadt zwar auf natürliche Weise Einwohner verliert, aber gleichzeitig durch Zuwanderung neue Bewohner hinzugewinnt. Diese Entwicklung verändert die Nachfrage nach Wohnraum und setzt den Markt kurzfristig unter Druck. Moutinho fügte hinzu, dass die Größe der Haushalte in den letzten Jahrzehnten abgenommen habe, wodurch ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage entstanden sei: „Viele Wohnungen in Porto sind für den heutigen Bedarf unverhältnismäßig groß, was die Vermietung des verfügbaren Wohnraums erschwert.“
Das Wachstum im Tourismussektor hat die Nachfrage weiter angekurbelt. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Zahl der Besucher fast verfünffacht, insbesondere in den zentralen Stadtvierteln – was sich direkt auf die Immobilienwerte von Hotels und Einzelhandelsflächen in den Haupteinkaufsstraßen auswirkt.
„All diese Aktivitäten lassen sich in einem Wort zusammenfassen: Knappheit“, sagte Moutinho. „Knappheit betrifft jeden Immobiliensektor – schafft aber auch Chancen, die sich je nach Segment und Standort unterschiedlich manifestieren.“
Starke Nachfrage und begrenztes Angebot in den Bereichen Büro und Logistik
Porto verzeichnet weiterhin eine steigende Nachfrage nach Büro- und Logistikimmobilien, doch das Angebot bleibt im Vergleich zu anderen europäischen Städten gering. Dieses Ungleichgewicht hat in den letzten Jahren zu einem kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmieten geführt.
Laut Rui Moreira, Direktor von CBRE Portugal in Porto, erklärt das wachsende Potenzial des Nordens, „warum Porto und die umliegende Region zunehmend in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren rücken“.
Bislang herrschte im Jahr 2025 in Portos Innenstadt ein deutlicher Mangel an erstklassigen Büroimmobilien, was die Sanierung bestehender Gebäude und die Entstehung neuer Geschäftsviertel wie Vila Nova de Gaia und ZEP begünstigte. Die Stadt wird voraussichtlich eine Flächennachfrage von 40.000 m² erreichen, ein Rückgang von 20 % gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt. Die Mieten für hochwertige Büroflächen sind jedoch leicht von 20 Euro auf 21 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Investoren sind mit neuem Elan in den Büromarkt von Porto zurückgekehrt. Die Stadt repräsentiert mittlerweile 25 % des gesamten portugiesischen Büroinvestitionsvolumens – im Vergleich zu einem Zehnjahresdurchschnitt von lediglich 5 %. Diese Investoren suchen vor allem nach hochwertigen, ESG-zertifizierten Objekten, die erstklassige Mieter anziehen können.
Internationaler Tourismus kurbelt Hotelinvestitionen an
Der Tourismusmarkt in Porto wird von internationalen Besuchern dominiert, die rund 85 % der Gesamtnachfrage ausmachen. Das Wachstum aus Nordamerika – insbesondere aus den USA und Kanada – war mit einem Anstieg von etwa 25 % in den letzten zehn Jahren erheblich.
Portos Hotelsektor floriert und vereint Renovierungsprojekte mit Neubauprojekten. Die Gegend um die Avenida dos Aliados ist weiterhin sehr begehrt, und das Hotelangebot diversifiziert sich zunehmend geografisch.
Zwischen 2019 und 2024 stieg die Anzahl der Hotelzimmer in Porto von 10.000 auf 14.000. Die steigende Nachfrage und ein vielfältigeres, qualitativ hochwertigeres Angebot haben die Hotelpreise in die Höhe getrieben, was sich in höheren durchschnittlichen Zimmerpreisen (ADR) und RevPAR-Werten widerspiegelt. Zudem entstehen neue Hybridprojekte, die Hotellerie mit Studentenwohnheimen, Co-Living-Angeboten und Co-Working-Spaces verbinden.
Einzelhandel in Einkaufsstraßen und Fachmarktzentren auf dem Vormarsch
Die Porto Property Pace Conference hob zudem den starken Aufwärtstrend des Einzelhandels in den Innenstädten hervor. Geringe Mieterfluktuation hat zu steigenden Mieten und einer begrenzten Verfügbarkeit erstklassiger Ladenflächen geführt.
Auch die Einzelhandelsparks in Porto expandieren und profitieren von der wachsenden Nachfrage nach bequemen, zugänglichen und funktionalen Einzelhandelsformaten.
Industrie und Logistik: Knappheit schafft Investitionsmöglichkeiten
Der Sektor der Industrie- und Logistikimmobilien in Nordportugal sieht sich aufgrund hoher Auslastungsraten und starker Mietsteigerungen, insbesondere in verkehrsgünstig gelegenen Randgebieten, mit einem Angebotsmangel konfrontiert. Diese Standorte bieten Potenzial für die Sanierung bestehender Anlagen und die Entwicklung maßgeschneiderter Projekte in erstklassigen Lagen.
„Alle Immobiliensektoren in Porto verzeichnen ein starkes Interesse seitens Investoren, insbesondere von ausländischem Kapital, die großes Interesse an erstklassigen Büro- und Logistikimmobilien zeigen. Dank solider Fundamentaldaten und einer hohen Auslastung florieren auch die Wohn- und Einzelhandelssektoren“, erklärte Rui Moreira.
„Wir beobachten erstmals, dass internationale Investoren Porto und Nordportugal als Einstiegspunkt in das Land wählen. Die Stadt hat sich als wichtiger Markt für abgeschlossene Immobilientransaktionen etabliert und behauptet neben Lissabon eine starke Position bei hochwertigen Investitionsvorhaben.“