Mercado imobiliário do Porto atrai investidores internacionais

Os investidores internacionais têm demonstrado cada vez mais interesse na cidade do Porto, dado o seu crescimento económico e turístico. Esta grande procura tem criado uma pressão crescente em alguns setores, como por exemplo nos escritórios, onde a baixa disponibilidade provoca o aumento sustentado das rendas prime. No setor do retalho também se têm verificado mudanças, com o comércio de rua em trajetória ascendente e os retail parks em expansão, enquanto o setor industrial e logístico tem registado uma carência de produto devido às elevadas taxas de ocupação. Já no mercado residencial a dinâmica é diferente.

Estas tendências e oportunidades do mercado imobiliário do Porto foram apresentadas na Conferência Porto Property Pace, dinamizada pela CBRE pelo segundo ano consecutivo. De acordo com o Diretor de Research da CBRE Portugal, José Maria Moutinho, “o Porto, no setor residencial, enfrenta uma situação paradoxal: apesar de um stock elevado de imóveis vagos, os preços continuam a subir”. 

O responsável, citado em comunicado, refere que “a cidade perde população pelo saldo natural, mas ganha pela via migratória, o que altera a procura habitacional e pressiona o mercado no curto prazo”, sublinhando ainda o facto de os agregados familiares terem diminuído de tamanho ao longo das últimas décadas, “o que, tendo em conta um parque habitacional com casas desproporcionalmente grandes face às necessidades atuais, traz desconexão entre a oferta disponível e a procura existente”. Para José Maria Moutinho, a diferença da velocidade de absorção entre as casas maiores e mais pequenas é um reflexo deste padrão.

Com o turismo também em crescimento, o número de hóspedes multiplicou-se quase por cinco desde o início do milénio até ao ano passado, concentrando-se sobretudo nas zonas centrais, o que impacta diretamente o valor dos ativos de hotelaria e comércio de rua.

“Toda esta dinâmica no mesmo espaço está sintetizada numa palavra só: «escassez», que é comum a todos os setores de imobiliário. Mas em paralelo à escassez, surge a oportunidade. E a oportunidade materializa-se de maneira diferente, em setores diferentes e em zonas diferentes”.

Escritórios e logística com baixa disponibilidade

O Porto tem registado uma crescente procura de espaços para os setores de escritórios e logística, o que, dada a sua notória baixa disponibilidade, comparativamente com outras cidades europeias, tem provocado o aumento sustentado das rendas prime nos últimos anos.

Segundo Rui Moreira, Diretor da CBRE Portugal no Porto, em conjunto com especialistas da CBRE nos setores de escritórios, industrial e logística, retalho e turismo, “o potencial que faz do Porto e do Norte uma região de oportunidades crescentes, e por que razão, esta região, está no radar de tantos investidores”.

Durante este ano de 2025, e no que respeita ao mercado de escritórios, tem-se registado uma especial escassez de espaços de Classe A no CBD, impulsionando a reabilitação de edifícios e o desenvolvimento de novas zonas como Vila Nova de Gaia e ZEP e resultando numa previsão de take-up de 40 mil metros quadrados (m2), o que significa uma queda de 20% face à média dos últimos cinco anos. Contudo, houve um ligeiro crescimento nas rendas prime, que subiram de 20 para 21 euros por m2.

Os investidores voltaram em força a este mercado no Porto durante este ano, com a cidade a representar, neste momento, 25% do volume de investimento em escritórios no país, comparativamente a uma média histórica de 5% na última década. Estes investidores chegam à procura de produtos de qualidade, com ‘capex’ elevado, certificações ESG e capacidade de atrair inquilinos de topo.

Turismo: procura internacional intensifica-se

No setor do turismo, a procura internacional no Porto representa 85% do total da procura no turismo da cidade, observando-se um especial crescimento nos mercados norte-americanos, incluindo Estados Unidos e Canadá, crescendo cerca de 25% ao longo desta última década.

A acompanhar este dinamismo encontra-se o setor hoteleiro, que evidencia um equilíbrio entre reabilitação e nova construção. Nota para a forte procura na zona dos Aliados e para a diversificação geográfica da oferta.

Entre 2019 e 2024, o número de quartos da oferta hoteleira passou de 10 mil para 14 mil. Mas o aumento da procura e a qualificação e diversificação da oferta que a serve levou a subidas de preços na cidade, patente nas subidas de várias métricas como o ADR e RevPAR. Destaque, neste ponto, para a emergência de projetos inovadores que combinam a hotelaria tradicional, a residência estudantil, o co-living e o co-working.

Comércio de rua destaca-se no setor do retalho

Durante a Conferência Porto Property Pace, foi ainda revelada a trajetória ascendente no comércio de rua, com a baixa rotação de inquilinos a levar ao aumento das rendas em ascensão e à escassez de espaços. Os retail parks estão também em expansão, tirando proveito da procura por formatos acessíveis, convenientes e funcionais.

Setor industrial e logístico com carência de produto

Já o setor industrial e logístico da região Norte do país regista uma carência de produto, dadas as elevadas taxas de ocupação e a valorização expressiva das rendas, que ocorre em zonas periféricas qualificadas, também com oportunidades de requalificação de ativos em localizações prime e desenvolvimento de projetos ‘built-to-suit’.

“Todos os setores apresentam um forte apetite por parte dos investidores, em particular o capital estrangeiro, que tem demonstrado grande interesse em escritórios de Classe A e no setor de logística, sustentado por fundamentos operacionais sólidos e elevada taxa de ocupação. O living e o retalho também estão em alta, e nestes setores assistimos pela primeira vez a investidores internacionais a escolherem o Porto e o Norte como porta de entrada em Portugal”, conclui Rui Moreira, sublinha que o Porto se tem afirmado como um mercado relevante para transações de produto acabado, mantendo uma posição de destaque face a Lisboa em operações de alto valor.