Het aantal woningen dat in Portugal is gekocht door niet-ingezetenen, waaronder buitenlanders en Portugese emigranten, is voor het derde opeenvolgende jaar gedaald. Ondanks deze neerwaartse trend betalen buitenlandse kopers echter nog steeds aanzienlijk hogere prijzen dan inwoners, in sommige gevallen zelfs het dubbele van de gemiddelde verkoopprijs.
Volgens de meest recente gegevens van het Portugees Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) weerspiegelt de verschuiving zowel veranderende marktdynamiek als recente beleidshervormingen.
Minder transacties met buitenlandse kopers
In 2025 kochten kopers met een fiscale woonplaats buiten Portugal 8.471 woningen, een daling van 13,3% ten opzichte van 2024. Dit is de derde opeenvolgende jaarlijkse daling van het aantal transacties waarbij niet-ingezetenen betrokken zijn.
Een nadere analyse van de cijfers:
- Kopers die in een ander EU-land wonen (met uitzondering van Portugal) kochten 4.416 woningen, een daling van 9,6% ten opzichte van een jaar eerder.
- Kopers die buiten de Europese Unie wonen kochten 4.055 woningen, een scherpere daling van 17,1% ten opzichte van 2024.
Deze afnemende vraag vanuit het buitenland contrasteert met de binnenlandse markt. Kopers met fiscale woonplaats in Portugal (Portugese staatsburgers en immigranten die in het land wonen) kochten in 2025 in totaal 161.341 woningen, een stijging van 10,1% ten opzichte van het voorgaande jaar. Zij vertegenwoordigden 95% van alle transacties – het hoogste aandeel sinds 2019.
Waarom neemt de buitenlandse vraag af?
Verschillende beleidswijzigingen kunnen de daling van aankopen door niet-ingezetenen helpen verklaren.
Portugal heeft eind 2023 de goudenvisumregeling voor vastgoedinvesteringen stopgezet en de lang bestaande belastingregeling voor niet-ingezetenen (NHR) afgeschaft, die in 2024 is vervangen door een restrictievere regeling.
Deze maatregelen verminderden een deel van de fiscale en verblijfsvoordelen die voorheen internationale kopers naar de Portugese vastgoedmarkt hadden gelokt.
Buitenlandse kopers betalen nog steeds meer – veel meer
Hoewel het aantal transacties is gedaald, kopen buitenlandse kopers nog steeds duurdere woningen dan de lokale bevolking.
In 2025 bedroeg de gemiddelde transactiewaarde:
- € 234.120 voor kopers met fiscale woonplaats in Portugal.
- € 335.640 voor kopers die in de Europese Unie wonen.
- € 470.277 voor kopers die buiten de EU wonen.
Dit betekent dat kopers uit de EU gemiddeld 43% meer betaalden dan lokale inwoners, terwijl kopers van buiten de EU ongeveer het dubbele betaalden van de gemiddelde prijs van woningen die door ingezetenen werden gekocht.
Deze cijfers suggereren dat buitenlandse kopers over het algemeen een grotere koopkracht hebben en zich eerder richten op duurdere woningen.
Waar kopen niet-ingezetenen?
De Algarve blijft de topbestemming voor kopers die niet in het land wonen.
Wat betreft het aantal transacties was de regionale verdeling als volgt:
- Algarve – 29,7%
- Noorden – 20% (het hoogste aandeel voor deze regio sinds 2019)
- Centrum – 14,9%
- Groot-Lissabon – 12,5%
Als we de totale waarde van de transacties in ogenschouw nemen, wordt de dominantie van de Algarve nog duidelijker: deze regio is goed voor 42,4% van het totale bedrag dat door niet-ingezetenen is geïnvesteerd, gevolgd door Groot-Lissabon (22,2%) en het noorden (12,1%).
Vergeleken met 2024 zagen de Algarve en het noorden een toename in het aantal transacties, terwijl Groot-Lissabon de grootste daling in zowel transactievolume als totale waarde doormaakte.
Wat betekent dit voor buitenlandse kopers?
Voor internationale investeerders en lifestylekopers in Portugal laten de gegevens een veranderend landschap zien:
- De door stimuleringsmaatregelen gedreven vraag is afgenomen.
- De binnenlandse markt wordt steeds dominanter.
- Topregio's zoals de Algarve blijven aantrekkelijk voor internationale kopers in het duurdere segment.
- Buitenlandse kopers blijven zich bewegen in de hogere prijsklassen.
Ondanks wetswijzigingen en een daling van het totale aantal transacties door niet-ingezetenen, blijft Portugal een gewilde bestemming, met name voor kopers die op zoek zijn naar luxewoningen aan de kust of woningen voor een lifestylepubliek.
Voor buitenlanders die al in Portugal wonen of van plan zijn erheen te verhuizen, is de boodschap duidelijk: hoewel de concurrentie van buitenlandse kopers iets is afgenomen, blijven toplocaties en kwalitatief goede woningen hoge prijzen opleveren.
