El número de viviendas compradas en Portugal por no residentes, incluidos extranjeros y emigrantes portugueses, ha disminuido por tercer año consecutivo. Sin embargo, a pesar de esta tendencia a la baja, los compradores extranjeros siguen pagando precios significativamente más altos que los residentes, en algunos casos el doble del valor medio.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de Portugal, este cambio refleja tanto la evolución de la dinámica del mercado como las recientes reformas políticas.
Menos compras por parte de compradores extranjeros
En 2025, los compradores con residencia fiscal fuera de Portugal adquirieron 8.471 viviendas, lo que representa un descenso del 13,3% con respecto a 2024. Esto supone el tercer descenso anual consecutivo en las transacciones que involucran a no residentes.
Desglosando las cifras con más detalle:
- Los compradores residentes en otros países de la UE (excluido Portugal) adquirieron 4.416 viviendas, lo que supone un descenso del 9,6% interanual.
- Los compradores residentes fuera de la Unión Europea adquirieron 4.055 propiedades, lo que supone un descenso más pronunciado del 17,1% en comparación con 2024.
Esta disminución de la demanda procedente del extranjero contrasta con el mercado interno. Los compradores con residencia fiscal en Portugal (ciudadanos portugueses e inmigrantes residentes en el país) adquirieron 161.341 viviendas en 2025, lo que supone un aumento del 10,1% respecto al año anterior y representa el 95% de todas las transacciones, el porcentaje más alto registrado desde 2019.
¿Por qué se está desacelerando la demanda extranjera?
Diversos cambios en las políticas podrían ayudar a explicar el descenso de las compras realizadas por no residentes.
Portugal puso fin a la vía de inversión inmobiliaria de la Visa Dorada a finales de 2023 y derogó el régimen fiscal de larga duración para Residentes No Habituales (NHR, por sus siglas en inglés), reemplazándolo en 2024 por un marco más restrictivo.
Estas medidas redujeron algunos de los incentivos fiscales y de residencia que anteriormente habían atraído a compradores internacionales al mercado inmobiliario portugués.
Los compradores extranjeros siguen pagando más, mucho más
Aunque el número de transacciones ha disminuido, los compradores extranjeros siguen adquiriendo propiedades más caras que los residentes.
En 2025, el valor promedio de las transacciones fue:
- 234.120 € para compradores con residencia fiscal en Portugal
- 335.640 euros para compradores residentes en la Unión Europea.
- 470.277 euros para compradores residentes fuera de la UE.
Esto significa que los compradores con sede en la UE pagaron de media un 43 % más que los residentes, mientras que los compradores de fuera de la UE pagaron aproximadamente el doble del precio medio de las viviendas compradas por los residentes.
Estas cifras sugieren que los compradores extranjeros generalmente tienen mayor poder adquisitivo y tienden a centrarse en propiedades de mayor valor.
¿Dónde compran los no residentes?
El Algarve sigue siendo el principal destino para los compradores no residentes.
En cuanto al número de transacciones, el desglose regional fue el siguiente:
- Algarve – 29,7%
- Norte – 20% (el porcentaje más alto para esta región desde 2019)
- Centro – 14,9%
- Gran Lisboa – 12,5%
Si se tiene en cuenta el valor total de las transacciones, el predominio del Algarve se hace aún más evidente, representando el 42,4% del importe total invertido por no residentes, seguido del Gran Lisboa (22,2%) y el Norte (12,1%).
En comparación con 2024, el Algarve y el norte aumentaron su cuota de transacciones, mientras que el Gran Lisboa experimentó el descenso más significativo tanto en el volumen de transacciones como en el valor total.
¿Qué significa esto para los compradores extranjeros?
Para los inversores internacionales y los compradores que buscan un estilo de vida determinado y que consideran Portugal, los datos ponen de manifiesto un panorama cambiante :
- La demanda impulsada por incentivos se ha enfriado.
- El mercado interno es cada vez más dominante.
- Regiones privilegiadas como el Algarve siguen atrayendo compras internacionales de alto valor.
- Los compradores extranjeros siguen concentrados en los segmentos de precios más altos.
A pesar de los cambios regulatorios y la disminución general de las transacciones de no residentes, Portugal sigue siendo un destino muy solicitado, especialmente por los compradores que buscan propiedades costeras o residenciales de lujo.
Para los extranjeros que ya viven en Portugal o que planean mudarse allí, el mensaje es claro: si bien la competencia de los compradores extranjeros se ha reducido ligeramente, las ubicaciones privilegiadas y las viviendas de calidad siguen alcanzando precios elevados.
