Il numero di immobili acquistati in Portogallo da non residenti, inclusi cittadini stranieri ed emigrati portoghesi, è diminuito per il terzo anno consecutivo. Tuttavia, nonostante questa tendenza al ribasso, gli acquirenti stranieri continuano a pagare prezzi significativamente più alti rispetto ai residenti, in alcuni casi il doppio del valore medio.
Secondo gli ultimi dati dell'Istituto Nazionale di Statistica portoghese (INE), il cambiamento riflette sia le dinamiche di mercato in evoluzione sia le recenti riforme politiche.
Minore numero di acquisti da parte di acquirenti esteri
Nel 2025, gli acquirenti con residenza fiscale al di fuori del Portogallo hanno acquistato 8.471 immobili, con una diminuzione del 13,3% rispetto al 2024. Questo dato segna il terzo calo annuale consecutivo delle transazioni che coinvolgono non residenti.
Analizzando i dati più nel dettaglio:
- Gli acquirenti residenti in altri paesi dell'UE (escluso il Portogallo) hanno acquistato 4.416 abitazioni, con un calo del 9,6% rispetto all'anno precedente.
- Gli acquirenti residenti al di fuori dell'Unione Europea hanno acquistato 4.055 immobili, un calo più marcato del 17,1% rispetto al 2024.
Questo rallentamento della domanda dall'estero contrasta con l'andamento del mercato interno. Gli acquirenti con residenza fiscale in Portogallo (cittadini portoghesi e immigrati residenti nel Paese) hanno acquistato 161.341 immobili nel 2025, con un aumento del 10,1% rispetto all'anno precedente, rappresentando il 95% di tutte le transazioni, la quota più alta registrata dal 2019.
Perché la domanda estera sta rallentando?
Diversi cambiamenti nelle politiche potrebbero contribuire a spiegare il calo degli acquisti da parte di non residenti.
Il Portogallo ha posto fine al programma Golden Visa per gli investimenti immobiliari alla fine del 2023 e ha abrogato il regime fiscale di lunga data per i non residenti (NHR), sostituendolo nel 2024 con un quadro normativo più restrittivo.
Queste misure hanno ridotto alcuni degli incentivi fiscali e di residenza che in precedenza avevano attratto acquirenti internazionali nel mercato immobiliare portoghese.
Gli acquirenti stranieri pagano ancora di più, molto di più
Nonostante il calo del numero di transazioni, gli acquirenti stranieri continuano ad acquistare immobili più costosi rispetto ai residenti.
Nel 2025, il valore medio delle transazioni è stato:
- 234.120 euro per gli acquirenti con residenza fiscale in Portogallo
- 335.640 euro per gli acquirenti residenti nell'Unione Europea
- 470.277 euro per gli acquirenti residenti al di fuori dell'UE
Ciò significa che gli acquirenti con sede nell'UE hanno pagato in media il 43% in più rispetto ai residenti , mentre gli acquirenti extra-UE hanno pagato circa il doppio del prezzo medio delle case acquistate dai residenti.
Questi dati suggeriscono che gli acquirenti stranieri in genere hanno un maggiore potere d'acquisto e tendono a concentrarsi su immobili di maggior valore.
Dove acquistano i non residenti?
L'Algarve rimane la destinazione principale per gli acquirenti non residenti.
In termini di numero di transazioni, la ripartizione regionale è stata la seguente:
- Algarve – 29,7%
- Nord – 20% (la quota più alta per questa regione dal 2019)
- Centro – 14,9%
- Grande Lisbona – 12,5%
Considerando il valore totale delle transazioni, il primato dell'Algarve risulta ancora più evidente, rappresentando il 42,4% dell'importo totale investito da non residenti, seguito dalla Grande Lisbona (22,2%) e dal Nord (12,1%).
Rispetto al 2024, l'Algarve e il Nord hanno aumentato la loro quota di transazioni, mentre la Grande Lisbona ha registrato il calo più significativo sia in termini di volume che di valore totale delle transazioni.
Che implicazioni ha questo per gli acquirenti stranieri?
Per gli investitori internazionali e gli acquirenti interessati a uno stile di vita che prendono in considerazione il Portogallo, i dati evidenziano uno scenario in continua evoluzione :
- La domanda trainata dagli incentivi si è raffreddata.
- Il mercato interno sta acquisendo sempre maggiore importanza.
- Regioni di pregio come l'Algarve continuano ad attrarre acquisti internazionali di alto valore.
- Gli acquirenti stranieri continuano a concentrarsi nelle fasce di prezzo più elevate.
Nonostante i cambiamenti normativi e il calo complessivo delle transazioni da parte di non residenti, il Portogallo rimane una destinazione molto ambita , soprattutto per gli acquirenti alla ricerca di immobili di lusso sulla costa o in zone residenziali esclusive.
Per gli stranieri che già vivono in Portogallo o che intendono trasferirsi, il messaggio è chiaro: sebbene la concorrenza degli acquirenti esteri si sia leggermente attenuata, le zone più prestigiose e gli immobili di qualità continuano a spuntare prezzi elevati.
