Die Zahl der Immobilienkäufe in Portugal durch Nichtansässige, darunter ausländische Staatsangehörige und portugiesische Auswanderer, ist das dritte Jahr in Folge zurückgegangen. Trotz dieses Abwärtstrends zahlen Käufer aus dem Ausland jedoch weiterhin deutlich höhere Preise als Ansässige, in einigen Fällen sogar das Doppelte des Durchschnittswerts.
Nach den neuesten Daten des portugiesischen Nationalen Statistikinstituts (INE) spiegelt diese Entwicklung sowohl die sich wandelnde Marktdynamik als auch die jüngsten politischen Reformen wider.
Weniger Käufe durch ausländische Käufer
Im Jahr 2025 erwarben Käufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Portugals 8.471 Immobilien, was einem Rückgang von 13,3 % gegenüber 2024 entspricht. Dies ist der dritte jährliche Rückgang in Folge bei Transaktionen mit Beteiligung von Nichtansässigen.
Eine weitere Aufschlüsselung der Zahlen:
- Käufer mit Wohnsitz in einem anderen EU-Land (außer Portugal) erwarben 4.416 Immobilien, was einem Rückgang von 9,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
- Käufer mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union erwarben 4.055 Immobilien, was einem Rückgang von 17,1 % im Vergleich zu 2024 entspricht.
Diese nachlassende Nachfrage aus dem Ausland steht im Gegensatz zum heimischen Markt. Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal (portugiesische Staatsangehörige und im Land lebende Einwanderer) erwarben im Jahr 2025 161.341 Immobilien, was einem Anstieg von 10,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und 95 % aller Transaktionen ausmacht – der höchste Anteil seit 2019.
Warum lässt die Nachfrage aus dem Ausland nach?
Mehrere politische Änderungen könnten den Rückgang der Käufe durch Nichtansässige erklären.
Portugal beendete Ende 2023 die Möglichkeit von Immobilieninvestitionen im Rahmen des Goldenen Visums und hob die langjährige Steuerregelung für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU (NHR) auf, die 2024 durch einen restriktiveren Rahmen ersetzt wurde.
Diese Maßnahmen reduzierten einige der steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Anreize, die zuvor internationale Käufer auf den portugiesischen Immobilienmarkt gelockt hatten.
Ausländische Käufer zahlen immer noch mehr – viel mehr
Obwohl die Transaktionszahlen rückläufig sind, kaufen ausländische Käufer weiterhin teurere Immobilien als Ansässige.
Im Jahr 2025 betrug der durchschnittliche Transaktionswert:
- 234.120 Euro bei Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal
- 335.640 Euro bei Käufern mit Wohnsitz in der Europäischen Union
- 470.277 Euro bei Käufern mit Wohnsitz außerhalb der EU
Dies bedeutet, dass Käufer mit Wohnsitz in der EU im Durchschnitt 43 % mehr bezahlten als Ansässige, während Käufer von außerhalb der EU etwa das Doppelte des Durchschnittspreises für von Einheimischen erworbene Immobilien zahlten.
Diese Zahlen lassen darauf schließen, dass ausländische Käufer im Allgemeinen über eine höhere Kaufkraft verfügen und sich eher auf hochwertige Immobilien konzentrieren.
Wo kaufen Nichtansässige Immobilien?
Die Algarve bleibt das beliebteste Ziel ausländischer Käufer.
Hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen ergab sich folgende regionale Aufteilung:
- Algarve – 29,7 %
- Norden – 20 % (der höchste Anteil in dieser Region seit 2019)
- Zentrum – 14,9 %
- Großraum Lissabon – 12,5 %
Betrachtet man den Gesamtwert der Transaktionen, wird die Dominanz der Algarve noch deutlicher: Sie macht 42,4 % des gesamten von Nichtansässigen investierten Betrags aus, gefolgt von Groß-Lissabon (22,2 %) und dem Norden (12,1 %).
Im Vergleich zu 2024 konnten die Algarve und der Norden ihren Anteil an den Transaktionen steigern, während der Großraum Lissabon den deutlichsten Rückgang sowohl beim Transaktionsvolumen als auch beim Gesamtwert verzeichnete.
Was bedeutet das für ausländische Käufer?
Für internationale Investoren und Lifestyle-Käufer, die Portugal in Betracht ziehen, verdeutlichen die Daten eine sich wandelnde Landschaft:
- Die anreizgetriebene Nachfrage hat sich abgekühlt.
- Der Inlandsmarkt gewinnt zunehmend an Bedeutung.
- Erstklassige Regionen wie die Algarve ziehen weiterhin hochwertige internationale Käufer an.
- Ausländische Käufer konzentrieren sich weiterhin auf höhere Preissegmente.
Trotz regulatorischer Änderungen und eines Rückgangs der Transaktionen von Nichtansässigen bleibt Portugal ein begehrtes Ziel – insbesondere für Käufer, die hochwertige Küsten- oder Lifestyle-Immobilien suchen.
Für Ausländer, die bereits in Portugal leben oder einen Umzug planen, ist die Botschaft klar: Zwar hat sich der Wettbewerb durch Käufer aus dem Ausland etwas abgeschwächt, doch erzielen erstklassige Lagen und hochwertige Immobilien weiterhin hohe Preise.
