Cumpărarea unei proprietăți în Portugalia - fie că este vorba despre un apartament, o casă, o fermă sau un teren - este un proces destul de complex și implică respectarea mai multor cerințe legale. Înainte de a te scufunda în această aventură și pentru a te asigura că totul decurge fără probleme, fără bătăi de cap sau probleme care te fac să pierzi timp și bani, în timpul și după încheierea tranzacției, cea mai bună soluție este să fii bine informat.
În acest articol, pregătit pentru idealista/news de către Belzuz Abogados*, vă prezentăm pașii principali care ar trebui urmați într-un proces standard de vânzare- cumpărare a unei proprietăți de către o persoană fizică în Portugalia. Acest articol se adresează oricărei persoane interesate să achiziționeze o proprietate în Portugalia, fie că este pentru închiriere, investiție (închiriere pe termen lung, loc de cazare în scop turistic), vacanță sau uz rezidențial, printre altele.
Entități nerezidente în Portugalia - obținerea numărului de identificare
Unul dintre primii pași în procesul de vânzare-cumpărare a unei proprietăți în Portugalia, pentru entitățile care nu au reședință fiscală în Portugalia, este obținerea Numărului de Identificare Fiscală ("NIF") de la Autoritatea Fiscală și Vamală din Portugalia. NIF este numărul administrativ care identifică fiecare persoană din Portugalia în fața Autorității Tributare și Vamale și este necesar pentru toate contractele încheiate la achiziționarea de proprietăți în Portugalia.
In cazul persoanelor fizice, in cazul in care cumparatorul este casatorit va fi necesară solicitarea NIF-ului ambilor soți chiar daca bunul este dobandit doar de unul dintre ei.
Audit juridic si tehnic al proprietatii
Datorita investitiei mari pe care o presupune achizitionarea unui imobil, se recomanda efectuarea unui audit juridic si tehnic al proprietatii - un sondaj si analiza tuturor informatiilor si datelor referitoare la proprietate - inainte de a incheia si semna orice contract, astfel încât cumpărătorul să poată evalua în mod corespunzător proprietatea pe care intenționează să o achiziționeze și să reducă pe cât posibil riscurile implicate în proces.
Aceasta va fi faza în care cumpărătorul va putea confirma, de exemplu, ce datorii și taxe sunt percepute asupra proprietății, dacă utilizarea spațiului de garaj este exclusiv pentru proprietarul apartamentului, dacă este inclus atunci când proprietatea este transferată, printre altele.
Precontractul de vânzare-cumpărare
Înainte de semnarea contractului final de vânzare- cumpărare și în scopul de a lega părțile la viitoarea afacere, este foarte recomandată încheierea unui acord numit precontract sau ante contract de vânzare-cumpărare. Prin acest acord fiecare dintre părți va stabili termenii și condițiile de cumpărare și vânzare, angajându-se, în condițiile acestuia, la finalizarea viitoarei afaceri, în care dreptul de proprietate va fi transferat cumpărătorului.
Într-un precontract de vânzare-cumpărare trebuie stabilite condițiile contractuale. Aceste condiții includ:
- Identificarea vânzătorului și cumpărătorului
- Identificarea proprietății
- Prețul de cumpărare și vânzare
- Descrierea termenilor și condițiilor de plată
- Termen pentru finalizarea contractului definitiv de vânzare-cumpărare
Acest tip de acord nu este obligatoriu; totuși, aceasta este o procedură obișnuită atunci când cumpărătorul trebuie să recurgă la credit bancar sau, din orice alt motiv, contractul definitiv nu poate fi semnat imediat.
Precontractul vânzare-cumpărare trebuie întotdeauna revizuit cu atenție de către un profesionist calificat întrucât în practica noastră profesională întâlnim uneori situații în care formularea necorespunzătoare a acestui tip de contract a avut ca rezultat pierderea valorii depozitului acordat de cumpărător, ceea ce in unele cazuri poate ajunge la 30% din valoarea totala a proprietatii.
Înregistrarea provizorie a precontractului de vânzare-cumpărare
Atunci când este semnat un precontract de vânzare-cumpărare, înregistrarea acestuia poate fi solicitată la Conservatorul pentru Registrul Imobiliar ( Conservatória do Registo Predial în portugheză) pentru a proteja poziția cumpărătorului ca viitor proprietar al proprietății în raport cu terți.
Prin urmare, în cazul în care vânzătorul intenționează să vândă imobilul unei alte entități decât cumpărătorul cu care a semnat un precontract, acesta din urmă își poate exercita dreptul și, prin recurs la instanțele judecătorești, să oblige cumpărătorul să respecte acordul asumat la început și să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului către cumpărătorul din precontract.
Contract final de vânzare-cumpărare
Contractul final de vânzare-cumpărare se întocmește și se semnează de către părți în fața unui notar, sau avocat, care, după caz, va fi entitatea care va certifica că vânzarea are loc în condițiile convenite, verificând plata prețului, atestând identitatea părților, documentele referitoare la proprietate și la plata obligațiilor fiscale. Această persoană răspunde și de înregistrarea achiziției pe numele noului proprietar la Cartea Funciară.
Inregistrarea definitiva a achizitiei
Odată semnat contractul definitiv, înregistrarea achiziției trebuie prezentată la Oficiul de Carte Funciară.
Taxe pe proprietate
Principalele impozite datorate pentru achiziționarea și deținerea unui imobil sunt:
- Taxa municipală pe transmiterile oneroase de bunuri imobiliare ("IMT") - Această taxă se datorează o singură dată, la momentul achiziției proprietății. Cota IMT variază între 0% și 8%, în funcție de valoarea de achiziție sau valoarea patrimonială tributară, cota de aplicat (de la 1 la 8%), locația și scopul acesteia.
- Taxă de timbru ("IS") - Această taxă este stabilită în momentul achiziționării proprietății. Rata este de 0,8%, indiferent de valoarea achiziției.
- Impozitul municipal pe proprietate („IMI”) – Acest impozit este datorat în fiecare an de către contribuabilul care deține imobilul la data de 31 decembrie a anului la care se raportează impozitul și are o cotă cuprinsă între 0,3% și 0,45% din valoarea patrimonială impozabilă a proprietății.
Pentru a respecta toate particularitățile diferitelor etape ale procesului de cumpărare și vânzare - întocmirea contractului de vânzare-cumpărare, plata impozitelor, înregistrarea la Conservatorul de Registrul Imobiliar etc. - se recomandă părților. , atat cumparatorului cat si vanzatorului, să fie consiliati corespunzator de catre un profesionist independent cu expertiza in dreptul imobiliar .
* Ricardo Pires Jordão, Departamentul Imobiliar al Belzuz Abogados SLP - Filiala portugheză
** Acest articol este furnizat doar în scop de informare generală și nu este destinat să fie și nici nu ar trebui să fie interpretat ca un sfat juridic sau profesional de niciun fel.
Costul vieții în Portugalia 2024
Portugalia oferă numeroase avantaje rezidenților săi, inclusiv un climat mediteranean plăcut, rate scăzute ale criminalității și peisaje frumoase. Dar este scump să trăiești în Portugalia? De câți bani ai nevoie pentru a trăi confortabil în Portugalia? Portugalia este cunoscută pentru cheltuielile sale accesibile de trai în comparație cu alte națiuni dezvoltate din America de Nord și Europa. De la orașe pline de viață la țărmuri idilice, Portugalia îți oferă posibili
Costul vieții în Portugalia 2022: prețul pâinii crește cu 15% într-un an
Inflația ridicată continuă să-și lase amprenta în Portugalia, prețul diverselor produse alimentare și al produselor de uz zilnic fiind în continuă creștere. Când vine vorba de costul alimentelor în Portugalia, observăm, de exemplu, că prețului pâinii a crescut cu 15% în Portugalia în august 2022, comparativ cu aceeași lună a anului trecut. Cu toate acestea, acest procentaj este totuși mai mic decât media pentru toate țările Uniunii Europene (UE), care a fost de 18%.
Construirea unei case în Portugalia: cu 12,9% mai scumpă decât acum un an
Costurile de construcție continuă să plutească fantasmagoric deasupra sectorului imobiliar din Portugalia. Cei care doresc să-și construiască o casă în Portugalia se confruntă acum cu un scenariu de creștere a prețurilor de câteva luni și care a căpătat putere din martie 2022, odată cu izbucnirea războiului în Ucraina, iar creșterea fiind de două cifre de atunci. În iunie, costurile construirii unei locuințe noi în Portugalia au crescut cu 12,9% față de anulprecedent, o
Credit ipotecar Portugaliei: impozite și cheltuieli de plătit
Când vine vorba de cumpărarea unei case în Portugalia cu credit ipotecar, trebuie să țineți cont de faptul că este necesar să plătiți o serie de cheltuieli și taxe asociate împrumutului. De aceea, este important să aveți economii disponibile înainte de a cumpăra o proprietate și de a contracta un credit ipotecar în Portugalia. În acest articol, vă explicăm tot ce trebuie să știți despre cheltuielile și impozitele pe care trebuie să le plătiți pentru creditul ipotecar,
Portugalia va introduce măsuri de economisire a energiei
Portugalia se pregătește pentru reduceri de energie și va urma exemplul altor țări europene, precum Spania, limitând nivelurile consumului de energie în clădiri publice, companii private, comerțuri, servicii, industrie și, de asemenea, în gospodării. Guvernul portughez a conturat un set de măsuri obligatorii menite să economisească energie pentru a face față unei posibile situații de criză energetică, cauzată de deficitul de aprovizionare cu gaze rusești către unele țări
Portugalia: una dintre țările UE cel mai puțin afectate de războiul Rusiei împotriva Ucrainei
Războiul din Ucraina afectează economia europeană mai grav decât alte economii majore precum SUA sau China, reflectând proximitatea geografică și relațiile comerciale importante dintre țări. În cadrul Uniunii Europene (UE), statele membre au grade diferite de expunere la efectele războiului, potrivit unei analize a Comisiei Europene. Portugalia și Malta sunt printre țările cel mai puțin expuse și, prin urmare, cele mai puțin afectate de războiul Rusiei împotriva Ucrainei.
O proprietate din Braga este vândută cu 3 bitcoini: prima tranzacție 100% în criptomonedă din Portugalia
Piața imobiliară a cunoscut un alt moment care a făcut istorie în Portugalia. Prima casă achiziționată în întregime în criptomonedă a avut loc joi, 5 mai 2022. Este un apartament cu 3 camere în Braga care a fost cumpărat cu trei bitcoin, echivalentul a aproximativ 110.000 de euro. Aceasta înseamnă că, pentru prima dată în Portugalia și Europa, o achiziție de casă a fost încheiată făcută în totalitate cu criptomonede, fără a necesita nicio conversie în euro.