Comprare casa in Portogallo: tutto quello che devi sapere

L'acquisto di un immobile in Portogallo - sia esso un appartamento, una casa, una fattoria o un appezzamento di terreno - è un processo piuttosto complesso e implica il rispetto di diversi requisiti legali. Prima di tuffarsi in questa avventura, e per assicurarsi che tutto fili liscio, senza fastidi o problemi che facciano perdere tempo e denaro durante e dopo la chiusura dell'affare, la soluzione migliore è informarsi bene.

In questo articolo, preparato per idealista/news da Belzuz Abogados*, presentiamo i passaggi principali che dovrebbero essere seguiti in un processo standard di compravendita di un immobile da parte di un privato in Portogallo. Questo articolo è rivolto a chiunque sia interessato all'acquisto di un immobile in Portogallo, che si tratti di affitto, investimento (affitto a lungo termine, alloggio locale), vacanza o uso residenziale, tra gli altri.

Non residenti in Portogallo - ottenimento del numero di identificazione

Uno dei primi passi nel processo di acquisto e vendita di un immobile in Portogallo, per coloro che non hanno residenza fiscale in Portogallo, è ottenere il numero di identificazione fiscale ("NIF") dall'autorità fiscale e doganale portoghese. Il NIF è il numero amministrativo che identifica ogni individuo in Portogallo davanti all'autorità tributaria e doganale ed è necessario per tutti i contratti stipulati al momento dell'acquisto di immobili in Portogallo.

Nel caso di persone fisiche, se l'acquirente è coniugato sarà necessario richiedere il NIF di entrambi i coniugi anche se il bene è acquisito solo da uno di essi.

Revisione legale e tecnica dell'immobile

A causa del grande investimento che l'acquisto di un immobile comporta, si consiglia di effettuare una revisione legale e tecnica dell'immobile - un'indagine e un'analisi di tutte le informazioni e i dati relativi all'immobile - prima di stipulare e firmare qualsiasi contratto, in modo che l'acquirente possa valutare adeguatamente l'immobile che intende acquisire e ridurre il più possibile i rischi insiti nel processo.

Questa sarà la fase in cui l'acquirente potrà confermare, ad esempio, quali gravami e oneri gravano sull'immobile, se l'uso del box auto è esclusivo del proprietario dell'appartamento, se è compreso al momento del traspasso dell'immobile e altri dubbi.

Contratto preliminare di compravendita

Prima di sottoscrivere l'atto pubblico di compravendita, e al fine di vincolare le parti alla futura operazione, si raccomanda vivamente di stipulare un contratto denominato contratto preliminare di compravendita. Attraverso questo accordo ciascuna delle parti stabilirà i termini e le condizioni per l'acquisto e la vendita, impegnandosi, nei termini dello stesso, al completamento dell'affare futuro, in cui la proprietà sarà trasferita all'acquirente.

In un contratto preliminare di compravendita devono essere stabilite le condizioni commerciali. Queste condizioni includono:

1. Identificazione del venditore e dell'acquirente
2. Identificazione della proprietà
3. Prezzo di acquisto e vendita
4. Descrizione dei termini e delle condizioni di pagamento
5. Termine ultimo per il completamento dell'atto pubblico

Questo tipo di accordo non è obbligatorio; tuttavia, questa è una procedura comune quando l'acquirente deve ricorrere a un mutuo bancario o, per qualsiasi altro motivo, il contratto definitivo non può essere firmato immediatamente.

Il contratto promissorio di compravendita deve essere sempre attentamente esaminato da un professionista qualificato poiché nella nostra pratica professionale talvolta riscontriamo situazioni in cui la formulazione inadeguata di questo tipo di contratto ha comportato la perdita del valore della caparra anticipata dall'acquirente, che in alcuni casi può raggiungere il 30% del valore totale dell'immobile.

Registrazione provvisoria del contratto promissorio di compravendita

Quando viene firmato un contratto preliminare di acquisto e vendita, la sua registrazione può essere richiesta presso la Conservatória do Registo Predial al fine di salvaguardare la posizione del promissario acquirente come futuro proprietario della proprietà nei confronti di terzi.

Pertanto, qualora il venditore intenda vendere l'immobile ad un soggetto diverso dal promissario acquirente, quest'ultimo può far valere il proprio diritto e, con ricorso in sede giudiziaria, obbligare l'acquirente al rispetto del patto assunto all'inizio e trasferire la proprietà dell'immobile al promissario acquirente.

Atto pubblico di compravendita/contratto di compravendita

Il contratto definitivo di compravendita viene redatto e sottoscritto dalle parti davanti ad un notaio, avvocato o procuratore legale, che, a seconda dei casi, sarà l'ente che certificherà che la compravendita avvenga nei termini pattuiti, verificando il pagamento del prezzo, attestando l'identità delle parti, i documenti relativi alla proprietà e al pagamento degli obblighi fiscali. Questa persona è anche responsabile della registrazione dell'acquisizione a nome del nuovo proprietario presso il catasto.

Registrazione definitiva dell'acquisizione

Una volta firmato l'atto pubblico o il contratto definitivo, la registrazione dell'acquisizione deve essere presentata all'Ufficio del Catasto.

Tasse sulla proprietà

Le principali imposte dovute per l'acquisizione e la proprietà di un immobile sono:

1. Imposta Municipale sulle Trasmissioni Onerose di Beni Immobili ("IMT") - Questa imposta è dovuta una sola volta, al momento dell'acquisizione della proprietà. L'aliquota IMT varia dallo 0% all'8%, a seconda del valore di acquisto o valore tributario patrimoniale, dell'aliquota da applicare (dall'1 all'8%), della sua ubicazione e della sua destinazione.
2. Imposta di bollo ("IS") - Questa imposta viene calcolata al momento dell'acquisizione della proprietà. Il tasso è dello 0,8%, indipendentemente dal valore dell'acquisizione.
3. Imposta Municipale sugli immobili ("IMI") - Tale imposta è dovuta ogni anno dal contribuente proprietario dell'immobile al 31 dicembre dell'anno cui si riferisce l'imposta, ed ha un'aliquota compresa tra lo 0,3% e lo 0,45% del valore patrimoniale imponibile della proprietà.

Al fine di osservare tutte le specificità delle diverse fasi del processo di compravendita - redazione dell'atto pubblico di compravendita, pagamento dei tributi, iscrizione al Conservatorio per l'Anagrafe Immobiliare, ecc. - si raccomanda alle parti, sia acquirente che venditore, di venire debitamente assistiti da un professionista indipendente con esperienza in diritto immobiliare.

* Ricardo Pires Jordão, Dipartimento immobiliare di Belzuz Abogados SLP - Filiale portoghese

** Questo articolo è fornito solo a scopo informativo generale e non intende essere, né deve essere interpretato come consulenza legale o professionale di alcun tipo.