Alles was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen möchten

Der Kauf einer Immobilie in Portugal - sei es ein Apartment, ein Ferienhaus, eine Villa, ein Landhaus oder ein Grundstück - ist ein ziemlich komplexer Prozess und erfordert die Einhaltung mehrerer gesetzlicher Anforderungen. Bevor Sie sich in dieses Abenteuer stürzen und um sicherzustellen, dass alles reibungslos abläuft, ohne Ärger oder Probleme, durch die Sie während und nach dem Abschluss des Geschäfts Zeit und Geld verlieren, ist es am besten, wenn Sie gut informiert sind.

In diesem Artikel, der für idealista/news von Belzuz Abogados* erstellt wurde, stellen wir die wichtigsten Schritte vor, die bei einem Standardprozess für den Kauf und Verkauf einer Immobilie durch eine Privatperson in Portugal befolgt werden sollten. Dieser Artikel richtet sich an alle, die daran interessiert sind, eine Immobilie in Portugal zu erwerben, sei es zur Vermietung, Investition (Langzeitmiete, Urlaubsunterkunft), Ferien- oder Wohnnutzung usw.

Nicht ansässige Unternehmen in Portugal: Steuernummer beantragen

Einer der ersten Schritte beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Portugal für Unternehmen, die keinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal haben, besteht darin, die Steueridentifikationsnummer („NIF“) von der portugiesischen Steuer- und Zollbehörde zu erhalten. Die NIF ist die Verwaltungsnummer, die jede Person in Portugal bei der Steuerbehörde identifiziert und für alle Verträge beim Kauf von Immobilien in Portugal erforderlich ist.

Bei natürlichen Personen, wenn der Käufer verheiratet ist, müssen beide Ehegatten eine NIF beantragen, auch wenn das Eigentum nur von einem von ihnen erworben wird.

Rechtliche und technische Prüfung der Immobilie

Aufgrund der hohen Investition, die der Kauf einer Immobilie mit sich bringt, wird empfohlen, vor Abschluss und Unterzeichnung eines Vertrages eine rechtliche und technische Prüfung der Immobilie durchzuführen - eine Erhebung und Analyse aller Informationen und Daten in Bezug auf die Immobilie, sodass der Käufer die zu erwerbende Immobilie richtig einschätzen und die damit verbundenen Risiken so weit wie möglich reduzieren kann.

In dieser Phase kann der Käufer z. B. feststellen, welche Lasten und Abgaben auf der Immobilie lasten, ob die Nutzung des Garagenplatzes ausschließlich dem Wohnungseigentümer vorbehalten ist, ob er bei der Übertragung der Immobilie inbegriffen ist und vieles mehr.

Kauf- und Verkaufsvertrag in Portugal

Vor der Unterzeichnung der öffentlichen Kauf- und Verkaufsurkunde und mit dem Ziel, die Parteien an das zukünftige Geschäft zu binden, wird dringend empfohlen, einen Kaufvorvertrag abzuschließen. Durch diese Vereinbarung legt jede der Parteien die Bedingungen für den Kauf und Verkauf fest und verpflichtet sich in deren Bedingungen zum Abschluss des zukünftigen Geschäfts, bei dem die Immobilie auf den Käufer übertragen wird.

In einem Kaufvorvertrag sollten die Geschäftsbedingungen festgelegt werden. Zu diesen Bedingungen gehören:

1. Identifizierung von Verkäufer und Käufer
2. Identifizierung der Immobilie
3. Preis des An- und Verkaufs
4. Beschreibung der Zahlungsbedingungen
5. Frist für den Abschluss der öffentlichen Urkunde

Diese Art der Vereinbarung ist nicht zwingend. Dies ist jedoch ein übliches Verfahren, wenn der Käufer einen Bankkredit in Anspruch nehmen muss oder der endgültige Vertrag aus anderen Gründen nicht sofort unterzeichnet werden kann.

Der Kaufvorvertrag sollte immer von einem qualifizierten Fachmann sorgfältig geprüft werden, da wir in unserer beruflichen Praxis manchmal Situationen finden, in denen die unangemessene Formulierung dieses Vertragstyps zum Wertverlust der vom Käufer geleisteten Anzahlung führte, was in einigen Fällen 30% des Gesamtwertes der Immobilie erreichen kann.

Vorläufige Registrierung des Kaufvorvertrags

Bei der Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags kann dessen Eintragung beim Konsistorium für das Immobilienregister („Conservatória do Registo Predial“) beantragt werden, um die Position des Käufers als künftiger Eigentümer der Immobilie gegenüber Dritten zu sichern.

Beabsichtigt der Verkäufer also, die Immobilie an eine andere Person als den Käufer zu verkaufen, kann dieser sein Recht geltend machen und den Verkäufer auf gerichtlichem Wege zwingen, sich an die zu Beginn angenommene Vereinbarung zu halten und das Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber zu übertragen.

Öffentlicher Kaufvertrag in Portugal

Der endgültige Kaufvertrag wird von den Parteien vor einem Notar oder Rechtsanwalt unterschrieben, der je nach Fall die Bescheinigung ausstellt, dass der Kauf und Verkauf zu den vereinbarten Bedingungen stattgefunden hat, die Zahlung des Preises überprüft, die Identität der Parteien, die Dokumente in Bezug auf die Immobilie und die Zahlung der steuerlichen Verpflichtungen bescheinigt und auch für die Eintragung des Erwerbs im Namen des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt verantwortlich ist.

Endgültige Registrierung des Erwerbs

Nach Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde oder des rechtskräftigen Vertrages muss die Eintragung des Erwerbs beim Grundbuchamt vorgelegt werden.

Steuern auf die Immobilie

Die wichtigsten Steuern für den Erwerb und das Eigentum an einer Immobilie sind:

1. Grunderwerbsteuer (IMT): Diese Steuer ist nur einmal zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie fällig. Der Steuersatz variiert zwischen 0% und 8%, je nach Anschaffungswert oder steuerpflichtigem Vermögen, dem anzuwendenden Satz (von 1 bis 8%), seinem Standort und seinem Zweck.
2. Beurkundungssteuer (IS): Diese Steuer wird zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie erhoben. Der Satz beträgt 0,8%, unabhängig vom Kaufpreis.
3. Grundsteuer (IMI): Diese Steuer ist jedes Jahr von dem Steuerpflichtigen zu entrichten, der am 31. Dezember des Jahres, auf das sich die Steuer bezieht, Eigentümer der Immobilie ist. Der Steuersatz liegt zwischen 0,3% und 0,45% des steuerpflichtigen Vermögenswerts der Immobilie.

Um alle Besonderheiten der verschiedenen Phasen des Kauf- und Verkaufsprozesses zu beachten - Erstellung der öffentlichen Kauf- und Verkaufsurkunde, Zahlung der Steuern, Registrierung beim Konservatorium für das Grundbuchamt usw. - wird den Parteien empfohlen, sich von einem unabhängigen Experten mit Kenntnissen des Immobilienrechts gebührend beraten zu lassen.

* Ricardo Pires Jordão, Immobilienabteilung von Belzuz Abogados SLP - Niederlassung Portugal

** Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken und ist weder als Rechtsberatung noch als professionelle Beratung jeglicher Art zu verstehen.