Time-sharing: cum să eviți să fii înșelat atunci când investești în case de vacanță în Portugalia

Sectorul turismului portughez este o secțiune a economiei cu un impact mare asupra PIB-ului național, iar în jurul acestuia s-au dezvoltat de-a lungul anilor mai multe afaceri și produse de vacanță pe termen lung, care au contribuit, de asemenea, la dinamismul pieței imobiliare. Și în timp ce mulți dintre cei care decid să cumpere o a doua casă pentru vacanțe o fac într-un mod mai convențional, alții aleg în schimb să investească într-o casă de vacanță pe baza ideii de „ time-sharing ”. Dar sunt măsuri de precauție de luat, deoarece au apărut pe piață entități care își desfășoară activitatea ilegal. În acest articol explicăm totul despre conceptul de împărțire a timpului, time-sharing, din punct de vedere legal.

În Portugalia, există o diplomă juridică care a instituit Dreptul Real de Ocupație Periodică, aplicat unităților de cazare integrate în apartamente-hoteluri, sate turistice și apartamente turistice. În esență, aceasta se referă la un drept de utilizare periodică a loclui de cazare, care poate fi achiziționat. Dar mai sunt multe de știut când vine vorba de împărțirea timpului.

Time-sharing de la cap la coadă; o afacere în plină expansiune

Portugalia este o țară cu atribute turistice recunoscute: mâncarea bună, clima blândă, plajele, oamenii ... și, bineînțeles, nenumăratele stațiuni turistice, distinse în repetate rânduri cu premii internaționale. Toate acestea combinate au menținut țara în topul destinațiilor turistice mondiale și, la rândul lor, au condus la crearea și dezvoltarea diferitelor produse comercializate turiștilor de către diverșii jucători economici din acest sector.

Portugal's thriving tourist sector has led to tourist-specific products Pexels

„Și această dezvoltare a modelelor de afaceri, crearea altora noi și masificarea lor, are drept consecință nevoia de reglementare”, a explicat Avocații CRS cu referire la time-sharing, în acest articol pregătit pentru idealista/news, menționând că în Portugalia această reglementare a început în urmă cu aproape 40 de ani, printr-o diplomă juridică care a instituit Dreptul Real de Ocupare Periodică. De atunci, au existat nenumărate modificări, care au reprezentat evoluția experienței cu realitatea.

Măsuri de precauție de luat cu produsele cu time-sharing

Dezvoltarea acestei activități a adus beneficii consumatorilor prin creșterea diversității produselor și stimularea concurenței între diverșii agenți, dar a însemnat și introducerea pe piață a entităților care își desfășoară activitatea ilegal, inducând în eroare consumatorii.

Majoritatea cititorilor vor fi familiarizați cu expresia „Time-Sharing”, evident nu un termen portughez, ci unul care este folosit aici pentru a vorbi generic despre produsele de vacanță pe termen lung.

The most common form of time-sharing is the Real Periodic Occupation Right Unsplash

Cea mai des folosită formă de împărțire a timpului/ time-sharing în comerțul legal și, în virtutea acesteia, cea mai reglementată, este dreptul real de ocupare periodică menționat mai sus. Este un drept care se poate constitui asupra unităților de cazare integrate în apartamente-hoteluri, sate turistice și apartamente turistice. Acest drept are o limită de durată minimă de 1 an, însă poate fi chiar perpetuu și exercitarea lui este limitată la o perioadă de timp determinată sau determinabilă în fiecare an. Mai simplu spus, mai degrabă decât să cumpărați o proprietate, cumpărați dreptul de a utiliza acea proprietate pentru o anumită perioadă de timp, în timp ce alții o vor folosi în alte momente, de unde și numele englezesc de „time-sharing” adică împărțire a timpului.

Siguranța consumatorului este garantată imediat de obligația impusă proprietarului unităților de cazare de a depune o cerere la Turismo de Portugal pentru a putea stabili drepturi de ocupare periodică, iar constituirea acesteia în favoarea consumatorilor presupune un act formal, întrucât se realizează prin act public sau printr-un certificat înscris privat.

Obligațiile vânzătorului într-o tranzacție de împărțire a timpului

La încheierea contractului de vânzare a dreptului de ședere pe perioadă determinată, sau a pre-contractului (legea reglementează expres și această posibilitate), vânzătorul este obligat să pună la dispoziția consumatorului un formular, aprobat în mod corespunzător de autoritățile competente, cu o mulțime de informații, scrise într-o manieră clară, descriind în detaliu stațiunea turistică și drepturile și obligațiile părților.

The seller must provide certain information to the buyer Pexels

Având în vedere cantitatea de informații care trebuie incluse în formularul menționat anterior, care nu este reprodusă aici tocmai pentru că este o cantitate semnificativă de informații, se poate spune cu titlu de exemplu că în acest formular trebuie:

1. Să identificați în detaliu dezvoltarea și unitățile de cazare la care se referă dreptul
2. Să indicați durata și perioada de exercitare a dreptului;
3. Să indicați pretul de platit pentru dobandirea dreptului;
4. Să se încludă descrierea costurilor suplimentare obligatorii, taxelor periodice;
5. Să se includă descrierea serviciilor incluse și neincluse și prețul acestora din urmă
6. Să se facă referire la modul și termenele de exercitare a dreptului de retragere etc.

În plus, presupune înregistrarea funciară, ceea ce înseamnă că certificatul de carte funciară va conține o referire expresă la existența acelui drept și a beneficiarilor acestuia, garantând caracterul executoriu a drepturilor dobândite față de terți, precum și obligația de a emite un certificat de teren către cumpărătorul dreptului(lor) care este eliberat de Oficiul de Carte Funciară și în care sunt incluse și o mare cantitate de informații.

Cum funcționează drepturile de transfer în aceste produse de cazare pe termen lung

De precizat că legiuitorul prevede în mod expres posibilitatea ca dreptul(urile) să poată fi transferat, contra cost sau gratuit, fără a fi nevoie de acordul proprietarului sau operatorului stațiunii. Totuși, cesiunea trebuie transmisă proprietarului/operatorului, sub sancțiunea ca proprietarul/operatorul să se poată opune.

The rights to a time-share can be transferred to another party Pexels

Un alt punct de importanță deosebită pentru consumator este reglementarea expresă a posibilității de denunțare a contractului în termen de 14 zile, fără a fi nevoie de indicarea unui motiv, ceea ce se aplică și pre-contractelor de transfer de drepturi reale de ocupare periodică. În această perioadă, vânzătorului i se va interzice să primească orice sumă ca avans și, fără a aduce atingere acesteia, toate sumele care au fost plătite de către cumpărător, în caz de reziliere, vor trebui returnate cumpărătorului.

În raport de condițiile și obligațiile de natură financiară, se mai stabilește că proprietarul trebuie să furnizeze un depozit care să garanteze investiția cumpărătorului dacă din orice motiv acesta nu își poate exercita dreptul, de exemplu, în cazul în care locația nici măcar nu se deschide.

Obligațiile cumpărătorului unui produs de cazare pe termen lung

În ceea ce privește cumpărătorul, pe lângă prețul datorat pentru dobândirea dreptului, acesta este obligat să plătească și o rată periodică, care se plătește anual și care are ca scop exclusiv compensarea proprietarului pentru costurile de utilizare și exploatare de servicii, contributii, taxe sau orice alte cheltuieli prevazute si legate de administrarea statiunii. Această rată nu poate depăși 20% din valoarea totală.

Odată ce proprietarul a îndeplinit toate cerințele menționate mai sus, consumatorul are dreptul de a locui în unitate pe perioada definită, de a folosi dotările și echipamentele de uz comun , de a beneficia de serviciile suplimentare contractate, de a solicita o cazare alternativă cu caracteristici identice sau superioare într-o locație apropiată de la proprietar, chiar și în cazuri de forță majoră sau circumstanțe imprevizibile, și să-și cedeze drepturile, după cum s-a menționat mai sus, contra cost sau gratuit.

The purchaser has the full right to inhabit the accomodation for the defined period Pexels

Cumpărătorul are, de asemenea, dreptul de a participa anual la Adunările Generale ale titularilor de drepturi de ocupare periodice. Ca obligații generice, consumatorul trebuie să acționeze cu grija care se presupune în folosirea normală a bunului, respectând limitările dreptului său și regulile care reglementează funcționarea dezvoltării și să plătească plata periodică, având în vedere că în cazul nerespectării acestor obligații, respectiv plata plății periodice cu până la două luni înainte de începerea perioadei de exercitare a dreptului, acestea vor fi supuse posibilității titularului de a se opune acestui exercițiu.

Dreptul de utilizare a unităților în scop turistic

În sfârșit, și după cum s-a menționat la începutul articolului, evoluția sectorului turistic a dus la apariția altor produse de cazare pe termen lung, care sunt reglementate și de legiuitor în practică, supunându-le principalelor reguli impuse acestui drept.

În practică, legiuitorul acoperă toate produsele care, deși nu sunt clasificate drept drept real de ocupare periodică, presupun contracte prin care se acordă dreptul de folosință a unităților în scop turistic, cu o durată mai mare de un an, cuprinzând:

• drepturile de cazare în locații turistice care nu se încadrează în acea clasificare, dar care presupun exercitarea dreptului pe perioade determinate;
• contracte prin care se promit sau se transferă direct sau indirect drepturi de cazare în scop turistic, inclusiv cele în care consumatorul beneficiază de reduceri sau alte avantaje în materie de cazare și care pot fi combinate și cu alte servicii de călătorie, respectiv cele referitoare la carduri și cluburi de vacanță, carduri de turist sau altele de natură similară.

Condiția generală este ca acestea să fie achiziționate contra cost, să implice o utilizare limitată în timp și să aibă o durată minimă de un an.

New products similar to time-shares are also covered by regulations Pexels

Prin urmare, sunt excluse următoarele:

• contracte de închiriere obișnuite;
• programe de loialitate care oferă reduceri
• rezervări multiple pentru cazare.

În concluzie, evoluția produselor de închiriere pe termen lung , sau „time-sharing”, a fost fulgerătoare, iar legiuitorul nu a reușit întotdeauna să țină pasul cu realitatea. Dacă considerăm că este important ca jucătorii economici din acest sector să investească și să dezvolte în continuare produsele pe care le oferă într-un mod atractiv pentru consumatori, atunci este necesar să se creeze mecanisme rezonabile de reglementare a activității, având în vedere creșterea traficului ilegal cu entități care promovează aceste produse. Acesta este motivul pentru care procesul de achiziție și transmitere a acestor produse, care în cele mai multe cazuri sunt foarte complexe, ar trebui să fie consiliat de un avocat, pentru a evita orice eventuală fraudă.