Multipropiedad: cómo evitar ser estafado al invertir en una casa de vacaciones en Portugal

El sector turístico portugués es un segmento de la economía con un gran impacto en el PIB nacional, y a lo largo de los años han surgido a su alrededor varios negocios y productos vacacionales de larga duración, que también han contribuido al dinamismo del mercado inmobiliario. Y mientras que muchos de los que deciden comprar una segunda casa para sus vacaciones lo hacen de la forma más convencional, otros optan por invertir en una casa de vacaciones basándose en la idea de la 'multipropiedad'. Pero hay que tomar precauciones, ya que han aparecido en el mercado entidades que operan ilegalmente. Hoy te explicamos todo sobre este concepto desde un punto de vista legal.

En Portugal existe un reglamento legal que ha establecido el Derecho Real de Ocupación Periódica, aplicado a las unidades de alojamiento integradas en hoteles-residencias, villas turísticas y pisos turísticos. Se trata, en esencia, de un derecho adquirible de uso periódico de las instalaciones del alojamiento. Pero hay mucho más que saber cuando se trata de la multipropiedad.

Un negocio en expansión

Portugal es un país con reconocidos atributos turísticos: la buena comida, el clima templado, las playas, la gente... y, por supuesto, los innumerables centros turísticos, repetidamente galardonados con premios internacionales. Esta combinación ha mantenido al país a la cabeza de los destinos turísticos mundiales y, a su vez, ha propiciado la creación y el desarrollo de diversos productos para los turistas por parte de los distintos agentes económicos del sector.

El pujante sector turístico de Portugal ha dado lugar a productos específicos para el turismo Pexels

"Este desarrollo y creación de nuevos modelos de negocio y su masificación, tiene como consecuencia la necesidad de regulación", explica CRS Abogados en referencia  la multipropiedad, en este artículo elaborado para idealista/news, señalando que en Portugal esta regulación comenzó hace casi 40 años, a través de un reglamento legal que estableció el derecho real de empleo periódico. Desde entonces, se han producido innumerables alteraciones que representan la evolución de la experiencia con la realidad.

Precauciones que se deben tomar con los productos de tiempo compartido

El desarrollo de esta actividad ha traído beneficios a los consumidores al incrementar la diversidad de productos y estimular la competencia entre los distintos agentes, pero también ha significado la introducción en el mercado de entidades que operan ilegalmente, engañando a los consumidores.

La mayoría de los lectores estarán familiarizados con la expresión "Tiempo compartido", que obviamente no es un término portugués, pero se utiliza aquí para hablar de forma genérica sobre productos de vacaciones a largo plazo.

La forma más común de tiempo compartido es el derecho real de ocupación periódica Unsplash

La forma de multipropiedad más utilizada en el comercio legal, y por tanto la más regulada, es el ya mencionado Derecho de Ocupación Periódica Real. Es un derecho que puede establecerse para unidades de alojamiento integradas en residencias, villas turísticas y pisos turísticos. Este derecho tiene un límite de duración mínima de 1 año, aunque también puede ser perpetuo y su ejercicio se limita a un periodo de tiempo determinado o determinable cada año. En términos sencillos, en lugar de comprar una propiedad, uno compra el derecho a usar esa propiedad durante un determinado periodo de tiempo, mientras que otros la usarán en otros momentos, de ahí el término "tiempo compartido".

La seguridad del consumidor está inmediatamente garantizada por la obligación impuesta al propietario de las unidades de alojamiento de presentar una solicitud a Turismo de Portugal para poder establecer derechos de ocupación periódica, y su constitución a favor de los consumidores implica un acto formal, ya que se realiza mediante escritura pública o documento privado certificado.

Las obligaciones del vendedor en una transacción de tiempo compartido

Al celebrar el contrato de compraventa del derecho, o el precontrato (la ley también regula expresamente esta posibilidad), el vendedor está obligado a facilitar al consumidor un formulario, debidamente aprobado por las autoridades competentes,  acompañado de una serie de informaciones, redactadas de forma clara, en las que se describa detalladamente el complejo turístico y los derechos y obligaciones de las partes.

El vendedor debe proporcionar cierta información al comprador Pexels

Considerando la cantidad de información que debe incluirse en el formulario anteriormente mencionado, que no se reproduce aquí precisamente por tratarse de una cantidad significativa, se puede decir a modo de ejemplo que este formulario debe:

1. Identificar en detalle el desarrollo y la (s) unidad (es) de alojamiento a las que se refiere el derecho
2. Indicar la duración y el período de ejercicio del derecho
3. Indicar el precio a pagar por la adquisición del derecho
4. Contener la descripción de los costes obligatorios adicionales, cargos periódicos...
5. Incluir la descripción de los servicios incluidos y no incluidos y el precio de estos últimos
6. Referir la forma y plazos para el ejercicio del derecho de desistimiento, etc.

Además, presupone el catastro, lo que significa que el certificado de catastro contendrá una referencia expresa a la existencia de ese derecho y sus beneficiarios, garantizando la exigibilidad de los derechos adquiridos frente a terceros, así como la obligación de expedir un certificado de propiedad para el comprador del derecho (s), que es emitido por la Oficina de Registro de la Propiedad y en el que también se incluye una gran cantidad de información.

Cómo funcionan los derechos de transferencia en estos productos de vacaciones a largo plazo

Cabe señalar que el legislador prevé expresamente la posibilidad de que el derecho o los derechos puedan ser transferidos, de forma gratuita o con cargo, sin necesidad del acuerdo del propietario u operador del complejo. Sin embargo, la cesión debe ser transmitida al propietario/operador, bajo pena de que el propietario/operador pueda oponerse a ella.

Los derechos a un tiempo compartido se pueden transferir a otra parte Pexels

Otro punto de especial importancia para el consumidor es la regulación expresa de la posibilidad de rescindir el contrato en un plazo de 14 días, sin necesidad de manifestación de motivo, lo que también se aplica a los precontratos de cesión de derechos reales de ocupación periódica. Durante este período el vendedor tendrá prohibido recibir cualquier cantidad como reserva o anticipo y, sin perjuicio de esto, todas las cantidades que haya pagado el comprador, en caso de rescisión, deberán ser devueltas al comprador. 

En relación a las condiciones y obligaciones de carácter económico, también se determina que el propietario deberá aportar un depósito que garantice la inversión del comprador si por alguna razón no puede ejercer su derecho, por ejemplo, en el caso de que la promoción ni siquiera se abra. 

Obligaciones del comprador de un producto vacacional de larga duración

En cuanto al comprador, además del precio adeudado por la adquisición del derecho, también está obligado a pagar una cuota periódica, que se paga anualmente y que está destinada exclusivamente a compensar al propietario por los costes de uso y funcionamiento de servicios, contribuciones, impuestos o cualquier otro gasto previsto y relacionado con la gestión del resort. Esta cuota no podrá superar el 20% del valor total.

Una vez que el propietario ha cumplido con todos los requisitos antes mencionados, el consumidor tiene derecho a habitar la unidad por el período definido, utilizar las instalaciones y equipos de uso común, beneficiarse de los servicios adicionales contratados, exigir un alojamiento alternativo con características idénticas o superiores en un lugar cercano al propietario, incluso en casos de fuerza mayor o circunstancias imprevisibles, y para transferir sus derechos, como se mencionó anteriormente, de forma gratuita o gratuita.

El comprador tiene pleno derecho a habitar el alojamiento durante el período definido Pexels

El comprador también tiene derecho a participar en las Juntas Generales de titulares de derechos de ocupación periódica, con carácter anual. Como obligaciones genéricas, el consumidor tiene que actuar con el cuidado que se presupone en el uso normal del inmueble, respetando las limitaciones de su derecho y las normas que regulan el funcionamiento de la urbanización y abonar el pago periódico, dado que en caso del incumplimiento de estas obligaciones, como pudiera ser el pago del pago periódico hasta dos meses antes del inicio del período de ejercicio del derecho, quedará sujeto a la posibilidad de que el titular se oponga a este ejercicio.

Derecho de uso de unidades con fines turísticos

Finalmente, y como se menciona al inicio del artículo, la evolución del sector turístico ha propiciado la aparición de otros productos vacacionales de larga duración, que también son regulados por el legislador en la práctica, sometiéndolos a las principales normas impuestas a este derecho. 

En la práctica, el legislador cubre todos los productos que, si bien no se clasifican como un derecho real de ocupación periódica, presuponen contratos por los que se otorga el derecho de uso de unidades con fines turísticos, con una duración superior a un año, que incluyen:

• Derechos de alojamiento de desarrollos turísticos que no se encuadren en esa clasificación, pero que impliquen el ejercicio del derecho por períodos determinados
• Contratos por los que los derechos de alojamiento se transfieren directa o indirectamente, incluidos aquellos en los que el consumidor se beneficia de descuentos u otras ventajas en el alojamiento y que también pueden combinarse con otros servicios de viaje, en particular los relativos a tarjetas y clubes de vacaciones, tarjetas turísticas u otros servicios similares.

La condición general es que se adquieran por una tarifa, tengan un uso limitado en el tiempo y tengan una duración mínima de un año.

Los nuevos productos similares a los tiempos compartidos también están cubiertos por las regulaciones Pexels

Por tanto, quedan excluidos:

• Contratos de arrendamiento ordinarios
• Programas de fidelización que ofrecen descuentos
• Múltiples reservas de alojamiento.

En conclusión, la evolución de los productos de vacaciones a largo plazo, o 'tiempo compartido', ha sido desenfrenada y el legislador no siempre ha logrado mantenerse al día con la realidad. Si consideramos importante que los actores económicos de este sector sigan invirtiendo y desarrollando los productos que ofrecen de manera atractiva para los consumidores, entonces es necesario crear mecanismos razonables para regular la actividad, considerando el incremento de la actividad ilegal de entidades que promueven estos productos. Es por ello que el proceso de adquisición y transmisión de estos productos, que en la mayoría de los casos son muy complejos, debe ser asesorado por un abogado, para evitar cualquier posible fraude.