Time-Sharing: come evitare di essere truffati quando si investe in case per le vacanze in Portogallo

Il settore turistico portoghese ha un grande impatto sul PIL nazionale, e intorno ad esso sono cresciute negli anni diverse attività e prodotti per le vacanze di lunga durata, che hanno contribuito anche al dinamismo del mercato immobiliare. Mentre molti di coloro che decidono di acquistare una seconda casa per le vacanze lo fanno in maniera più convenzionale, altri scelgono invece di investire in una casa per le vacanze basandosi sull'idea del "time-sharing". Ci sono però delle precauzioni da prendere, dal momento che sul mercato sono comparsi soggetti che operano illegalmente. Oggi ti spieghiamo tutto sul concetto di multiproprietà, dal punto di vista legale.

In Portogallo esiste un diploma legale che ha istituito il Diritto Reale di Occupazione Periodica, applicato alle unità ricettive integrate in alberghi-residence, villaggi turistici e appartamenti turistici. Si tratta, in sostanza, di un diritto di fruizione periodica di strutture ricettive, acquistabile. Ma c'è molto altro da sapere quando si tratta di time-sharing.

Un business in forte espansione

Il Portogallo è un paese con un'attrattiva turistica decisamente riconosciuta: il buon cibo, il clima mite, le spiagge, la gente... e, naturalmente, le innumerevoli località turistiche, più volte premiate a livello internazionale. Tutto questo combinato ha mantenuto il Paese ai vertici delle destinazioni turistiche mondiali e ha portato a sua volta alla creazione e allo sviluppo di vari prodotti per i turisti da parte di vari attori economici del settore.

Portugal's thriving tourist sector has led to tourist-specific products Pexels

"Questo sviluppo e creazione di nuovi modelli di business e la loro massificazione, ha come conseguenza la necessità di regolamentazione", ha spiegato CRS Lawyers in riferimento al time-sharing, in questo articolo preparato per idealista/news, osservando che in Portogallo questa regolamentazione è iniziata quasi 40 anni fa, attraverso un diploma legale che ha istituito il diritto reale di occupazione periodica. Da allora si sono susseguite innumerevoli alterazioni, che hanno rappresentato l'evoluzione dell'esperienza con la realtà.

Precauzioni da prendere con i prodotti in multiproprietà

Lo sviluppo di questa attività ha portato benefici ai consumatori aumentando la diversità dei prodotti e stimolando la concorrenza tra i vari agenti, ma ha anche significato l'introduzione nel mercato di soggetti che operano illecitamente, ingannando i consumatori.

La maggior parte dei lettori conoscerà l'espressione 'Time-Sharing', ovviamente non un termine portoghese, ma usato qui per parlare genericamente di prodotti per le vacanze di lunga durata.

La forma più comune di condivisione del tempo è il diritto di occupazione periodica Unsplash

La forma di time-sharing (multiproprietà) più utilizzata nel commercio legale e, per questo, la più regolamentata, è il già citato Diritto di occupazione periodica reale. È un diritto che può essere costituito per unità ricettive integrate in residence, villaggi turistici e appartamenti turistici. Tale diritto ha un limite minimo di durata di 1 anno, tuttavia, può essere anche perpetuo e il suo esercizio è limitato ad un periodo di tempo determinato o determinabile ogni anno. In parole povere, piuttosto che acquistare un immobile, si acquista il diritto di utilizzare quell'immobile per un certo periodo di tempo, mentre altri lo utilizzeranno in altri momenti, da qui il termine"time-sharing".

La sicurezza del consumatore è immediatamente garantita dall'obbligo imposto al proprietario delle unità abitative di presentare una richiesta a Turismo de Portugal al fine di poter stabilire diritti di occupazione periodici, e la sua costituzione a favore dei consumatori implica un atto formale, poiché avviene mediante atto pubblico o atto privato autenticato.

Gli obblighi del venditore in una transazione in multiproprietà

Al momento della conclusione del contratto di compravendita del diritto, o del contratto promissorio (la legge disciplina espressamente anche tale possibilità), il venditore è tenuto a fornire al consumatore un modulo, debitamente approvato dalle autorità competenti, corredato di una serie di informazioni, scritto in modo chiaro, descrivendo dettagliatamente la località turistica e i diritti e gli obblighi delle parti.

Il venditore deve fornire determinate informazioni all'acquirente Pexels

Considerata la mole di informazioni che devono essere riportate nel suddetto modulo, che qui non viene riprodotto proprio perché trattasi di una quantità significativa di informazioni, si può dire a titolo esemplificativo che tale modulo deve:

1. identificare in dettaglio l'edificio e la o le unità abitative a cui si riferisce il diritto
2. indicare la durata e il periodo di esercizio del diritto;
3. indicare il prezzo da pagare per l'acquisizione del diritto;
4. contenere la descrizione dei costi aggiuntivi obbligatori, degli addebiti periodici;
5. includere la descrizione dei servizi inclusi e non inclusi e il prezzo di questi ultimi
6. indicare le modalità e i termini per l'esercizio del diritto di recesso, ecc.

Inoltre, presuppone la registrazione fondiaria, il che significa che il certificato di registrazione catastale conterrà un espresso riferimento all'esistenza di tale diritto e dei suoi beneficiari, garantendo l'opponibilità ai terzi dei diritti acquisiti, nonché l'obbligo di rilasciare un certificato fondiario all'acquirente del/i diritto/i, che viene rilasciato dall'Ufficio del Catasto e nel quale sono incluse diverse informazioni.

Come funzionano i diritti di traspasso in questi prodotti per le vacanze di lunga durata

Si precisa che il legislatore prevede espressamente la possibilità che il/i diritto/i possano essere trasferiti, a titolo oneroso o gratuito, senza necessità del consenso del proprietario o gestore del resort. Tuttavia, l'incarico deve essere trasmesso al titolare/gestore, a pena di opposizione da parte del titolare/gestore.

I diritti di una multiproprietà possono essere traspassati Pexels

Altro punto di particolare rilievo per il consumatore è l'espressa disciplina della possibilità di recedere dal contratto entro 14 giorni, senza necessità di indicarne il motivo, che vale anche per i contratti promissari per il traspasso dei diritti di occupazione periodica. Durante tale periodo sarà fatto divieto al venditore di ricevere qualsiasi somma a titolo di acconto o anticipo e, fermo restando ciò, tutte le somme che siano state pagate dall'acquirente, in caso di recesso, dovranno essere restituite all'acquirente.

In relazione alle condizioni e agli obblighi di natura finanziaria, si stabilisce inoltre che il proprietario deve fornire un deposito che garantisce l'investimento dell'acquirente se per qualsiasi motivo non può esercitare il suo diritto, ad esempio nel caso in cui la costruzione non venga ultimata.

Gli obblighi dell'acquirente di un prodotto per le vacanze di lunga durata

Quanto all'acquirente, oltre al prezzo dovuto per l'acquisizione del diritto, è tenuto anche al pagamento di una rata periodica, che viene corrisposta annualmente e che è destinata esclusivamente a risarcire al proprietario le spese di utilizzo e di servizio, come contributi, tasse o altre spese previste e relative alla gestione dell'immobile. Tale rata non può superare il 20% del valore totale.

Una volta che il proprietario abbia adempiuto a tutti i predetti requisiti, il consumatore ha diritto di abitare l'unità per il periodo definito, di utilizzare gli impianti e le attrezzature di uso comune, di beneficiare dei servizi aggiuntivi appaltati, di richiedere una sistemazione alternativa con caratteristiche identiche o superiori in un luogo vicino dal Titolare, anche in caso di forza maggiore o caso fortuito, e di trasferire i propri diritti, come sopra menzionato, a titolo oneroso o gratuito.

L'acquirente ha il pieno diritto di abitare l'alloggio per il periodo definito Pexels

L'acquirente ha inoltre diritto di partecipare alle Assemblee dei titolari di diritti di occupazione periodici, con cadenza annuale. In quanto ad obblighi generici, il consumatore deve agire con la diligenza che si presuppone nel normale uso del bene, rispettando i limiti del suo diritto e le norme che regolano il funzionamento dell'immobile e corrispondere il pagamento periodico, dato che in caso di violazione di tali obblighi, come il mancato pagamento della rata periodica fino a due mesi prima dell'inizio del periodo di esercizio del diritto, sarà soggetta alla possibilità del Titolare di opporsi a tale esercizio.

Diritto d'uso delle unità a fini turistici

Infine, e come richiamato all'inizio dell'articolo, l'evoluzione del settore turistico ha portato alla comparsa di altri prodotti per le vacanze di lunga durata, anch'essi disciplinati dal legislatore, assoggettandoli alle principali norme imposte a tale diritto.

In pratica, il legislatore copre tutti i prodotti che, pur non qualificandosi come vero e proprio diritto di occupazione periodica, presuppongono contratti mediante i quali è concesso il diritto di utilizzare le unità a fini turistici, di durata superiore ad un anno, tra cui:

• i diritti di alloggio degli insediamenti turistici che non rientrano in tale classificazione, ma che implicano l'esercizio del diritto per periodi determinati;
• contratti con i quali vengono promessi o traspassati, direttamente o indirettamente, diritti di ricettività turistica, compresi quelli in cui il consumatore beneficia di sconti o altri vantaggi in termini di alloggio e che possono anche essere cumulati con altri servizi turistici, ovvero quelli riferiti a tessere e club vacanze, o altri di natura simile.

La condizione generale è che siano acquisiti a pagamento, comportino un utilizzo limitato nel tempo e abbiano una durata minima di un anno.

Anche i nuovi prodotti simili alle multiproprietà sono disciplinati dalla normativa Pexels

Sono quindi esclusi:

• contratti di locazione ordinaria;
• programmi fedeltà che prevedono sconti
• prenotazioni multiple di alloggi.

In conclusione, l'evoluzione dei prodotti di multiproprietà, o 'time-sharing', è stata dilagante e il legislatore non è sempre riuscito a stare al passo con la realtà. Se consideriamo importante che gli attori economici di questo settore continuino a investire e sviluppare i prodotti che attirano i consumatori, allora è necessario creare meccanismi ragionevoli per regolamentare l'attività, considerando l'aumento di enti illegali che promuovono questi prodotti. Ecco perché il processo di acquisizione e traspasso di questi prodotti, che nella maggior parte dei casi sono molto complessi, dovrebbe essere assessorato da un legale, in modo da evitare ogni possibile frode.