Die portugiesische Regierung hat Maßnahmen eingeleitet, um die Auswirkungen der durch die Pandemie verursachten Krise einzudämmen
Foto von Grant auf Unsplash
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Die Initiative der sozialistischen Regierung Portugals unter António Costa, den Mietmarkt vor den Auswirkungen der Coronakrise zu schützen, hat zwei Gesichter. Zum einen sollen Vermieter von zinslosen Darlehen profitieren können, um so den Ausfall der Mietzahlungen ausgleichen zu können. Und zum anderen können Mieter, die ihre Mieten nicht zahlen können, während der Coronakrise eine Stundung ihrer Mietzahlungen beantragen. Beide Maßnahmen sollen mögliche Verzerrungen auf dem Mietmarkt verhindern und wirtschaftlich schwächere Familien schützen, unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt.

Der Gesetzesvorschlag der portugiesischen Regierung soll auf jeden Fall verabschiedet werden, wenn auch mit möglichen Änderungen, die von den anderen Parteien gefordert werden. So könnte also die endgültige Fassung des Gesetzes vom ursprünglichen Vorschlag abweichen. Dennoch pocht die Regierung darauf, dass dieser Gesetzentwurf sehr bald in Kraft treten und daher von den Abgeordneten dringend geprüft werden sollte.

Der zur Debatte stehende Gesetzentwurf sieht eine Lockerung der Mietzahlungen während des Ausbruchs des Coronavirus für diejenigen Mieter vor, die nachweislich einen Einkommensrückgang als direkte Folge der im Rahmen der Pandemie erzwungenen Beschränkungen nachweisen können.

Parallel dazu soll es eine ähnliche Unterstützung für Vermieter geben, die aufgrund des Ausfalls der Mieteinnahmen in eine Situation wirtschaftlicher Benachteiligung geraten.

Aber wie funktionieren diese neuen Ausnahmeregeln für den Mietmarkt in Portugal in der Praxis? Was müssen Mieter und Eigentümer beachten? Das portugiesische Ministerium für Infrastruktur und Wohnungswesen hat eine Liste häufig gestellter Fragen (FAQs) zusammengestellt, um die wichtigsten Fragen zu diesem Thema zu beantworten.

Leitfaden zum Programm zur Unterstützung von Vermietern und Mietern

  • Welche Mietverträge sind abgedeckt?

Alle Mietverträge für Immobilien, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien.

  • Wann und wie lange ist das Programm gültig?

Die Regelung gilt für Mieten, die in den Monaten fällig sind, in denen der Ausnahmezustand gilt, und im ersten Monat danach, ab dem 1. April 2020.

  • Welche Vorteile habe ich durch diese Regelung als Mieter oder Vermieter?

Das Gesetz sieht drei verschiedene Arten von Unterstützung oder Sonderbestimmungen vor, die es Mietern, die einen Einkommensverlust erlitten haben, ermöglichen, ihre Miete zu zahlen, ihre Familie und finanzielle Stabilität zu gewährleisten, und Vermietern, das Einkommen aus ihrem Mietobjekt aufrechtzuerhalten:

  1. Finanzielle Unterstützung für Mieter und Bürgen von Studierenden, die kein Arbeitseinkommen haben und aufgrund ihres Einkommensverlustes die Miete nicht zahlen können. Diese Mieter können auf ein zinsloses Darlehen zugreifen, das von der IHRU zur Zahlung der fälligen Miete gewährt wird. Die Höhe dieses Darlehens entspricht der Differenz zwischen der fälligen monatlichen Miete und dem Betrag, der sich aus der Anwendung eines maximalen Aufwands von 35% auf das Haushaltseinkommen ergibt. In keinem Fall darf das verbleibende verfügbare Einkommen des Haushalts niedriger sein als der Sozialhilfeindex (IAS).
  2. Unmöglichkeit der Kündigung von Mietverträgen wegen Nichtzahlung der Miete im Ausnahmezustand und Bereitstellung eines besonderen Zeitraums für die Zahlung der Miete für Haushalte mit erheblichem Einkommensrückgang. Diese Mieter sind verpflichtet, die ausstehende Miete in den folgenden zwölf Monaten in monatlichen Raten (mindestens ein Zwölftel des fälligen Betrags) zu zahlen, die zusammen mit der Miete für jeden Monat gezahlt werden. Der Vermieter kann den Vertrag nur kündigen, wenn nach Ablauf dieser zwölf Monate die ausstehende Miete nicht in der vorgeschriebenen Weise beglichen wurde. Wenn der Mieter während dieser Zeit den Mietvertrag kündigen möchte, ist er verpflichtet, die nicht bezahlte Miete unverzüglich zu zahlen.
  3. Eine Entschädigung für verspätete Mietzahlung (unter normalen Umständen in Höhe von 20% der fälligen Miete) kann bei verspäteter Zahlung von Mieten gemäß dieser Regelung nicht geltend gemacht werden.
  • Wer hat Anspruch auf die staatliche Unterstützung?

Mieter, deren Haushaltseinkommen im Vergleich zum Einkommen des Vormonats oder des gleichen Zeitraums des Vorjahres um mehr als 20% gesunken ist und deren Aufwand für die Mietzahlung mehr als 35% des Einkommens ausmacht.

Vermieter von Wohnimmobilien, die einen Rückgang des Haushaltseinkommens verzeichnen, wenn dieser im Verhältnis zum Einkommen des Vormonats oder des gleichen Zeitraums des Vorjahres mehr als 20% beträgt, und dieser Prozentsatz des Einkommensrückgangs auf den Ausfall der Mietzahlungen zurückzuführen ist und wenn das Haushaltseinkommen unter niedriger ist als der Sozialhilfeindex (IAS).

  • Welche Entschädigungen entfallen?

Unter normalen Umständen kann der Vermieter bei verspäteter Zahlung der Miete eine Entschädigung in Höhe von 20% des fälligen Betrags verlangen. Die portugiesische Regierung hat nun beschlossen, dass bei Mietern, die in diesem Zeitraum einen erheblichen Einkommensverlust erlitten haben und deren verspätete Mietzahlung darauf zurückzuführen ist, die Zahlung dieser Entschädigung nicht geltend gemacht werden kann.

  • In welchem Zeitraum und unter welchen Bedingungen kann ich die Mietrückstände zahlen?

In Fällen, in denen der Mieter aufgrund eines Einkommensverlusts die Miete für die Monate, in denen der Ausnahmezustand gilt, und für den folgenden Monat nicht zahlen kann, kann der Mieter die ausstehende Miete für die folgenden zwölf Monate in monatliche Raten zahlen (mindestens ein Zwölftel des fälligen Betrags), die zusammen mit der Miete für jeden Monat gezahlt werden.

  • Ist die Stundung nur bei Sozialwohnungen oder staatlichen Wohnungen möglich?

Die Möglichkeit, die Mietzahlungen zu stunden ist gesetzlich vorgesehen. Sie bezieht sich sowohl auf öffentliche Einrichtungen als auch auf private Vermieter, so dass allein sie entscheiden, ob sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollen oder nicht.

Öffentliche Vermieter werden die Mieten in solchen Fällen senken, in denen der Einkommensrückgang der Mieter über 20% ausmache und der Mietaufwand 35% des Haushaltseinkommens übersteigt, insofern die Höhe der Miete nicht sowieso schon von der Höhe des Einkommens abhängt.

Diese öffentlichen Institutionen können die Mieter auch komplett von den Mietzahlungen befreien, wenn diese ihr gesamtes Einkommen verloren haben.

  • Mit welcher Frist muss ich den Vermieter informieren, wenn ich die Miete nicht zahlen kann?

Mieter, die die Kriterien für den Zugang zu den staatlichen Hilfen erfüllen und die Miete nicht zahlen können, müssen diese Hilfen unverzüglich beantragen, um die rechtzeitige Zahlung der Miete zu gewährleisten.

Mieter, die nach diesen Kriterien die Miete nicht rechtzeitig bezahlen können und nicht auf die staatliche Unterstützung zurückgreifen, müssen den Vermieter bis zu fünf Tage vor dem Fälligkeitsdatum der Miete schriftlich informieren und darauf hinweisen, dass sie von der Sonderregelung profitieren möchten.

Bei einer Miete, die bis zum 1. April 2020 zu zahlen ist, kann der Mieter den Vermieter bis 10 Tage nach Inkrafttreten des Dekrets schriftlich informieren.

  • Wie wird der Staat die Vermieter mit nur ein oder zwei Immobilien für den Einnahmeverlust entschädigen, den sie durch diese Regelung erleiden könnten? Wird es während des Zeitraums, in dem die Miete nicht bezahlt wird, Hilfe geben oder müssen sie warten, bis sie von den Mietern nach diesem Zeitraum bezahlt werden?

Die portugiesische Regierung wird Mieter mit Einkommensverlusten finanziell unterstützen, um die Anhäufung von Mietrückständen zu vermeiden und damit die finanzielle Stabilität des Einkommens von Familien und Vermietern zu gewährleisten.

Diese Mieter können auf ein zinsloses Darlehen zur Zahlung der fälligen Miete zugreifen. Die Höhe dieses Darlehens entspricht der Differenz zwischen der fälligen monatlichen Miete und dem Betrag, der sich aus der Anwendung eines maximalen Aufwands von 35% auf das Haushaltseinkommen ergibt. In keinem Fall darf das verbleibende verfügbare Einkommen des Haushalts niedriger sein als der Sozialhilfeindex (IAS).

Darüber hinaus können Vermieter mit einem nachgewiesenen Einkommensverlust, deren Mieter nicht auf ein Darlehen zurückgreifen, ebenfalls ein zinsloses Darlehen beantragen, um die Höhe der fälligen monatlichen Miete zu kompensieren, wenn das verbleibende verfügbare Haushaltseinkommen aus diesem Grund unter den IAS fällt.

  • Wie funktioniert das kostenlose Darlehen?

Das IHRU wird eine Verordnung ausarbeiten, in der alle Einzelheiten der  Funktionsweise der kostenlosen Darlehen festgelegt werden. Diese Darlehen werden ohne Zinsen vergeben.

  • Wie lange können Mieter von diesem Darlehen profitieren? Welche Zinsen müssen sie zahlen und ab wann?

Das Darlehen steht für die Zahlung der Miete zur Verfügung, die in den Monaten des Ausnahmezustands und im folgenden Monat fällig ist. Das Darlehen ist zinslos.

  • Welche Vorteile habe ich als Mieter einer Gewerbeimmobilie?

Es gelten auch Sonderregelungen für Mieter von Gewerbeimmobilien, die den Bestand der angemieteten Räume schützen und den Bestand des Unternehmens garantieren sollen:

  1. Mietverträge, deren Miete während des Ausnahmezustands und im ersten Monat nach Ende des Ausnahmezustands nicht gezahlt werden, können nicht gekündigt werden.
  2. Wenn der Mieter aufgrund des Einnahmeverlustes während des Ausnahmezustands die Miete nicht zahlen kann, kann er die ausstehenden Zahlungen innerhalb von 12 Monaten in monatlichen Raten (Zahlung von mindestens einem Zwölftel), zusammen mit den regulären Mietzahlungen leisten.
  3. Im Rahmen dieser Regelung kann keine Entschädigung oder sonstige Strafe für verspätete Mietzahlung geltend gemacht werden.
  • Gelten die Hilfen nur für Einrichtungen, die zur Schließung gezwungen wurden? Welche Einrichtungen können auf diese Hilfen zugreifen?

Die folgenden Einrichtungen können auf diese Hilfen zugreifen:

  1. Einrichtungen des Einzelhandels und der Erbringung von Dienstleistungen, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind und deren Tätigkeit aufgrund der Verhängung des Ausnahmezustands eingestellt wurde, einschließlich der Unternehmen, die E-Commerce-Tätigkeiten oder Dienstleistungen aus der Ferne oder über elektronische Plattformen ausführen.
  2. Cateringfirmen und ähnliche Betriebe, einschließlich derer, die ausschließlich Speisen anbieten, die nur zum Verzehr außerhalb des Lokals oder zur Lieferung nach Hause bestimmt sind.