En el nuevo contexto económico se perfilan nuevas tendencias. Con la presión sobre el poder adquisitivo y el aumento de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, las familias buscan casas más baratas para comprar con el fin de pedir menos préstamo a los bancos. Esto se refleja en la demanda: las casas en venta de hasta 150.000 euros son las más solicitadas en la mayoría de las capitales de distrito de Portugal. Pero la oferta de casas hasta este precio no sigue el ritmo de la elevada demanda en la mayoría de las ciudades. Un ejemplo de ello son Lisboa, Oporto y Faro, donde la demanda de casas de hasta 150.000 euros es alta, pero la oferta es inferior al 2%.
El estudio de Idealista/data no deja lugar a dudas: si se analiza la oferta de vivienda en Portugal, se puede comprobar que las casas en venta de hasta 150.000 euros tienen una gran demanda en 11 de las 20 capitales de distrito analizadas. En las otras ciudades, la demanda de viviendas más asequibles es media. Se cumple así el axioma "Las casas más baratas del mercado son las más buscadas".
Pero la oferta de casas en venta de hasta 150.000 euros no es la más significativa en la mayoría de ciudades del país. En 13 ciudades, menos de una de cada cinco casas en venta tiene un precio de hasta 150.000 euros. Es en Lisboa, Oporto, Faro y Funchal donde hay menos viviendas baratas en venta (2% del stock total o menos), sobre todo porque la alta demanda aquí ayuda a absorber esta oferta rápidamente.
Por otro lado, en las ciudades de Beja, Bragança, Castelo Branco, Guarda y Portalegre, la oferta de viviendas de hasta 150.000 euros representa más de la mitad del stock total de viviendas en venta en los respectivos territorios, según muestran los mismos datos. Aquí la demanda de viviendas más asequibles es media, a excepción de Beja, donde es alta.
Buscar casas en venta en Portugal por rango de precios
| Capitales de distrito | Hasta 150 mil euros | 150.000 - 300.000 euros | 300.000 - 450.000 euros | 450.000 - 600.000 euros | 600.000 - 800.000 euros | 800.000 - 1.000.000 euros |
| Aveiro | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Beja | Alto | Medio | Medio | - | - | - |
| Braga | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Braganza | Medio | Medio | - | - | - | - |
| Castelo Branco | Medio | Medio | - | - | - | - |
| Coimbra | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Évora | Medio | Medio | Medio | Medio | - | - |
| Faro | Alto | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Funchal | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Guarda | Medio | Bajo | Medio | - | - | - |
| Leiría | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Lisboa | Alto | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Ponta Delgada | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio | - |
| Portalegre | Medio | Medio | Medio | - | - | - |
| Oporto | Alto | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio |
| Santarém | Alto | Medio | Medio | - | - | - |
| Setúbal | Alto | Medio | Medio | Medio | - | - |
| Viana do Castelo | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio | - |
| Villa Real | Alto | Medio | Medio | - | - | - |
| Viseu | Medio | Medio | Medio | Medio | Medio | - |
Casas en venta: la oferta entre 150.000 y 300.000 euros es significativa en todas las ciudades
Los precios de la vivienda seguirán aumentando en 2023 a pesar del enfriamiento de la demanda. Esta tendencia se justifica por la escasez de vivienda, la falta de mano de obra en la construcción y la subida de los precios de los materiales y materias primas. Por eso las ofertas más importantes de compra de viviendas han "migrado" a tramos de precios más elevados.
La mayoría de las casas en venta en 8 de las 20 ciudades más grandes de Portugal cuestan entre 150.000 y 300.000 euros. Este es el caso de Braga, Coimbra, Évora, Leiria, Santarém, Viana do Castelo, Vila Real y Viseu. Aveiro, Beja, Castelo Branco, Ponta Delgada, Porto y Setúbal también tienen una oferta importante en este rango de precios (más del 35% y menos del 50% del stock total por ciudad).
Lo que destaca es que, a diferencia de las casas más baratas para comprar, en este rango de precios (entre 150.000 euros y 300.000 euros) la oferta de viviendas representa al menos el 15% del parque inmobiliario total. Y 16 de las 20 ciudades tienen al menos un tercio de las viviendas en venta en este rango de precios.
La demanda de viviendas entre 150.000 y 300.000 euros es mayoritariamente media, a excepción de Faro y Lisboa, donde es elevada. Pero en estas ciudades, la oferta de viviendas a estos precios también ronda el 20% del total, lo que es relativamente bajo para satisfacer las necesidades de la demanda actual, según muestran los mismos datos.
Hay que fijarse en el tramo superior de precios de las viviendas (entre 300.000 y 450.000) para encontrar el parque de viviendas más significativo en Faro (46,7%), Funchal (39,5%) y Lisboa (29,5%), revelan los mismos datos. En este precio la demanda es promedio en las tres ciudades.
A medida que aumenta el precio de las casas en venta, El stock se está volviendo escaso en la mayoría de las ciudades. Pero hay excepciones. Como es de esperar, las ciudades más caras para vivir hoy en día tienen una mayor oferta de viviendas de lujo que las más asequibles. Este es el caso de Faro, Funchal, Lisboa y Oporto. En la capital se ofrecen incluso 15 veces más casas de entre 800.000 y 1 millón de euros que casas de hasta 150.000 euros. Incluso en este rango de precios más alto, la demanda sigue siendo promedio.
Casas en venta en Portugal por rango de precios
Capitales de distrito | 2do trimestre de 2023
Metodología
Para realizar este estudio, idealista/data ha considerado las viviendas en venta en idealista por rango de precios y por capitales de distrito. En concreto, el número de anuncios mide la oferta de vivienda disponible en el portal para cada ciudad en el segundo trimestre de 2023.
A partir del comportamiento de los usuarios idealistas, calculamos el indicador de presión de la demanda sobre la oferta. Este indicador se basa en el número de leads (contactos por correo electrónico, guardados en favoritos, etc.) recibidos por cada anuncio de idealista. Por tanto, el número de leads muestra la demanda de vivienda en cada ciudad y en cada rango de precios.
Este indicador de demanda se utiliza para medir situaciones en las que el mercado se está calentando o enfriando cuando la demanda relativa es alta o baja, respectivamente. Para conocer el estado de la demanda relativa, se calculó la media del número de leads de cada ciudad para el mismo período y se clasificó según si el resultado entraba en alguna de las siguientes categorías:
- Si la demanda está 1,5 puntos por debajo de la media de esa ciudad, la demanda es baja.
- Si está entre 1,5 puntos por debajo y 1,5 puntos por encima de la media, se considera una demanda media.
- Si está 1,5 puntos por encima de la media, se considera alta demanda.
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