Invertir en el Portugal rural: comprar y reformar para vender es un éxito

Descubrió las maravillas del centro de Portugal después de décadas en el Algarve, dándose cuenta de que sus hermosas zonas rurales están cada vez más en el radar de quienes, por una razón u otra, prefieren evitar los centros turísticos y las ciudades. Fue en esta región olvidada del país, donde la despoblación es evidente, donde el cofundador de Rural Properties, Paul Rees, decidió invertir. Compra, reforma y revende casas de campo (muchas de las cuales han estado vacías durante décadas), trabajando con inversores que financian la rehabilitación de las propiedades y luego comparten las ganancias. Según él, la región centro está llena de propiedades abandonadas "fabulosas" que permiten a la empresa "tener éxito sin la competencia que se encuentra en los sectores del mercado más presionados del Algarve, Lisboa y Oporto".

La mayoría de las propiedades rurales en ruinas reformadas se revenden como residencia principal, casas de vacaciones o para alquiler, siendo los extranjeros el público más importante, concretamente del Reino Unido, Alemania, Francia y (más recientemente) los EE.UU., ya que "muchos nacionales ya tienen acceso a propiedades heredadas en zonas rurales".

El objetivo de Propiedades Rurales, que opera en zonas que están experimentando un inesperado renacimiento, es ofrecer propiedades llave en mano en un proceso en el que los compradores no tienen que preocuparse de nada. En la práctica, los inversores pueden capitalizar la creciente demanda de propiedades rurales sin la ansiedad y la burocracia de seleccionar, comprar y renovar los propios espacios. En este modelo de negocio, según explica, quienes invierten pueden recibir un tipo de interés fijo u optar por una participación en las ganancias.

Invertir en el Portugal rural tiene que ver tanto con el estilo de vida como con la posesión de propiedades

Licenciado en marketing y con dos décadas de experiencia en desarrollo empresarial y recaudación de fondos en el Reino Unido, Paul Rees afirma que todas las propiedades que la empresa ha adquirido hasta la fecha están vacías, a veces desde hace décadas, y que la única dificultad para desarrollar un negocio en Portugal es el acceso al capital, "con los bancos naturalmente cautelosos tras el período de exceso que precedió a la crisis de 2008". Por este motivo, afirma, la empresa ha recurrido a capital privado y tiene intención de seguir haciéndolo.

El empresario recuerda que invertir en el Portugal rural "tiene que ver tanto con el estilo de vida como con la posesión de una propiedad". "¿Por qué gastar tanto dinero viviendo en ciudades cuando el interior de Portugal es accesible y trabajar desde casa se ha vuelto aceptable? Esto no se aplica a todas las ocupaciones, obviamente, pero atrajo a suficientes personas como para haber tenido un impacto positivo en la venta de propiedades rurales", afirma.

En esta entrevista para idealista/news, el directivo nos cuenta cuáles son los puntos fuertes de Portugal respecto a otros países y por qué decidió invertir en este modelo de negocio en el centro del país; detallando cómo funciona y cuáles son sus ventajas; qué tipo de propiedades buscan los clientes y cuáles son los rangos de precios; pero también cómo el actual contexto de incertidumbre y medidas gubernamentales repercutirán (o no) en este proyecto inmobiliario.

Historic property Albergaria de São Pedro, Pedrógão Grande

¿Cuándo fundaste Propiedades Rurales?

RPF Portugal Lda, que opera como Propiedades Rurales, se creó en 2019 después de pasar la mayor parte del verano viajando por la Región Central de Portugal.

¿Cuál es su objetivo y modelo de negocio?

El objetivo de la empresa es comprar propiedades antiguas en zonas rurales, pueblos y ciudades, reformarlas a los estándares modernos sin que pierdan su encanto y venderlas después.

El modelo de negocio es simple: los inversores prestan fondos a la empresa a través de un contrato de Asociación de Participación y, cuando se vende la propiedad, reciben el capital original más un porcentaje de las ganancias pactadas.

¿Por qué eligieron Portugal para implementar este proyecto?

Tengo familia en Portugal desde 1982 y me mudé a tiempo completo al Algarve en 2003, por lo que tengo un buen conocimiento del país y su sistema. He estado involucrado en el sector inmobiliario en Portugal desde que emigré, por lo que entiendo muchos de los peligros y oportunidades.

Portugal tiene mucho que ofrecer a los nacionales y extranjeros que quieran establecerse aquí, incluyendo seguridad, hermosos paisajes, buen clima, infraestructuras funcionales y atención sanitaria asequible.

En Propiedades Rurales conocemos la burocracia, los escollos y el sistema y sabemos cuál es la mejor manera de abordarlos para minimizar los riesgos.

Nuestros equipos de construcción están dirigidos por un gestor de contratos altamente cualificado y motivado que conoce bien la región central. El modelo de negocio de Rural Properties es único en este sector de mercado en crecimiento, lo que permite a la empresa progresar sin la competencia que se encuentra en los sectores de mercado más presionados del Algarve, Lisboa y Oporto.

House in Vale do Rio, CM-Figueiró dos Vinhos (before and after)

¿Cuáles son los puntos fuertes de Portugal en comparación con otros países? ¿Cuáles son las mayores dificultades para desarrollar el negocio en Portugal?

La fuerza de Portugal reside en su tradicional aceptación de personas de otros países, especialmente del Reino Unido, con quien se celebró el Tratado de Windsor en el siglo XIV. Portugal es miembro de la Unión Europea desde 1986 y utiliza el euro desde 1999, lo que ha simplificado la inversión, el comercio y el turismo. Las conexiones aéreas y la infraestructura interna son buenas y el servicio de salud, incluso en las zonas rurales, es profesional y accesible.

La única dificultad para desarrollar un negocio aquí es el acceso al capital, ya que los bancos son naturalmente cautelosos después del período de exceso antes de la crisis de 2008. Por este motivo, la empresa ha recurrido a capital privado y tiene intención de seguir haciéndolo.

Algunos se quejan de que las autoridades y los responsables de servicios trabajan con lentitud, pero en el interior de Portugal, el equipo comprobó que las comunidades rurales tienen confianza, las oficinas fiscales son eficientes y los servicios jurídicos los prestan abogados y notarios altamente cualificados.

"Los inversores reciben un tipo de interés fijo o pueden optar por una participación en los beneficios de una empresa individual". ¿Puedes explicarlo?

Esta opción está disponible para los inversores que prefieren un tipo de interés fijo por su dinero. Hasta ahora, sin embargo, el 100% de los inversores se han mostrado entusiasmados con el negocio y el modelo de reparto de beneficios y están orgullosos de la rehabilitación de las propiedades antiguas.

La empresa compra casas rurales y las rehabilita para venderlas más tarde. ¿Qué tipo de casas son estas? ¿Qué características deben tener?

Todas las propiedades adquiridas hasta la fecha han estado vacías, a veces desde hace décadas. La empresa adquirió casas de pueblo, chalets independientes, un antiguo molino, dos casas unidas que debían separarse y varias propiedades históricas, la más antigua de las cuales data del siglo XV.

¿Propiedades Rurales se encarga de todo el proceso? ¿Desde la búsqueda de una casa hasta la reforma?

El equipo hace una preselección, inspecciona, analiza y decide qué propiedades comprar. Se trata de una habilidad fundamental. Depende mucho del valor final previsto de una propiedad y de los costes de reforma estimados. A menudo vemos hermosas propiedades antiguas en lugares idílicos, pero si tenemos la sensación de que no va a funcionar, entonces no lo hacemos.

House in Alge, CM-Figueiró dos Vinhos (before and after)

Eligieron la región central para expandir su negocio. ¿Por qué?

La región central, como otras zonas rurales de Portugal, ha estado sometida a décadas de despoblación, dejando atrás miles de propiedades vacías y que pocos desean, por lo que hay una gran variedad donde elegir.

No hay escasez significativa de mano de obra cualificada o no cualificada, y los subcontratistas y proveedores especializados están bien establecidos y son fiables.

Si a esto le sumamos el aumento en el número de personas que eligen mudarse a las hermosas regiones del interior de Portugal, está surgiendo una nueva generación de compradores que están felices de pagar por la calidad.

¿Por qué invertir en Propiedad Rurales? ¿Cuáles son las ventajas?

El propietario de una propiedad rural verá aumentar su valor con el tiempo, junto con el mercado inmobiliario en general, evitando fluctuaciones de precios que puedan afectar al sector del mercado de lujo.

Invertir en el Portugal rural tiene que ver tanto con el estilo de vida como con la propiedad.

Muchas personas que se trasladan al interior de Portugal aprenden a relajarse, aspiran a un estilo de vida más autosuficiente, disfrutan pagando 40 céntimos por una copa de vino frío y se maravillan de la falta de tráfico en el sistema de carreteras en buen estado. Para quienes están criando hijos, no hay mejor lugar en Europa.

¿En qué rango de precios se encuentran estas propiedades rurales?

Los precios de venta son inferiores a los 400.000 euros. La propiedad con el precio más bajo actualmente en venta es de 75.000€; una antigua casa de campo que está siendo reconstruida como propiedad de inversión AL, a sólo 150 metros de una playa fluvial.

En el otro extremo de la escala (360.000-400.000 €) se encuentra una villa histórica de 200 metros cuadrados (m2) cuya construcción comienza este mes. Ubicada en la zona histórica de Pedrógão Grande, la Albergaria de São Pedro tiene un jardín de 600 m2 y una escalera oculta que se remonta a su uso original como albergue/hospital para peregrinos y viajeros, regentado por la Iglesia.

¿Qué tipo de clientes tenéis? ¿Son familias portuguesas o inversores, extranjeros? ¿y de qué países?

Los compradores e interesados proceden del Reino Unido, Alemania, Francia y (más recientemente) de Estados Unidos. Tenemos portugueses interesados, pero muchos nacionales ya tienen acceso a propiedades heredadas en zonas rurales. Los compradores extranjeros confían en Rural Properties para proporcionar viviendas totalmente modernizadas y bellamente reformadas, ya que muchos extranjeros tienen poca experiencia comprando en Portugal.

Riverbeach Cottage - Horta Cimeira (under reconstruction)

¿Qué tipo de propiedades buscan los inversores?

Los compradores tienen diferentes tipos de necesidades, pero todos buscan una propiedad con calefacción, aislamiento, conexión a internet de fibra óptica, señal de teléfono, baños nuevos y cocina nueva. Algunos quieren una casa con terreno, otros no.

El objetivo de Rural Properties es ofrecer propiedades llave en mano donde los compradores no tengan que preocuparse por reformar nada.

Las casas de pueblo son especialmente populares. Además, estamos trabajando en tres propiedades en zonas históricas para ampliar las opciones para quienes quieran vivir en pueblos pequeños.

¿Los inversores buscan casas rurales para invertir o para vivir y/o segundas residencias?

Los compradores se pueden agrupar en tres tipos:

• El primer tipo y el más popular son aquellos que quieren vivir en Portugal a tiempo completo y buscan una casa familiar.
• El segundo tipo es alguien que ya vive en Portugal y está buscando una propiedad para alquilar y obtener ingresos adicionales.
• El tercer tipo son los que buscan una casa de vacaciones.

¿La pandemia ha impulsado el negocio? ¿Hay más gente que quiera mudarse y vivir en el campo?

La pandemia ha cambiado el mercado y su dinámica. Muchos portugueses, que ya tenían segundas residencias o casas familiares en desuso en el campo, abandonaron las ciudades y se acostumbraron a trabajar en el interior.

Los compradores extranjeros no pudieron volar a Portugal para visitar propiedades, lo que ciertamente redujo el número de transacciones de venta, mientras que los precios se mantuvieron estables.

La pandemia ha generado cierta demanda, pero en general, el cambio en el estilo de vida y la forma de pensar se ha consolidado: ¿por qué gastar tanto dinero viviendo en ciudades cuando el interior de Portugal es accesible y trabajar desde casa se ha vuelto aceptable? Por supuesto, esto no se aplica a todas las ocupaciones, pero atrajo a suficientes personas como para haber tenido un impacto positivo en las ventas de propiedades rurales.

¿Qué efectos tiene el actual contexto de incertidumbre sobre los negocios en Portugal?

Los actuales decretos-ley Mais Habitação sobre alojamiento local tendrán poco efecto, ya que la Propiedades Rurales opera fuera de las zonas de alta densidad.

La propuesta de suprimir el régimen para los residentes no permanentes es un golpe a la credibilidad internacional de Portugal como país estable para la inversión y el estilo de vida. Independientemente de que este régimen fiscal se suprima o no en 2024, el daño ya está hecho, pues los titulares internacionales critican las intenciones del Gobierno portugués.

Existe consenso en que la supresión de este sistema no contribuirá a crear viviendas para personas sin ingresos o con ingresos bajos.