Nachdem er jahrzehntelang an der Algarve gelebt hatte, entdeckte er die Wunder Zentralportugals und stellte fest, dass die wunderschönen ländlichen Gebiete zunehmend ins Blickfeld derjenigen geraten sind, die aus dem einen oder anderen Grund die Touristenzentren und Städte meiden. Der Mitbegründer von Rural Properties, Paul Rees, beschloss, in diese vergessenen Regionen des Landes, die von Entvölkerung bedroht sind, zu investieren. Er kauft, renoviert und verkauft Landhäuser (von denen viele seit Jahrzehnten leer stehen) und arbeitet mit Investoren zusammen, welche die Sanierung der Immobilien finanzieren und dann am Gewinn beteiligt werden. Ihm zufolge ist die Region im Zentrum voller „fabelhafter“ verlassener Immobilien, die es dem Unternehmen ermöglichen, „ohne die Konkurrenz in den stärker belasteten Marktsektoren der Algarve, Lissabon und Porto erfolgreich zu sein.“
Die Mehrzahl der renovierten, baufälligen Immobilien auf dem Land wird als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder zur Vermietung weiterverkauft, wobei Ausländer, insbesondere aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich und (neuerdings) den USA, die stärkste Zielgruppe darstellen, da „viele Staatsangehörige bereits Zugang zu geerbten Immobilien in ländlichen Gebieten haben.“
Das Ziel von Rural Properties, das in Gebieten tätig ist, die eine unerwartete Renaissance erleben, ist es, schlüsselfertige Immobilien anzubieten, wobei sich Käufer um nichts kümmern müssen. In der Praxis können Investoren von der wachsenden Nachfrage nach ländlichen Immobilien profitieren, ohne sich um die Auswahl, den Kauf und die Renovierung der Räumlichkeiten kümmern zu müssen. Bei diesem Geschäftsmodell, so erklärt er, können die Investoren einen festen Zinssatz erhalten oder sich für eine Gewinnbeteiligung entscheiden.
Bei Investitionen im ländlichen Portugal geht es sowohl um den Lebensstil als auch um den Besitz von Immobilien.
Paul Rees, der einen Abschluss in Marketing und zwei Jahrzehnte Erfahrung in der Unternehmensentwicklung und im Fundraising im Vereinigten Königreich hat, sagt, dass alle Immobilien, die das Unternehmen bisher erworben hat, leer stehen, manchmal seit Jahrzehnten und erläutert: „Die einzige Schwierigkeit bei der Entwicklung eines Unternehmens in Portugal ist der Zugang zu Kapital, da die Banken nach der Zeit des Überflusses vor der Krise 2008 natürlich vorsichtig sind.“ Aus diesem Grund habe das Unternehmen auf privates Kapital zurückgegriffen und beabsichtige, dies auch weiterhin zu tun.
Der Geschäftsmann erinnert daran, dass es bei Investitionen in ländlichen Gebieten in Portugal ebenso um den Lebensstil wie um den Besitz von Immobilien geht. „Warum sollte man so viel Geld für das Leben in Städten ausgeben, wenn das Landesinnere Portugals zugänglich ist und das Arbeiten von zu Hause aus inzwischen akzeptiert wird? Das gilt natürlich nicht für alle Berufe, aber es hat genug Menschen angesprochen, um sich positiv auf den Verkauf ländlicher Immobilien auszuwirken“, sagt er.
Im Interview mit idealista/news erzählt uns der Manager, welche Stärken Portugal im Vergleich zu anderen Ländern hat und warum er sich entschied, in dieses Geschäftsmodell im Zentrum des Landes zu investieren. Er erklärt, wie es funktioniert und welche Vorteile es bietet, welche Art von Immobilien Kunden suchen, welche Preisklassen es gibt und wie sich die derzeitige Unsicherheit und die Maßnahmen der Regierung auf dieses Immobilienprojekt auswirken werden (oder auch nicht).
Wann haben Sie Rural Properties gegründet?
RPF Portugal Lda, das unter dem Namen Rural Properties tätig ist, wurde 2019 gegründet, nachdem ich einen Großteil des Sommers durch die zentralen Regionen Portugals reiste.
Was ist Ihr Ziel und Geschäftsmodell?
Ziel des Unternehmens ist es, alte Immobilien in ländlichen Gebieten, Dörfern, Städten und Gemeinden zu kaufen, sie nach den heutigen Standards zu renovieren, ohne dass sie dabei ihren Charme verlieren, und sie dann zu verkaufen.
Das Geschäftsmodell ist einfach: Die Investoren leihen dem Unternehmen im Rahmen eines Beteiligungsvertrags Geld und erhalten beim Verkauf der Immobilie das ursprüngliche Kapital plus einen prozentualen Anteil am vereinbarten Gewinn.
Warum haben Sie Portugal für die Umsetzung dieses Projekts ausgewählt?
Ich habe seit 1982 Familie in Portugal und bin 2003 ganz an die Algarve gezogen, sodass ich das Land und sein System gut kenne. Seit ich ausgewandert bin, bin ich im Immobiliensektor in Portugal tätig und kenne daher viele der Gefahren, aber auch die Chancen.
Portugal hat Einheimischen und Ausländern, die sich hier niederlassen möchten, viel zu bieten, darunter Sicherheit, schöne Landschaften, gutes Wetter, funktionierende Infrastrukturen und eine erschwingliche Gesundheitsversorgung.
Wir von Rural Properties kennen die Bürokratie, die Fallstricke und das System und wissen, wie man damit am besten umgeht, um Risiken zu verringern.
Unsere Bauteams werden von einem hochqualifizierten und motivierten Vertragsmanager geleitet, der die Regionen im Landesinneren gut kennt. Das Geschäftsmodell von Rural Properties ist in diesem wachsenden Marktsegment einzigartig und ermöglicht es dem Unternehmen, ohne die Konkurrenz voranzukommen, die in den stärker unter Druck stehenden Marktsektoren der Algarve, Lissabon und Porto zu finden ist.
Was sind die Stärken Portugals im Vergleich zu anderen Ländern? Und was sind die größten Schwierigkeiten bei der Unternehmensentwicklung in Portugal?
Portugals Stärke liegt in der langjährigen Akzeptanz von Menschen aus anderen Ländern, insbesondere dem Vereinigten Königreich, mit dem es den Vertrag von Windsor aus dem 14. Jahrhundert pflegt. Portugal ist seit 1986 Mitglied der Europäischen Union und verwendet seit 1999 den Euro, was Investitionen, Handel und Tourismus vereinfacht hat. Die Flugverbindungen und die interne Infrastruktur sind gut und das Gesundheitswesen ist auch in ländlichen Gebieten professionell und zugänglich.
Die einzige Schwierigkeit bei der Entwicklung eines Unternehmens ist der Zugang zu Kapital, wobei die Banken nach der Zeit des Überflusses vor der Krise von 2008 natürlich vorsichtig sind. Aus diesem Grund hat das Unternehmen privates Kapital eingesetzt und beabsichtigt, dies auch weiterhin zu tun.
Einige beschweren sich darüber, dass Behörden und Dienstleister langsam arbeiten, doch im Landesinneren Portugals, so stellte das Team fest, sind die ländlichen Gemeinden zuversichtlich, die Finanzämter arbeiten effizient und juristische Dienstleistungen werden von hochqualifizierten Anwälten und Notaren erbracht.
„Die Anleger erhalten einen festen Zinssatz oder können sich für eine Gewinnbeteiligung an einem einzelnen Unternehmen entscheiden.“ Können Sie das näher erklären?
Denjenigen Anlegern, die eine feste Verzinsung ihrer Gelder bevorzugen, steht diese Option offen. Bislang waren jedoch 100 Prozent der Investoren von dem Geschäfts- und Gewinnbeteiligungsmodell begeistert und sind stolz auf die Wiederherstellung der alten Immobilien.
Sie kaufen Landhäuser und renovieren sie, um sie später zu verkaufen. Was sind das für Immobilien? Welche Eigenschaften sollten diese haben?
Alle bisher erworbenen Immobilien standen teils seit Jahrzehnten leer. Das Unternehmen erwarb Bauernhäuser, freistehende Scheunen, eine alte Mühle, zwei Häuser, die zusammengebaut wurden und getrennt werden mussten, sowie mehrere historische Anwesen, von denen das älteste aus dem 15. Jahrhundert stammt.
Übernimmt Rural Properties den gesamten Prozess? Von der Immobiliensuche bis zur Sanierung?
Das Team trifft eine Vorauswahl, besichtigt, analysiert und entscheidet, welche Immobilien gekauft werden sollen. Das ist eine grundlegende Fähigkeit. Es hängt vieles vom voraussichtlichen Endwert einer Immobilie und den geschätzten Renovierungskosten ab. Wir sehen oft schöne alte Immobilien in idyllischen Lagen, aber wenn wir das Gefühl haben, dass es nicht funktioniert, dann lassen wir es bleiben.
Sie wählten die Region im Landesinneren, um ihr Geschäft zu erweitern. Warum?
Die zentrale Region war, wie auch andere ländliche Gebiete Portugals, jahrzehntelang von der Entvölkerung betroffen und hinterließ Tausende leerer und ungenutzter Immobilien, sodass die Auswahl groß ist.
Es besteht kein bedeutender Mangel an qualifizierten oder ungelernten Arbeitskräften, und spezialisierte Subunternehmer sowie Zulieferer sind gut etabliert und zuverlässig.
Hinzu kommt, dass sich immer mehr Menschen für einen Umzug in die schönen Regionen im Landesinneren Portugals entscheiden und eine neue Generation von Käufern entsteht, die bereit ist, für Qualität zu zahlen.
Warum in ländliche Immobilien investieren? Was sind die Vorteile?
Der Eigentümer einer Immobilie auf dem Land wird im Laufe der Zeit einen Wertzuwachs erleben, der mit der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarktes einhergeht, während er gleichzeitig Preisschwankungen vermeidet, die den Luxusmarktsektor betreffen können.
Bei Investitionen im ländlichen Portugal geht es sowohl um den Lebensstil als auch um den Besitz von Immobilien.
Viele Menschen, die ins Landesinnere Portugals ziehen, lernen sich zu entspannen, streben einen autarken Lebensstil an, zahlen gerne 40 Cent für ein Glas gekühlten Wein und staunen über den geringen Verkehr auf dem gut ausgebauten Straßennetz. Für diejenigen, die Kinder großziehen, gibt es keinen besseren Ort in Europa.
In welcher Preisklasse liegen diese ländlichen Immobilien?
Die Verkaufspreise liegen bei unter 400.000 Euro. Die Immobilie mit dem niedrigsten Preis, die derzeit zum Verkauf steht, liegt bei 75.000 Euro. Es handelt sich um ein altes Bauernhaus, das als AL-Investmentobjekt umgebaut wird und nur 150 Meter von einem Flussstrand entfernt ist.
Am anderen Ende der Preisskala (360.000 – 400.000 Euro) befindet sich eine historische Villa mit einer Fläche von 200 Quadratmetern (m2), deren Bauarbeiten diesen Monat beginnen. Die Albergaria de São Pedro befindet sich im historischen Viertel Pedrógão Grande und verfügt über einen 600 m2 großen Garten und eine geheime Treppe, die auf ihre ursprüngliche Nutzung als von der Kirche betriebene Herberge/Hospital für Pilger und Reisende zurückgeht.
Was haben Sie für Kunden? Sind es portugiesische Familien oder Investoren, Ausländer ... und aus welchen Ländern?
Käufer und Interessenten kommen aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich und neuerdings auch den USA. Wir haben portugiesische Interessenten, aber viele Einheimische haben bereits Zugang zu geerbten Immobilien in ländlichen Gebieten. Ausländische Käufer vertrauen darauf, dass Rural Properties vollständig modernisierte und schön renovierte Häuser anbietet, da viele Ausländer kaum Erfahrung mit dem Immobilienkauf in Portugal haben.
Nach welchen Immobilien suchen Investoren?
Käufer haben unterschiedliche Ansprüche, doch sie alle suchen eine Immobilie mit Heizung, Isolierung, Glasfaser-Internetanschluss, Telefonanschluss, neuen Badezimmern und einer neuen Küche. Manche wollen ein Haus mit Grundstück, andere nicht.
Das Ziel von Rural Properties besteht darin, schlüsselfertige Immobilien zu liefern, bei denen sich Käufer keine Gedanken über Umbauten machen müssen.
Besonders beliebt sind Landhäuser. Darüber hinaus arbeiten wir an drei Immobilien in historischen Vierteln, um die Auswahl für diejenigen zu erweitern, die in Kleinstädten leben möchten.
Suchen Investoren Immobilien auf dem Land zum Investieren oder zum Wohnen bzw. als Zweitwohnsitz?
Käufer können in drei Typen eingeteilt werden:
- Der erste und beliebteste Typ sind diejenigen, die ganzjährig in Portugal leben möchten und auf der Suche nach einem Zuhause für die Familie sind.
- Der zweite Typ ist jemand, der bereits in Portugal lebt und eine Immobilie zur Vermietung für ein zusätzliches Einkommen sucht.
- Der dritte Typ sind diejenigen, die ein Ferienhaus suchen.
Hat die Pandemie das Geschäft angekurbelt? Wollen mehr Menschen umziehen und auf dem Land leben?
Die Pandemie hat den Markt und seine Dynamik verändert. Viele Portugiesen, die bereits Zweitwohnungen oder ungenutzte Familienhäuser auf dem Land hatten, zogen aus den Städten weg und gewöhnten sich daran, im Landesinneren zu arbeiten.
Ausländische Käufer konnten nicht nach Portugal fliegen, um Immobilien zu besichtigen, was sicherlich die Zahl der Verkaufstransaktionen reduzierte, während die Preise stabil blieben.
Die Pandemie hat eine gewisse Nachfrage ausgelöst, aber insgesamt hat sich ein Wandel im Lebensstil und in der Denkweise durchgesetzt – warum sollte man so viel Geld ausgeben, um in Städten zu leben, wenn das Landesinnere Portugals zugänglich ist und das Arbeiten von zu Hause aus akzeptabel geworden ist? Das gilt natürlich nicht für alle Berufe, aber es hat genug Menschen angesprochen und sich positiv auf den Verkauf von Landimmobilien ausgewirkt.
Welche Auswirkungen hat die aktuelle Unsicherheit auf die Wirtschaft in Portugal?
Die aktuellen Gesetze zu lokalen Unterkünften im Rahmen von Mais Habitação werden kaum Auswirkungen haben, da Rural Properties außerhalb von Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte tätig ist.
Der Vorschlag, die Regelung für nicht ständige Einwohner abzuschaffen, ist ein Schlag für Portugals internationale Glaubwürdigkeit als stabiles Investitions- und Lifestyleland. Unabhängig davon, ob dieses Steuersystem im Jahr 2024 abgeschafft wird oder nicht, ist der Schaden bereits angerichtet, da internationale Schlagzeilen kritisch über die Absichten der portugiesischen Regierung berichten.
Es herrscht Einigkeit darüber, dass das Abschaffen dieses Systems nicht dazu beitragen wird, Wohnraum für Menschen ohne oder mit geringem Einkommen zu schaffen.