Investire nelle zone rurali del Portogallo: acquistare e ristrutturare per vendere è un successo

Ha scoperto le meraviglie del Portogallo centrale dopo decenni trascorsi in Algarve, rendendosi conto che le sue bellissime zone rurali sono sempre più nel radar di coloro che, per un motivo o per l'altro, preferiscono evitare i centri turistici e le città. È stato in questa regione dimenticata del Paese, dove lo spopolamento è evidente, che il cofondatore di Rural Properties, Paul Rees, ha deciso di investire. Acquista, ristruttura e rivende case di campagna (molte delle quali vuote da decenni), lavorando con investitori che finanziano la ristrutturazione delle proprietà e poi ne condividono i profitti. Secondo lui, la regione del Centro è piena di "favolosi" immobili abbandonati che permettono all'azienda di "riuscire senza la concorrenza dei settori di mercato più sotto pressione dell'Algarve, Lisbona e Porto".

La maggior parte delle case rurali fatiscenti ristrutturate vengono rivendute come residenze principali, case vacanza o in affitto, con il pubblico più numeroso costituito da stranieri, in particolare da Regno Unito, Germania, Francia e (più recentemente) Stati Uniti, poiché "molti cittadini hanno già accesso a case ereditate nelle zone rurali”.

L'obiettivo di Rural Properties, che opera in zone attraversate da un inaspettato rinascimento, è quello di offrire immobili chiavi in mano in un processo in cui gli acquirenti non devono preoccuparsi di nulla. In pratica, gli investitori possono capitalizzare la crescente domanda di immobili rurali senza l’ansia e la burocrazia di selezionare, acquistare e ristrutturare gli spazi stessi. In questo modello di business, come spiega, chi investe può ricevere un tasso di interesse fisso oppure optare per una partecipazione agli utili.

Investire nelle zone rurali del Portogallo riguarda tanto lo stile di vita quanto il possesso di proprietà

Con una laurea in marketing e vent'anni di sviluppo aziendale e raccolta fondi nel Regno Unito, Paul Rees afferma che tutte gli immobili acquisiti finora dall'azienda sono vuoti, a volte da decenni. L'unica difficoltà per sviluppare un'impresa in Portogallo è l'accesso ai capitali, "con le banche naturalmente caute dopo il periodo di eccessi prima della crisi del 2008". Per questo motivo, spiega, l'azienda ha utilizzato capitali privati e intende continuare a farlo.

L'uomo d'affari ricorda che investire nelle zone rurali del Portogallo "riguarda tanto lo stile di vita quanto il possesso di proprietà". "Perché spendere così tanti soldi vivendo in città quando l'interno del Portogallo è accessibile e lavorare da casa è diventato accettabile? Questo non si applica a tutte le occupazioni, ovviamente, ma ha attirato abbastanza persone da avere un impatto positivo sulle case rurali vendite", spiega.

In questa intervista scritta per idealista/news, il manager ci racconta quali sono i punti di forza del Portogallo rispetto ad altri Paesi e perché ha deciso di investire in questo modello di business nel centro del Paese; dettagliando come funziona e quali sono i vantaggi; che tipo di immobili cercano i clienti e quali sono le fasce di prezzo; ma anche come l'attuale contesto di incertezza e le misure governative avranno (o non avranno) ripercussioni su questo progetto immobiliare.

Historic property Albergaria de São Pedro, Pedrógão Grande

Quando hai trovato Rural Properties?

RPF Portugal Lda, che opera come Proprietà Rurali, è stata creata nel 2019 dopo aver trascorso gran parte dell'estate viaggiando nella regione centrale del Portogallo.

Qual è il tuo obiettivo e il tuo modello di business?

L'obiettivo dell'azienda è acquistare vecchie case in aree rurali, villaggi, paesi e città, ristrutturarle secondo gli standard attuali mantenendo il loro fascino intrinseco e rivenderle.

Il modello di business è semplice: gli investitori prestano fondi alla società attraverso un contratto di Associazione di Partecipazione e, quando l'immobile viene venduto, ricevono il capitale originario più una quota percentuale degli utili concordati.

Perché avete scelto il Portogallo per realizzare questo progetto?

Ho famiglia in Portogallo dal 1982 e mi sono trasferito a tempo pieno in Algarve nel 2003, quindi ho una buona conoscenza del Paese e dei suoi sistemi. Sono stato coinvolto nel settore immobiliare in Portogallo da quando sono emigrato, quindi capisco molti dei pericoli e delle opportunità.

Il Portogallo ha molto da offrire ai cittadini e agli stranieri che vogliono stabilirsi qui, tra cui sicurezza, paesaggi meravigliosi, bel tempo, infrastrutture funzionali e assistenza sanitaria a prezzi accessibili.

Noi di Rural Properties conosciamo la burocrazia, le insidie e i sistemi che possono essere gestiti al meglio per ridurre i rischi.

Le nostre squadre di costruzione sono gestite da un responsabile contrattuale altamente qualificato e motivato che conosce bene la regione centrale. Il modello di business di Rural Properties è unico in questo settore di mercato in crescita, consentendo all'azienda di progredire senza la concorrenza che si trova nei settori di mercato più pressurizzati dell'Algarve, Lisbona e Porto.

House in Vale do Rio, CM-Figueiró dos Vinhos (before and after)

Quali sono i punti di forza del Portogallo rispetto ad altri Paesi? E quali sono le maggiori difficoltà nello sviluppo del business in Portogallo?

La forza del Portogallo risiede nella sua accettazione di lunga data di persone provenienti da altri Paesi, in particolare forse dal Regno Unito, con il quale celebra il Trattato di Windsor del XIV secolo. Il Portogallo è membro dell’Unione Europea dal 1986 e utilizza l’euro dal 1999, il che ha semplificato gli investimenti, il commercio e il turismo. I collegamenti aerei e le infrastrutture interne sono buoni e il servizio sanitario, anche nelle zone rurali, è professionale e accessibile.

L’unica difficoltà nello sviluppo di un’impresa qui è l’accesso al capitale, con le banche naturalmente caute dopo il periodo di eccessi prima della crisi del 2008. Per questo motivo l’azienda si è avvalsa di capitali privati e intende continuare a farlo.

Alcuni lamentano la lentezza dei servizi, ma nell'interno del Portogallo il team ha riscontrato che i consigli rurali sono incoraggianti, gli uffici fiscali sono efficienti e i servizi legali sono forniti da avvocati, avvocati e notai altamente qualificati.

"Gli investitori ricevono un tasso di interesse fisso o possono optare per una partecipazione agli utili di una singola impresa." Puoi spiegare?

Per quegli investitori che preferiscono ricevere un tasso di interesse annuo fisso sui propri fondi, questa opzione è aperta. Finora però il 100 per cento degli investitori si è dimostrato entusiasta del modello commerciale e di partecipazione agli utili ed è orgoglioso della rinascita dei vecchi immobili.

Comprano case rurali e le ristrutturano per venderle in seguito. Che tipo di case sono queste? Che caratteristiche dovrebbero avere?

Tutti gli immobili acquisiti fino ad oggi sono vuoti, a volte da decenni. L'azienda ha acquisito case di paese, cottage indipendenti, un vecchio mulino, due case unite che dovevano essere separate e diverse proprietà storiche, la più antica delle quali risale al XV secolo.

Rural Properties gestisce l'intero processo? Dalla ricerca della casa alla ristrutturazione?

Il team preseleziona, visita, analizza e determina quali immobili acquistare; questa è un'abilità fondamentale. Molto dipende dal valore finale previsto di un immobile e dal costo stimato della ristrutturazione. Spesso vediamo bellissime vecchie proprietà in luoghi idilliaci, ma se riteniamo che non funzionerà, ce ne andiamo.

House in Alge, CM-Figueiró dos Vinhos (before and after)

Hanno scelto la regione del Centro per espandere la propria attività. Perché?

La regione centrale, come altre aree rurali del Portogallo, è stata soggetta a decenni di spopolamento, lasciando dietro di sé migliaia di proprietà vuote e indesiderate, quindi c'è un'ampia varietà tra cui scegliere.

Non vi è alcuna carenza critica di manodopera, qualificata o non qualificata, e i subappaltatori e i fornitori specializzati sono ben consolidati e affidabili.

Se a questo mix si aggiunge l'aumento del numero di persone che scelgono di trasferirsi nelle splendide regioni interne del Portogallo, sta emergendo una nuova generazione di acquirenti disposti a pagare per la qualità.

Perché investire in immobili rurali? Quali sono i vantaggi?

Il proprietario di un immobile rurale vedrà il suo valore aumentare nel tempo, insieme al mercato immobiliare in generale, evitando le oscillazioni dei prezzi che possono influenzare il settore del mercato del lusso.

Investire nelle zone rurali del Portogallo riguarda tanto lo stile di vita quanto il possesso di proprietà.

Molte persone che si trasferiscono nell'interno del Portogallo imparano a rilassarsi, aspirano a uno stile di vita più autosufficiente, si divertono a pagare 40 centesimi per un bicchiere di vino fresco e si meravigliano della mancanza di traffico sulla rete stradale ben tenuta. Per chi alleva figli, quale posto migliore c’è in Europa?

In quale fascia di prezzo si trovano queste case rurali?

I prezzi di vendita sono inferiori a 400.000 euro. L'immobile con il prezzo più basso attualmente in vendita è di € 75.000; una vecchia casa di campagna in fase di ricostruzione come investimento immobiliare AL, a soli 150 metri da una spiaggia fluviale.

All'altra estremità della scala (€ 360.000-€ 400.000) c'è una villa storica di 200 metri quadrati (m2) i cui lavori di costruzione inizieranno questo mese. Situata nella zona storica di Pedrógão Grande, l'Albergaria de São Pedro dispone di un giardino di 600 m2 e di una scala nascosta che risale al suo utilizzo originario come ostello/ospedale per pellegrini e viaggiatori, gestito dalla Chiesa.

Che tipo di clienti? Famiglie o investitori portoghesi, stranieri, di quali Paesi?

Gli acquirenti e le parti interessate provengono dal Regno Unito, dalla Germania, dalla Francia e (più recentemente) dagli Stati Uniti. Abbiamo dei portoghesi interessati, ma molti cittadini hanno già accesso alle proprietà ereditate nelle zone rurali. Gli acquirenti stranieri si affidano a Rural Properties per fornire case completamente modernizzate e splendidamente rinnovate, poiché molti stranieri hanno poca esperienza di acquisto in Portogallo.

Riverbeach Cottage - Horta Cimeira (under reconstruction)

Che tipo di immobili cercano gli investitori?

Gli acquirenti hanno esigenze diverse, ma tutti cercano un immobile con riscaldamento, isolamento, connessione internet in fibra ottica, segnale telefonico, bagni nuovi e una cucina nuova. Alcuni vogliono una casa con terreno, altri no.

L'obiettivo di Rural Properties è fornire proprietà chiavi in mano in cui gli acquirenti non debbano preoccuparsi di ristrutturare nulla.

Le case di villaggio sono particolarmente apprezzate. Inoltre, stiamo lavorando su tre immobili in zone storiche per ampliare la scelta per chi vuole vivere nei piccoli centri.

Gli investitori cercano case rurali in cui investire o in cui vivere e/o seconde case?

Gli acquirenti possono essere raggruppati in tre tipologie:

• La prima e più popolare tipologia è quella di coloro che vogliono vivere in Portogallo a tempo pieno e cercano una casa famiglia.
• Il secondo tipo è chi vive già in Portogallo e cerca un immobile da affittare per ottenere un reddito aggiuntivo.
• La terza tipologia sono coloro che cercano una casa per le vacanze.

La pandemia ha dato una spinta al business? Sono sempre più le persone che vogliono trasferirsi e vivere in campagna?

La pandemia ha cambiato il mercato e le sue dinamiche. Molti portoghesi, con seconde case esistenti o case familiari inutilizzate in campagna, si trasferirono dalle città e si abituarono a lavorare nell'entroterra.

Gli acquirenti stranieri non hanno potuto volare in Portogallo per visitare gli immobili, il che ha sicuramente ridotto il numero di transazioni di vendita, mentre i prezzi sono rimasti stabili.

La pandemia ha generato una certa domanda, ma nel complesso il cambiamento nello stile di vita e nel pensiero è stato stabilito: perché spendere così tanti soldi vivendo in città quando l’interno del Portogallo è accessibile e lavorare da casa è diventato accettabile? Ciò non si applica a tutte le occupazioni, ovviamente, ma ha attratto un numero sufficiente di persone tanto da avere un impatto positivo sulle vendite di proprietà rurali.

Quali effetti ha l’attuale contesto di incertezza sulle imprese in Portogallo?

Gli attuali decreti-legge Mais Habitação sugli alloggi locali avranno scarso effetto, poiché le case rurali operano al di fuori delle aree ad alta densità.

La proposta di smantellare il regime di residenza non abituale è un duro colpo alla credibilità internazionale del Portogallo come destinazione stabile per investimenti e stile di vita. Indipendentemente dal fatto che questo regime fiscale venga eliminato nel 2024 o meno, il danno è già stato fatto con i titoli dei giornali internazionali che hanno riportato in modo critico le intenzioni del governo portoghese.

L’opinione generale è che l’eliminazione di questo schema non aiuterà a creare alloggi per le persone con reddito basso o nullo.