El acceso a la vivienda se está volviendo cada vez más difícil en toda Europa, y en los últimos años los precios de la vivienda han aumentado mucho más rápido que los ingresos familiares. Portugal, en particular, destaca por motivos muy negativos: es uno de los Estados miembros de la UE donde el coste de la vivienda se ha triplicado con creces en la última década. De hecho, la Comisión Europea (CE) estima que Portugal tiene los precios de la vivienda más sobrevalorados de la Unión Europea (UE).
La evaluación de Bruselas sobre el mercado inmobiliario en Portugal dista mucho de ser alentadora, principalmente porque concluye que el país registró la mayor sobrevaloración media de la UE, con precios de la vivienda un 35 % superiores a su valor real. «Fue el único país donde la sobrevaloración aumentó significativamente en 2024», añade. Por el contrario, en Luxemburgo, los Países Bajos, Austria, Grecia, la República Checa, Suecia y Letonia, los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 10 % y un 20 %, y este indicador disminuyó en todos estos países entre 2023 y 2024, excepto en los Países Bajos.
El reciente informe de Bruselas sobre la vivienda en la UE también señala que el crecimiento nominal de los precios de la vivienda superó el 200 % en Portugal entre 2014 y 2024, así como en otros seis países (Hungría, Lituania, República Checa, Estonia, Bulgaria y Polonia), muy por encima del aumento medio de la UE del 50 %. Los precios reales de la vivienda —ajustados a la inflación— también crecieron un promedio del 25 % en toda la UE durante la última década. «Los precios reales de la vivienda aumentaron más (más del 50 %) en Hungría, Portugal, Lituania, Eslovenia, la República Checa e Irlanda», revela el informe publicado el martes 14 de octubre.
Pero ¿por qué suben tan drásticamente los precios de la vivienda en Portugal y en toda Europa? La dinámica del mercado suele ajustar los precios, pero la demanda sigue superando con creces la oferta. En cuanto a la demanda, las transacciones inmobiliarias repuntaron en 2024 tras la bajada de los tipos de interés. Portugal se encuentra entre los países con los mercados más activos (también gracias a los programas de apoyo a los jóvenes compradores), junto con España, Chipre, Bulgaria y Polonia, si bien en la mayoría de los países de la UE la venta de viviendas aún no se ha recuperado por completo. Por otro lado, «hay indicios de que Portugal es el país de la UE donde el turismo ha tenido el mayor impacto en los precios de la vivienda», concluye la Comisión Europea.
“Existen pruebas de que Portugal es el país de la UE donde el turismo ha tenido el mayor impacto en los precios de la vivienda.”
Además, la oferta no logra equilibrar el mercado. «La comercialización de viviendas se retrasa debido a barreras regulatorias, el aumento de los costes de construcción y del suelo, las ineficiencias en el sector de la construcción y la escasez de mano de obra», señala Bruselas. También detalla que «la expedición de permisos de construcción disminuyó drásticamente tras la crisis financiera mundial».
Según el informe, la comparación histórica muestra que los permisos de construcción se encuentran cerca de mínimos históricos en la mayoría de los países de la UE, con algunas excepciones notables, como Portugal, Croacia, España y Grecia. Además, la tramitación de permisos en Portugal es una de las más largas de la UE, llegando a tardar hasta 31 semanas, a pesar de los recientes esfuerzos por simplificar el proceso de concesión de licencias, que se espera sean revisados próximamente por el Gobierno.
Este aumento del precio de las viviendas, impulsado por el desequilibrio entre la oferta y la demanda, agrava aún más el acceso a la vivienda en Europa, sobre todo porque los precios suben mucho más rápido que los ingresos familiares, como concluye Bruselas. «En Portugal, los Países Bajos, Hungría, Luxemburgo, Irlanda, la República Checa y Austria se registraron los mayores aumentos de precios, con ratios precio-ingreso más de un 20 % superiores a los de hace una década», afirma el documento. Por el contrario, en Rumanía, Chipre y Finlandia, los precios de la vivienda han disminuido en relación con los ingresos desde 2014.
Los precios de la vivienda en Portugal se han duplicado en 15 años
Los precios de la vivienda aumentaron un 5,1 % en la eurozona y un 5,4 % en toda la Unión Europea en el segundo trimestre, en comparación con el mismo período del año anterior, según informó Eurostat a principios de octubre de 2025. Portugal experimentó el aumento más pronunciado, con un 17,2 %. Trimestralmente, los precios crecieron un 1,6 % en la eurozona y un 1,7 % en la UE. Entre 2010 y 2025, los precios de la vivienda en Portugal se duplicaron con creces, aumentando un 141 %.