L'accès au logement devient de plus en plus difficile en Europe, les prix de l'immobilier augmentant bien plus vite que les revenus des ménages ces dernières années. Le Portugal, en particulier, se distingue pour de mauvaises raisons : il fait partie des États membres de l'UE où les coûts du logement ont plus que triplé au cours de la dernière décennie. D'ailleurs, la Commission européenne (CE) estime que le Portugal affiche les prix de l'immobilier les plus surévalués de l'Union européenne (UE).
L'évaluation de Bruxelles sur le marché du logement au Portugal est loin d'être encourageante, principalement parce qu'elle conclut que le pays a enregistré la « surévaluation moyenne la plus forte » de l'UE, avec des prix immobiliers surévalués de 35 %. « C'est le seul pays où la surévaluation a augmenté significativement en 2024 », ajoute-t-elle. En revanche, au Luxembourg, aux Pays-Bas, en Autriche, en Grèce, en République tchèque, en Suède et en Lettonie, les prix immobiliers sont surévalués de 10 % à 20 %, cet indicateur diminuant dans tous ces pays entre 2023 et 2024, à l'exception des Pays-Bas.
Le récent rapport de Bruxelles sur le logement dans l'UE indique également que la croissance nominale des prix de l'immobilier a dépassé 200 % au Portugal entre 2014 et 2024, ainsi que dans six autres pays (Hongrie, Lituanie, République tchèque, Estonie, Bulgarie et Pologne), soit bien plus que la hausse moyenne de 50 % enregistrée dans l'UE. Les prix réels de l'immobilier, corrigés de l'inflation, ont également augmenté en moyenne de 25 % dans l'ensemble de l'UE au cours de la dernière décennie. « C'est en Hongrie, au Portugal, en Lituanie, en Slovénie, en République tchèque et en Irlande que les prix réels de l'immobilier ont le plus augmenté (plus de 50 %) », révèle le rapport publié mardi 14 octobre.
Mais pourquoi les prix de l'immobilier augmentent-ils si fortement au Portugal et dans toute l'Europe ? La dynamique du marché tend à ajuster les prix, mais la demande reste largement supérieure à l'offre. Du côté de la demande, les transactions immobilières ont repris en 2024 grâce à la baisse des taux d'intérêt. Le Portugal figure parmi les pays dont les marchés sont les plus actifs (notamment grâce aux dispositifs de soutien aux jeunes acquéreurs), aux côtés de l'Espagne, de Chypre, de la Bulgarie et de la Pologne, même si, dans la plupart des pays de l'UE, les ventes de logements n'ont pas encore complètement repris. En revanche, « il est prouvé que le Portugal est le pays de l'UE où le tourisme a eu le plus fort impact sur les prix de l'immobilier », conclut la CE.
« Il est prouvé que le Portugal est le pays de l’UE où le tourisme a eu le plus fort impact sur les prix de l’immobilier. »
De plus, l'offre ne parvient pas à équilibrer le marché. « La mise en vente des logements est retardée en raison des obstacles réglementaires, de la hausse des coûts de construction et des terrains, des inefficacités du secteur de la construction et des pénuries de main-d'œuvre », note Bruxelles. Elle précise également que « la délivrance de permis de construire a fortement chuté suite à la crise financière mondiale ».
« La comparaison historique montre que les permis de construire sont proches de leurs plus bas niveaux historiques dans la plupart des pays de l'UE, à quelques exceptions notables près, notamment le Portugal, la Croatie, l'Espagne et la Grèce », ajoute le rapport. De plus, le traitement des permis au Portugal est parmi les plus longs de l'UE, pouvant prendre jusqu'à 31 semaines, malgré les récents efforts de simplification du processus d'octroi des licences, qui devraient être prochainement réexaminés par le gouvernement.
Cette croissance de la valeur des logements, alimentée par le déséquilibre entre l'offre et la demande, aggrave encore davantage l'accès au logement en Europe, notamment parce que les prix augmentent bien plus vite que les revenus des ménages, comme le conclut Bruxelles. « Les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées au Portugal, aux Pays-Bas, en Hongrie, au Luxembourg, en Irlande, en République tchèque et en Autriche, avec des ratios prix/revenus supérieurs de plus de 20 % à ceux d'il y a dix ans », indique le document. En revanche, en Roumanie, à Chypre et en Finlande, les prix des logements ont baissé par rapport aux revenus depuis 2014.
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