Les locations de vacances (« Alojamento Local ») au Portugal arrivent-elles à leur fin ?

Ces dernières années et jusqu'à la pandémie, le marché locatif à court terme du Portugal (connu sous le nom d'Alojamento Local ou AL) avait été un puissant moteur de l'économie nationale et du rajeunissement du parc immobilier. Cela était particulièrement vrai dans les grands centres urbains de Lisbonne et de Porto, ainsi que dans les régions plus touristiques telles que l'Algarve et Madère.

Cependant, dans le même temps, les locations de vacances au Portugal ont également été la cible de critiques de la part des voisins et des hommes politiques. Récemment, la Cour suprême de justice (STJ) a déclaré qu'il ne serait plus possible d'avoir des locations à court terme dans des immeubles résidentiels au Portugal. Est-ce donc la fin de la location courte durée au Portugal ? Nous vous donnons tous les détails, examinant les choses sur une base légale.

« La STJ a unifié la jurisprudence relative aux locations courte durée installées dans des blocs résidentiels privés, en ce sens qu'elles ne peuvent y être exploitées si l'unité est destinée à l'habitation », commence l'analyse du cabinet d'avocats Lamares, Capela & Associados dans cet article préparé pour idealista/news. Selon l'arrêt de la Cour suprême de justice, « dans le régime de la propriété horizontale, l'indication dans le titre constitutif que le bloc est destiné à l'habitation doit être interprété dans le sens qu'il ne peut pas être utilisé pour les locations de vacances AL ».

Short-term rentals in Lisbon have been a strong economic activity Unsplash

Qu'est-ce que la standardisation de la jurisprudence ?

Sur la même question juridique, il peut y avoir des décisions contradictoires de juridictions supérieures - appelées conflits de jurisprudence - des jugements qui tranchent dans des directions opposées sur la même question. Ainsi, lorsqu'il s'agit de discuter de la légalité de l'installation et de l'exploitation d'une location de vacances dans une unité d'habitation, il peut y avoir des décisions contraires si un recours est interjeté devant les différentes cours d'appel ou même dans une décision rendue après un recours devant le STJ.

L'appel à l'uniformisation de la jurisprudence, qui peut être sollicité par le président du STJ, les parties ou le ministère public, vise à mettre fin à la divergence des décisions adverses, en garantissant le principe d'égalité et en assurant ainsi la stabilité et la concorde dans les décisions judiciaires (c'est à dire que les parties ne soient pas confrontées à des solutions différentes selon les régions du pays, face à des décisions judiciaires portant sur le même droit et le même point de droit).

Ce qui est en jeu ?

La question de droit qui a donné lieu à la décision judiciaire uniforme n'est ni nouvelle ni incontestée par les tribunaux.

La légalité d'une location de courte durée dans un immeuble autonome, à usage d'habitation et dans un bloc soumis à la propriété horizontale, a longtemps été remise en cause, sachant que la location AL peut être associée à :

• entrées et sorties fréquentes des clients à différentes heures du jour et de la nuit
• bruit ou rassemblements
• utilisation des ascenseurs
• le fait de traîner des valises dans les parties communes de l'immeuble pendant la nuit.

AL in Porto attracts tourists and has generated discord Unsplash

Il est tenu compte, d'une part, du droit au repos et à la tranquillité des copropriétaires et, d'autre part, du droit du copropriétaire à monétiser son logement en disposant d'une licence AL.

• En 2016, la Cour d'appel de Porto a estimé que l'activité d'hébergement était compatible avec l'utilisation d'un bâtiment à des fins d'habitation. Elle est partie du principe que l'hébergement, même de courte durée, était toujours considéré comme un logement.
• En 2018 la même Cour avait déjà tranché différemment, alléguant que l'exercice de l'activité de logement locatif de courte durée dans une unité destinée à des fins d'habitation par le titre constitutif violait la finalité qui lui avait été donnée.
• En 2016, la Cour d'appel de Lisbonne a décidé que les appartements de location de vacances installés dans des unités résidentielles n'étaient pas conformes à la loi car ils impliquaient une utilisation différente de l'usage auquel l'unité était initialement destinée. Mais cette décision serait annulée par la STJ en 2017, affirmant que l'utilisation de l'immeuble par des touristes ne supprime pas l'affectation au logement, ne qualifiant pas cette activité de commerciale.

Quels effets l'arrêt a-t-il sur l'activité de location courte durée AL ?

Il ne s'applique qu'au cas dans lequel il a été délivré. Oui, car bien qu'il s'agisse d'un cas d'uniformisation de la jurisprudence, il n'a pas la force obligatoire générale que la loi attribue, par exemple, à certains des arrêts rendus par la Cour constitutionnelle, il n'a donc aucune applicabilité en dehors du cas spécifique et ne lie que les parties à ce cas.

Cependant, il convient de souligner qu'à l'avenir, la jurisprudence normalisée finira par avoir un effet persuasif et indicatif sur tous les tribunaux chaque fois qu'une même question sera soulevée, afin de garantir une certaine harmonie au sein du système judiciaire et d'éviter à nouveau des décisions contradictoires des tribunaux sur la même problématique.

The Algarve is one of the regions that most fears the effects of the STJ ruling Unsplash

La jurisprudence uniformisée par la STJ statuant sur les locations de courte durée (AL) ne s'appliquera pas, par exemple, aux :

• habitations unifamiliales (dont le concept est défini à l'article 3, paragraphe 2, du DL 128/2014 du 29 août 2014)
• bâtiments contenant plusieurs unités indépendantes appartenant à un même propriétaire
• aux unités utilisées pour le commerce ou les services.

Que peut-on attendre du futur ?

Cette décision ne signifie pas l'illégalité immédiate des AL qui existent actuellement dans les unités résidentielles au Portugal.

Sans vouloir tenter de prédire l'avenir, l'arrêt de la STJ ne signifie pas la fin de l'activité de locations de vacances, comme le rapportent certains médias.

En effet, il n'appartient pas aux tribunaux de réduire à l'illégalité tous les logements locaux du pays, c'est plutôt au législateur de fixer les conditions d'enregistrement des logements locaux (AL n'a pas besoin de licence, une notification préalable sous un certain délai suffit pour son immatriculation), les exigences d'exploitation et la surveillance de l'hébergement local afin de pouvoir opérer régulièrement.

Deuxièmement, étant donné que les décisions judiciaires ne sont valables qu'au cas par cas, le jugement unificateur ne peut être appliqué aux locations à court terme dans des unités résidentielles que si une copropriété mécontente demande aux tribunaux de constater l'illégalité et, par conséquent, d'annuler l'enregistrement.

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Quelles sont les solutions ?

1. La solution la plus évidente est d'éviter le recours aux tribunaux et par conséquent l'assujettissement à la position du jugement unificateur en maintenant des relations de bon voisinage et en obtenant des compromis entre le propriétaire de l'AL et les autres propriétaires. Cela évitera le recours aux tribunaux devant lesquels la légalité pourrait être soulevée. Il est à noter que la législation sur la location de courte durée prévoit déjà depuis 2018 la possibilité de fixer une charge de copropriété aggravée pour l'AL afin de compenser l'usure des parties communes générée par les locataires et qui a servi à éviter les conflits (art 20-A du DL128/2014, du 29 août).
2. En cas de litige, des solutions alternatives telles que la médiation peuvent également mettre fin au litige de manière plus rapide et sans les mêmes frais de justice.
3. La modification de l'attribution donnée par le titre constitutif à l'unité où l'AL opère est une possibilité, bien que soumise à des procédures et des coûts administratifs, ainsi qu'à l'approbation unanime nécessaire des copropriétaires. Cela signifie, par exemple, changer l'utilisation de l'unité du logement aux services.
4. Il est considéré que le recours constitutionnel contre la décision judiciaire est également recevable en application de la jurisprudence uniforme, et ce pour violation du contenu matériel du droit de propriété.

L'arrêt n'a donc pas entraîné la fin de l'Alojamento Local au Portugal et il appartient au législateur de modifier la loi dans le même sens de l'arrêt ou non, en prévoyant la possibilité que l'AL fonctionne dans les fractions attribuées au logement et sachant qu'il existe déjà au moins un projet de loi en ce sens, déposé au Parlement par le parti politique Iniciativa Liberal après avoir pris connaissance de la décision du STJ.

*Article écrit par André Gomes Dias, avocat immobilier chez Lamares, Capela & Associados