Terreno à venda na Rua General Norton de Matos

Identificação do imóvel: ZMPT583671

Atenção Sr. Construtor! Terreno com capacidade construtiva de 6,786m2! Custo do m2 de terreno de 207€!

Terreno situação no centro da Arrifana, zona em franca expansão habitacional e comercial.

Tem duas frentes, uma que confronta com a Avenida da Buciqueira, com 76m de comprimento; e, outra com o Largo de Manuel Eduardo Rebelo e a Rua do Dr. António Gomes Rebelo, com 128m de comprimento.

Este terreno é constituído por dois artigos distintos:

- Artigo Urbano

- Área total registada - 2.150m2
- Área de implantação do edifício (área coberta) - 1.650m2
- Área bruta da construção existente - 640m2
- Área de logradouro - 500m2

De acordo com o levantamento topográfico realizado, a área de implantação do edifício é de apenas 419m2, existindo ainda um edifício contíguo devoluto e em ruína (aproximadamente, mais 300m2). Presume-se assim, que os 1.650m2 registados como área de implantação/coberta, sejam um erro de registo.

O prédio é de construção antiga e em mau estado de conservação. A maior parte deste está devoluta, todavia, uma pequena parte está habitada por um inquilino, cujas condições do arrendamento se desconhecem (o contrato de arrendamento ter-se-à perdido…), o que implicará a devida indemnização a este (quer no caso de nova construção a atribuir, pelo período dessa intervenção, quer no caso rescisão do vínculo do arrendamento).

Para melhor aproveitamento e rentabilidade, maximizando a área de construção possível deste prédio urbano (e que neste caso deverá manter-se a atual), recomenda-se a demolição da construção atual e edificação de uma nova, que implicará cedência de área para o arruamento do Largo de Manuel Eduardo Rebelo e da Rua do Dr. António Gomes Rebelo, bem como afastamento da extremidade do Largo de Manuel Eduardo Rebelo, da Rua do Dr. António Gomes Rebelo e da própria Avenida da Buciqueira.

2. Artigo Rústico

- Área total registada - 7.540m2
- Confronta com o artigo urbano acima descrito, com o terreno vizinho (de natureza urbana), com a capela e com a Avenida da Buciqueira.
- O levantamento topográfico efetuado indica uma área de 8.958m2.

De acordo com o atual PDM enquadra-se nos Espaços Residências de Nível II, que estão sujeitos ao seguinte regime de edificabilidade:

- São destinados para habitação, embora se possam admitir outros usos, desde que não resultem razões de incompatibilidade com o uso dominante;
- O Índice Máximo de Utilização do Solo é de 0.90;
- A área mínima dos lotes é de 200 m2, devendo apresentar frentes mínimas de, respetivamente, 8, 11 e 18 metros, consoante se trate de edificações em banda, geminadas ou isoladas;
- Número máximo de pisos acima da cota de soleira ≤ a 3, admitindo-se o acréscimo de mais um piso desde que o último seja de aproveitamento do desvão do telhado ou piso recuado.

Neste contexto, estima-se uma capacidade construtiva com as seguintes características:

- Área de terreno - 7.540m2 (por uma questão de simplicidade, partimos deste pressuposto)
- Área de implantação - 2.262m2
- Área bruta de construção total - 9.052m2
- Área bruta de construção acima do solo - 6.786m2
- Área bruta de construção abaixo do solo - 2.262m2 (lugares de garagem)
- Área bruta privativa - 5.768m2 (apartamentos distribuídos por r/c mais dois pisos)
- Área de arranjos exteriores - 5.278m2

A título de exemplo e numa distribuição equitativa entre apartamentos T2 e T3, conseguiríamos obter 50 fogos com uma área média de 115m2.

Neste pressuposto, e caso pretenda consultar, dispomos de uma avaliação bancária a preços de 2023, com um valor total para o terreno de 1.557.300€, obtido através do Método do Custo da Construção, permitindo obter os seguintes valores:

- Custo da área bruta acima do solo - 229€/m2 (valor da garagem incluído no valor do apartamento)
- Custo do terreno por m2 - 207€
- Custo do terren.