Negli ultimi anni, fino alla pandemia, il mercato degli affitti a breve termine nel Portogallo (conosciuto come Alojamento Local o AL) è stato un forte motore dell'economia nazionale e del ringiovanimento del patrimonio immobiliare. Ciò si è riscontrato nei grandi centri urbani di Lisbona e Porto, insieme alle regioni più turistiche come l'Algarve e Madeira.
Tuttavia, allo stesso tempo, anche gli affitti turistici in Portogallo sono stati oggetto di critiche da parte dei paesi limitrofi e dei politici. Di recente, la Corte Suprema di Giustizia (STJ) ha dichiarato che non sarebbe più possibile avere affitti a breve termine negli edifici residenziali in Portogallo. È arrivata dunque la fine degli affitti a breve termine AL in Portogallo? Di seguito è possibile analizzare i dettagli legali della questione.
"La giurisprudenza standard della STJ, con riguardo a AL in condomini privati, afferma che non è possibile stipulare alcun tipo di contratto associato, se l'unità è destinata ad abitazione", inizia così l'analisi condotta dallo studio legale Lamares, Capela & Associados, in questo articolo preparato per idealista/news. Quest'ultimo sottolinea che, secondo la sentenza della Suprema Corte di Giustizia, "nel regime di proprietà orizzontale, l'indicazione nel titolo costitutivo che il blocco è destinato ad abitazione deve essere interpretata nel senso che non può essere utilizzato per affitti turistici AL ".
Qual è la standardizzazione della giurisprudenza?
In merito alla stessa questione giuridica possono esserci decisioni contraddittorie provenienti da tribunali superiori. Si parla di conflitti giurisprudenziali ovvero di sentenze che decidono per direzioni opposte. Pertanto, quando si discute della legittimità dell'affitto di una casa vacanza in un'unità residenziale, possono esserci deliberazioni contrastanti. Questo sia nel caso in cui venga presentato ricorso alle varie Corti d'Appello ma anche in caso di una decisione emessa dopo un ricorso al STJ.
Il ricorso per l'uniformità della giurisprudenza, che può essere richiesto dal Presidente del STJ, dalle parti coinvolte o dalla Procura della Repubblica, mira a porre fine alla divergenza di deliberazioni contrarie. In questo modo è possibile garantire il principio di uguaglianza e dunque la stabilità e l'armonia nelle decisioni giudiziarie (di fronte a decisioni giudiziarie che coinvolgono la stessa legge e lo stesso punto di diritto, le parti non si troveranno di fronte a soluzioni diverse anche se provengono da regioni del paese diverse).
Qual è il rischio?
La questione di diritto che ha dato origine all'Uniform Court Ruling non è né nuova né indiscussa dai tribunali.
La liceità di un affitto a breve termine in un edificio destinato ad abitazione e soggetto a proprietà orizzontale è stata da tempo messa in discussione. É riconosciuto infatti che l'affitto AL può essere associato a:
- ingressi e uscite frequenti degli ospiti in diversi orari del giorno e della notte
- rumore o assembramenti
- l'uso degli ascensori
- il trascinamento di valigie nelle aree comuni del palazzo durante la notte.
Da un lato si considera infatti il diritto al riposo e alla tranquillità dei condomini; dall'altro il diritto del proprietario dell'appartamento, in possesso della licenza AL, di monetizzare il proprio appartamento destinandolo all'esercizio delle ferie.
- Nel 2016 la Corte d'Appello di Porto ha ritenuto l'attività ricettiva compatibile con l'uso di un fabbricato a scopo abitativo. Resta inteso che l'alloggio, anche se di breve durata, non cessa di essere qualificato come tale.
- Già nel 2018 lo stesso Tribunale aveva deciso diversamente, sostenendo che l'esercizio dell'attività di locazione a breve termine in un'unità destinata ad uso abitativo dal titolo costitutivo violava la finalità che le era stata data.
- Nel 2016 la Corte d'Appello di Lisbona ha deciso che gli appartamenti turistici in affitto all'interno di unità residenziali non erano conformi alla legge in quanto implicavano un uso diverso della destinazione iniziale dell'unità. Ma tale decisione venne ribaltata dal STJ nel 2017, ritenendo che l'uso dell'edificio da parte dei turisti non avrebbe tolto l'assegnazione ad alloggio, non qualificando pertanto tale attività come commerciale.
Quali effetti ha la sentenza per l'attività di affitti brevi AL?
Si applica solo al caso in cui è stata rilasciata. Infatti, pur trattandosi di un caso di standardizzazione della giurisprudenza, non ha l'inderogabilità generale che la legge attribuisce, ad esempio, ad alcune sentenze della Corte Costituzionale. Di conseguenza non ha applicabilità al di fuori del caso specifico ed è vincolante solo per le parti in causa.
Tuttavia, va sottolineato che in futuro la giurisprudenza standardizzata finirà per avere un effetto persuasivo e orientativo su tutti i tribunali ogniqualvolta venga sollevata la stessa questione. L'obiettivo è quello di garantire una certa armonia all'interno del sistema giudiziario ed evitare ancora una volta decisioni contraddittorie dei tribunali sulla stessa questione.
La giurisprudenza standardizzata della sentenza STJ sugli affitti a breve termine (AL) non si applicherà, ad esempio, a:
- abitazioni unifamiliari (la cui nozione è contenuta nell'articolo 3, comma 2, del DL 128/2014 del 29 agosto 2014);
- fabbricati contenenti più unità indipendenti appartenenti ad un unico proprietario;
- alle unità utilizzate per il commercio o i servizi.
Cosa possiamo aspettarci dal futuro?
Questa sentenza non implica l'immediata illegalità degli AL che attualmente esistono nelle unità residenziali in Portogallo.
Senza voler provare a prevedere il futuro, il giudizio della STJ non significa la fine dell'attività di affitti turistici, come riportano alcuni media.
Questo perché non spetta ai tribunali ridurre all'illegalità tutte le strutture ricettive locali del Paese, ma spetta al legislatore stabilire le condizioni per la registrazione delle strutture ricettive locali (AL non necessita di licenza in quanto la notifica preventiva con scadenza è sufficiente per la sua registrazione), i requisiti per lo sfruttamento e il funzionamento e la supervisione delle strutture ricettive locali per poter operare regolarmente.
In secondo luogo, poiché le decisioni giurisdizionali sono valide solo nel caso specifico, il giudizio unificativo può essere applicato agli affitti brevi di unità abitative solo se, in relazione a tutte le stesse, l'illegittimità e il conseguente annullamento dell'iscrizione dell'istituto è richiesta da un condomino insoddisfatto, dinanzi ai tribunali giudiziari.
Quali sono le soluzioni?
- La soluzione più ovvia è quella di evitare il ricorso al giudice e di conseguenza l'assoggettamento alla posizione del giudizio unificatore, mantenendo rapporti di buon vicinato e ottenendo compromessi tra il titolare della AL e gli altri titolari. Ciò eviterà il ricorso a tribunali in cui potrebbe essere sollevata la legittimità del complesso. Si segnala che la normativa sull'affitto a breve termine prevede già dal 2018 la possibilità di fissare un canone condominiale aggravato alla AL per compensare l'usura degli spazi comuni generata dagli ospiti e che è servita ad evitare conflitti (art. 20-A del DL128/2014, del 29 agosto).
- In caso di controversia, anche soluzioni alternative, come la mediazione, possono porre fine alla questione in modo più rapido e senza le stesse spese dei tribunali giudiziari.
- É possibile modificare l'assegnazione data dal titolo costitutivo all'unità in cui opera la AL, seppur soggetta a procedure e costi amministrativi, oltre al necessario consenso unanime dei condomini. Ciò significa, ad esempio, cambiare la destinazione d'uso dell'unità da abitativa a servizio.
- Si ritiene aperto anche il ricorso di legittimità costituzionale della decisione giurisdizionale di applicazione della giurisprudenza uniforme, ovvero per lesione del contenuto materiale del diritto di proprietà.
La sentenza quindi non ha portato alla fine dell'Alojamento Local in Portogallo e spetta al legislatore modificare la norma con riguardo alla sentenza, prevedendo la possibilità del funzionamento di AL in frazioni stanziate per alloggi. Esiste già almeno un disegno di legge in tal senso ed è stato presentato in Parlamento dal partito politico Iniciativa Liberal dopo che si è resa nota la decisione del STJ.
*Articolo scritto da André Gomes Dias, avvocato immobiliare di Lamares, Capela & Associados