Il mercato immobiliare di Porto continua ad attrarre forti investimenti internazionali in tutti i settori: dagli uffici e dagli hotel alla vendita al dettaglio, alla logistica e agli immobili residenziali.
Grazie alla sua economia in espansione e al fiorente settore turistico, Porto è diventato uno dei mercati immobiliari più dinamici del Portogallo, attraendo investitori da tutta Europa, Nord America e oltre. Questa forte domanda ha messo sotto pressione alcuni settori, in particolare quello degli uffici, dove la limitata disponibilità ha determinato un costante aumento dei canoni di locazione privilegiati.
Nel settore retail, i negozi tradizionali stanno registrando ottime performance, mentre i parchi commerciali continuano a espandersi. Nel frattempo, il mercato industriale e logistico si trova ad affrontare una carenza di immobili disponibili a causa degli elevati tassi di occupazione, mentre il settore residenziale sta mostrando dinamiche di mercato uniche.
Queste tendenze sono state discusse alla Conferenza Porto Property Pace, organizzata da CBRE Portogallo per il secondo anno consecutivo. Secondo José Maria Moutinho, Direttore della Ricerca di CBRE Portogallo, "Il settore residenziale di Porto si trova ad affrontare una situazione paradossale: nonostante un ampio stock di immobili sfitti, i prezzi continuano ad aumentare".
Ha spiegato che "mentre la città sta perdendo popolazione in modo naturale, sta guadagnando residenti attraverso la migrazione. Questo cambiamento sta rimodellando la domanda di alloggi e mettendo sotto pressione il mercato a breve termine". Moutinho ha aggiunto che le dimensioni delle famiglie sono diminuite negli ultimi decenni, creando uno squilibrio tra domanda e offerta: "Molte case a Porto sono sproporzionatamente grandi rispetto alle esigenze odierne, il che limita l'assorbimento del patrimonio immobiliare disponibile".
La crescita del turismo ha ulteriormente stimolato la domanda. Dall'inizio del millennio, il numero di visitatori è quasi quintuplicato, soprattutto nei quartieri centrali, influenzando direttamente il valore degli immobili alberghieri e delle attività commerciali al dettaglio nelle vie principali .
"Tutte queste attività possono essere riassunte in una sola parola: scarsità", ha affermato Moutinho. "La scarsità colpisce ogni settore immobiliare, ma crea anche opportunità, che si manifestano in modo diverso a seconda dei segmenti e delle località".
Forte domanda e offerta limitata nei settori degli uffici e della logistica
Porto continua a registrare una crescente domanda di spazi per uffici e logistica , ma la disponibilità rimane bassa rispetto ad altre città europee. Questo squilibrio ha determinato un costante aumento dei canoni di locazione privilegiata negli ultimi anni.
Secondo Rui Moreira, direttore di CBRE Portogallo a Porto, il crescente potenziale del Nord "spiega perché Porto e la regione circostante sono sempre più al centro dell'attenzione degli investitori immobiliari internazionali ".
Finora, nel 2025, si è registrata una notevole carenza di spazi per uffici di Classe A nel centro di Porto, incoraggiando la ristrutturazione di edifici esistenti e la creazione di nuovi quartieri commerciali come Vila Nova de Gaia e ZEP. Si prevede che la città raggiungerà un assorbimento di 40.000 m², con un calo del 20% rispetto alla media quinquennale. Tuttavia, gli affitti degli uffici di prima qualità sono leggermente aumentati, passando da 20 a 21 euro al metro quadro.
Gli investitori sono tornati sul mercato degli uffici di Porto con rinnovato vigore: la città rappresenta ora il 25% del volume totale degli investimenti in uffici in Portogallo, in aumento rispetto a una media decennale di appena il 5%. Questi investitori sono principalmente alla ricerca di asset di alta qualità, certificati ESG, in grado di attrarre inquilini di alto livello.
Il turismo internazionale stimola gli investimenti alberghieri
Il mercato turistico di Porto è dominato dai visitatori internazionali, che rappresentano circa l'85% della domanda totale. La crescita del turismo proveniente dal Nord America, in particolare da Stati Uniti e Canada, è stata significativa, con un incremento di circa il 25% nell'ultimo decennio.
Il settore alberghiero di Porto è fiorente, con un equilibrio tra progetti di ristrutturazione e nuovi sviluppi. La zona intorno ad Avenida dos Aliados rimane molto ambita e si registra una crescente diversificazione geografica dell'offerta alberghiera.
Tra il 2019 e il 2024, il numero di camere d'albergo a Porto è cresciuto da 10.000 a 14.000. La crescente domanda e un'offerta più diversificata e di alta qualità hanno spinto i prezzi degli hotel verso l'alto, riflettendosi in metriche ADR e RevPAR più elevate. Stanno emergendo anche nuovi progetti ibridi, che combinano l'ospitalità con alloggi per studenti, spazi di co-living e co-working .
Crescita dei centri commerciali e dei parchi commerciali
La Porto Property Pace Conference ha inoltre evidenziato la forte crescita del commercio al dettaglio nelle vie principali . Il basso turnover degli inquilini ha portato a un aumento degli affitti e a una limitata disponibilità di unità di pregio.
Anche i parchi commerciali di Porto si stanno espandendo, beneficiando della crescente domanda di formati commerciali comodi, accessibili e funzionali.
Industria e logistica: la carenza crea opportunità di investimento
Il settore industriale e logistico nel Portogallo settentrionale si trova ad affrontare una carenza di immobili a causa degli elevati tassi di occupazione e della forte crescita degli affitti, in particolare nelle aree periferiche ben collegate. Queste aree offrono opportunità di riqualificazione degli asset e di sviluppo di progetti "built-to-suit" in zone privilegiate.
"Tutti i settori immobiliari a Porto stanno registrando un forte interesse da parte degli investitori, in particolare da parte di capitali stranieri, che stanno mostrando grande interesse per gli uffici di Classe A e gli immobili logistici. Supportati da solidi fondamentali e da elevati livelli di occupazione, anche i settori residenziale e commerciale stanno prosperando", ha affermato Rui Moreira.
"Per la prima volta, vediamo investitori internazionali scegliere Porto e il Portogallo settentrionale come punto di ingresso nel Paese. La città si è affermata come un mercato chiave per le transazioni immobiliari completate, mantenendo una posizione di forza accanto a Lisbona nelle operazioni di investimento ad alto valore."