Pre-contractul de vânzare-cumpărare, arma care îi protejează pe vânzători și cumpărători

Când cumpărați sau vindeți o casă în Portugalia, nu este obligatoriu să încheiați un pre-contract de vânzare-cumpărare și vă costă bani în plus, dar este greșit să credeți că nu vă ajută cu nimic. Cunoscut în portugheză drept contrato de promesa compra e venda sau CPCV, un pre-contract de vânzare-cumpărare între vânzător și cumpărător este unul dintre primii pași legali în vederea cumpărării sau vânzării de proprietăți înainte de semnarea actului în sine de vânzare-cumpărare și reprezintă singura dvs. garanție până la semnarea contractului definitiv. Până la urmă, un contract preliminar de proprietate imobiliară vă poate ajuta să evitați problemele și să nu cheltuiți banii inutil, deci astăzi aruncăm o privire asupra a tot ce trebuie să știți despre pre-contractele de vânzare-cumpărare din Portugalia.

Un pre-contract de vânzare - pentru care puteți găsi un șablon pe acest site web în limba portugheză – este un contract cu caracter juridic obligatoriu pentru a garanta drepturile părților contractante, protejând astfel persoanele implicate în vânzare până în momentul în care semnează contractul final de vânzare-cumpărare a proprietății.

CPVC trebuie să fie însoțit și de o licență de utilizare sau de autorizație de construcție (Licença de Utilização ou de Construção). În caz contrar, trebuie furnizată dovada că aceasta a fost deja solicitată de la autoritățile locale sau, dacă acest lucru nu este posibil, trebuie să fie anexată o declarație care să o înlocuiască.

Când se întocmește un pre-contract de vânzare-cumpărare și când se plătește avansul

Site-ul portughez de consultanță financiară Doutor Finanças afirmă că este oportună întocmirea unui CPCV atunci când intenționați să încheiați o afacere (eliminând astfel alți posibili cumpărători), atunci când proprietatea nu are o licență de utilizare, atunci când construcția proprietății nu este încă finalizată sau când cumpărătorul încă așteaptă de la bancă aprobarea creditului ipotecar, dacă are nevoie de acesta pentru a cumpăra proprietatea. "

În mod normal, la încheierea unui precontract se plătește un avans, cunoscut ca "sinal" în portugheză. Este o sumă de bani sau un alt bun convenit între părți pe care cumpărătorul trebuie să îl plătească vânzătorului. Acest depozit reprezintă o garanție a respectării pre-contractului de vânzare-cumpărare și dovedește, de asemenea, seriozitatea intenției contractuale a ambelor părți.

Suma plătită ca depozit poate varia, dar se situează de obicei între 10% și 20% din prețul proprietății.

Ce se întâmplă dacă cineva încalcă pre-contractul?

Din păcate, este posibil să pierdeți bani dacă cumpărătorul sau vânzătorul nu își îndeplinesc îndatoririle contractuale.
În cazul în care vânzătorul încalcă îndatoririle contractului preliminar de vânzare-cumpărare, va trebui să restituie cumpărătorului valoarea dublă a depozitului pe care l-a plătit. Pe de altă parte, în cazul în care încălcarea contractului se face din partea cumpărătorului, vânzătorul poate păstra depozitul plătit.
"Partea vătămată poate de asemenea să apeleze la o instanță pentru a cere respectarea condițiilor contractului, pentru a obține o sentință care să permită executarea acesteia", explică Doutor Finanças.

Pentru a evita să pierdeți bani, vă recomandăm să vă asigurați în avans că cumpărătorul are potențialul de a fi aprobat pentru un credit ipotecar. Cu toate acestea, dacă ambele părți sunt de acord, se poate adăuga la pre-contract o clauză care anulează contractul dacă i s-a refuzat acordarea unui credit ipotecar de către bancă. Acest lucru vă permite să recuperați banii din depozitul plătit vânzătorului.

Care sunt avantajele semnării unui pre-contract?

Un contract de preliminar are numeroase avantaje, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Pe lângă formalizarea rapidă a unui document cu efecte juridice între cele două părți, acesta garantează și:

• Încheierea cumpărării/vânzării casei în limita de timp convenită;
• Siguranță juridică în cazul întârzierii sau încălcării contractului;
• Tranzacția în cazul în care proprietatea nu are o licență de utilizare;
• Cumpărarea/vânzarea atunci când proprietatea este încă în construcție;
• Vânzarea se va realiza chiar dacă cumpărătorul nu are toată suma de bani la dispoziție pentru cumpărare;
• Timpul pe care cumpărătorul îl așteaptă pentru aprobarea finanțării de către bancă.

Lucruri cărora trebuie să le acordați o deosebită atenție când semnați un pre-contract

Chiar dacă nu este un contract obligatoriu, CPCV este un contract care produce efecte juridice de îndată ce este semnat, la fel ca orice alt contract. Prin urmare, chiar dacă prezintă avantaje pentru ambele părți implicate, trebuie luate următoarele măsuri de precauție înainte de semnare:

• Să se confirme în scris identificarea completă a tuturor părților la contract, identificarea obiectului contractului (în majoritatea cazurilor, o proprietate imobiliară), permisul de locuire, suma depozitului și schema de plată;
• Să se includă perioada maximă pentru încheierea contractului final (caz în care poate fi acordată o anumită marjă de întârziere);
• Să se includă o clauză care scutește cumpărătorul de răspundere pentru costurile legate de proprietate, cum ar fi garanțiile sau ipotecile;
• Să vă asigurați că creditul ipotecar este aprobat, dacă este cazul;
• În cazul în care proprietatea din ansamblul rezidențial în care se află imobilul are restanțe de plată, cereți vânzătorului să vă ofere documente din partea asociației proprietarilor, pentru a verifica dacă există datorii;
• Să verificați în prealabil dacă clădirea a fost supusă recent unor lucrări de renovare sau dacă va trebui să faceți unele renovări în curând.

Pentru a evita surprizele neplăcute, Doutor Finanças recomandă, de asemenea, includerea în contract a unei clauze de anulare sau reziliere, care ar trebui să descrie modul de reziliere a contractului și în ce perioadă de timp.