Il contratto preliminare di compravendita: l'arma segreta che protegge acquirenti e venditori

Quando si compra o si vende una casa in Portogallo, non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare di acquisto ed è vero che costa soldi extra, ma sarebbe decidere a priori di non farlo. Conosciuto in portoghese come "contrato de promesa compra e venda" o CPCV, un contratto preliminare di vendita tra il venditore e l'acquirente è uno dei primi passi legali verso l'acquisto o la vendita di un immobile prima della firma dell'atto di vendita, e serve come unica garanzia fino alla firma del contratto definitivo.
Alla fine, un contratto preliminare può aiutare a evitare molti problemi e non spendere soldi inutilmente, oggi analizziamo tutto quello che c'è da sapere sui contratti preliminari di compravendita in Portogallo.

Un accordo preliminare - il cui modello si trova su questo sito web portoghese - è giuridicamente vincolante per garantire i diritti delle parti contraenti, salvaguardando così le persone coinvolte nella vendita fino al momento della firma dell'atto di vendita dell'immobile.

Il CPVC deve inoltre essere accompagnato da una licenza d'uso o permesso di costruzione (Licença de Utilização ou de Construção). In caso contrario, deve essere fornita la prova che è già stata richiesta al comune o, se ciò non fosse possibile, deve essere allegata una dichiarazione per sostituirla.

Quando realizzare il contratto preliminare di compravendita? E quando dare l’anticipo?

Il sito web portoghese di consulenza finanziaria Doutor Finanças dice che è "opportuno fare una CPVC quando si intende effettuare una transazione (scartando così altri potenziali acquirenti), quando l'immobile non ha una licenza d'uso, quando la costruzione dell'immobile non è ancora completata o quando l'acquirente è ancora in attesa dell'approvazione bancaria se ha bisogno di un'ipoteca per acquistare l'immobile".

Una cosa che ha un certo valore nel preliminare è sicuramente l'acconto, conosciuto come "sinal" in portoghese. Si tratta di una somma di denaro o altro bene concordato tra le parti che l'acquirente deve pagare al venditore. Questo anticipo è una garanzia del rispetto dell'accordo di prevendita, nonché la prova della serietà degli intenti contrattuali di entrambe le parti.

L'importo consegnato a titolo di deposito può variare, ma è generalmente compreso tra il 10% e il 20% del prezzo dell'immobile.

E se qualcuno infrange il contratto di compravendita?

Tuttavia, è possibile perdere denaro se l'acquirente o il venditore non rispetta la CPVC.

Se il venditore non rispetta la sua parte del contratto preliminare di vendita, dovrà rimborsare all'acquirente il doppio del valore del deposito che ha consegnato. D'altra parte, se la violazione del contratto è da parte dell'acquirente, il venditore può trattenere il deposito.

"Il creditore può anche appellarsi a un tribunale per chiedere che le condizioni del contratto siano soddisfatte, al fine di ottenere una sentenza che ne consenta l'esecuzione", spiega il Doutor Finanças.

Per evitare di perdere soldi, si consiglia di assicurarsi in anticipo che l'acquirente abbia il potenziale per un’eventuale approvazione di un mutuo. Tuttavia, se entrambe le parti sono d'accordo, è possibile aggiungere una clausola che annulla il contratto se il mutuo viene negato dalla banca. In questo modo è possibile salvaguardare e recuperare il denaro dal deposito che l'acquirente versa al venditore.

Quali sono i vantaggi di un accordo preliminare?

Un contratto preliminare di compravendita in Portogallo presenta numerosi vantaggi sia per il venditore che per l'acquirente. Oltre a formalizzare rapidamente un documento vincolante tra le due parti, garantisce anche:

• La conclusione della vendita della casa entro il periodo concordato;
• Certezza del diritto in caso di ritardo o di violazione del contratto;
• La transazione se la proprietà non ha una licenza d'uso;
• L'acquisto e la vendita quando l'immobile è ancora in costruzione;
•  L’effettiva vendita anche se l'acquirente non dispone dei fondi necessari per l'acquisto;
• Il tempo di attesa che l'acquirente è in attesa dell'approvazione del finanziamento da parte della banca.

Cose da tenere a mente quando si realizza un preliminare

Sebbene non si tratti di un contratto vincolante, il CPVC è giuridicamente e contrattualmente vincolante dal momento della sua firma, come qualsiasi altro contratto. Pertanto, anche se presenta dei vantaggi per entrambe le parti coinvolte, prima di firmarne uno, è necessario prendere le seguenti precauzioni:

• Confermare per iscritto l'identificazione completa di tutte le parti del contratto, l'identificazione dell'oggetto del contratto (nella maggior parte dei casi, un immobile), il permesso di abitazione, l'importo della cauzione e il piano di pagamento;
• Includere il periodo massimo per la conclusione del contratto definitivo (nel qual caso può essere concesso un certo margine di manovra per eventuali ritardi);
• Includere una clausola che esoneri l'acquirente dall'obbligo di rispondere delle spese relative all'immobile, come pegni o ipoteche; 
• Assicurarsi che il mutuo venga approvato;
• Se l'edificio condominiale in cui si trova l'immobile è in ritardo, chiedere in anticipo al venditore per gli ultimi verbali della riunione della comunità dei vicini per verificare se ci sono debiti;
• Verificare in anticipo se l'edificio è stato oggetto di recenti lavori di ristrutturazione o se è necessario farli.

Per evitare spiacevoli sorprese, Doutor Finanças raccomanda inoltre di includere nel contratto una clausola di rescissione o cancellazione, che dovrebbe descrivere come rescindere il contratto e in quale periodo di tempo.