Avant-contrat de vente au Portugal : l'arme secrète qui protège les acheteurs et les vendeurs

Un avant-contrat de vente est une garantie pour l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier au Portugal / Gtres
Un avant-contrat de vente est une garantie pour l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier au Portugal / Gtres
12 juin 2019, Rédaction

Lorsque vous achetez ou vendez une maison au Portugal, il n’est pas obligatoire de signer un avant-contrat de vente et de plus cela a un coût supplémentaire, mais vous auriez tort d’exclure de le signer si rapidement. Connu en portugais sous le nom de « contrat de promesse compra e venda ou CPCV », un avant-contrat de vente entre le vendeur et l'acheteur constitue l'une des premières étapes juridiques permettant d'acheter ou de vendre un bien avant la signature de l'acte de vente et est votre seule garantie jusqu'à la signature du contrat définitif. Un avant-contrat de vente peut vous aider à éviter les ennuis et les dépenses inutiles. C'est pourquoi nous examinons aujourd'hui tout ce qu'il y a à savoir sur les avant-contrat de vente au Portugal.

Un avant-contrat de vente - pour lequel vous pouvez trouver un modèle sur ce site Web en langue portugaise - est juridiquement contraignant afin de garantir les droits des contractants, protégeant ainsi les personnes impliquées dans la vente jusqu'au moment où elles signent l'acte réel de vente de la propriété.

Le CPVC doit également être accompagné d'une licence d'utilisation ou d'un permis de construire (« Licença de Utilização ou de Construção ») . Dans le cas contraire, il faut fournir la preuve qu'il a déjà été demandé aux autorités locales ou, si cela n'est pas possible, une déclaration doit être jointe pour le remplacer.

Quand signer l'avant-contrat de vente

Le site Web de conseil financier portugais Doutor Finanças indique qu'il est « opportun de faire un CPCV lorsque l'on a l'intention de passer un accord (excluant ainsi d'autres acheteurs éventuels), lorsque la propriété ne dispose pas d'une licence d'utilisation, lorsque la construction de la propriété n’est pas encore terminée ou lorsque l’acheteur attend toujours l’approbation de la banque s’ils ont besoin d’une hypothèque pour acheter la propriété. »

Il est très courant que l'avant-contrat de vente comporte une certaine valeur, l’acompte, appelé « sinal » en portugais. Il s’agit d’une somme d’argent ou d’un autre actif convenu entre les parties que l’acheteur doit payer au vendeur. Ce dépôt est une garantie de conformité avec l'avant-contrat de vente et constitue également une preuve du sérieux de l'intention contractuelle des deux parties.

Le montant du dépôt peut varier, mais il est généralement compris entre 10% et 20% du prix de la propriété.

Qu'advient-il si quelqu'un rompt l'avant-contrat de vente ?

Malheureusement, il est possible de perdre de l'argent si l'acheteur ou le vendeur ne se conforme pas au CPVC.

Si le vendeur ne remplit pas l'avant-contrat, il devra rembourser à l'acheteur le double de la valeur de l'acompte versé. Par contre, si la rupture de contrat est du côté de l'acheteur, le vendeur peut conserver le dépôt.

« La partie lésée peut également faire appel à un tribunal pour demander que les termes du contrat soient respectés, afin d'obtenir une peine permettant son exécution », explique Doutor Finanças.

Pour éviter de perdre de l'argent, nous vous conseillons de vous assurer à l'avance que l'acheteur est susceptible d'être approuvé pour un prêt hypothécaire. Cependant, si les deux parties sont d'accord, il est possible d'ajouter une clause annulant le contrat si l'hypothèque est refusée par la banque. Cela vous permet de sauvegarder et de récupérer l’argent de la caution que l’acheteur verse au vendeur.

Quels sont les avantages d'un avant-contrat de vente ?

Un avant-contrat de vente présente de nombreux avantages, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. En plus de formaliser rapidement un document contraignant entre les deux parties, il garantit ou stipule également :

  • La conclusion de l'achat / vente de la maison dans les délais convenus,
  • Sécurité juridique en cas de retard ou de rupture de contrat,
  • La transaction si la propriété n'a pas de licence pour l'utiliser,
  • L'achat / vente lorsque la propriété est encore en construction,
  • La vente se poursuivra même si l'acheteur ne dispose pas des fonds nécessaires à l'achat,
  • Le temps pendant lequel l'acheteur attend l'approbation du financement par la banque.

Éléments à surveiller lors de la conclusion d'un avant-contrat de vente

Même s'il ne s'agit pas d'un contrat obligatoire, le CPCV est juridiquement et contractuellement contraignant dès sa signature, comme tout autre contrat. Par conséquent, même si cela présente des avantages pour les deux parties impliquées, les précautions suivantes doivent être prises avant de le signer :

  • Confirmez par écrit l’identification complète de toutes les parties au contrat, l’identification de l’objet du contrat (dans la plupart des cas, un bien immobilier), le permis de logement, le montant du dépôt et le calendrier de paiement,
  • Inclure le délai maximum pour la conclusion du contrat final (auquel cas une marge de manœuvre peut être laissée pour les retards potentiels),
  • Inclure une clause qui exempte l’acheteur de sa responsabilité de répondre aux charges sur la propriété, telles que les privilèges ou les hypothèques,
  • Assurez-vous que l'hypothèque est approuvée, le cas échéant,
  • Si le bâtiment en copropriété où se trouve la propriété est est en défaut de paiement, demandez à l'avance au vendeur les dernières minutes de la réunion de copropriété pour vérifier s'il existe des dettes,
  • Vérifiez au préalable si le bâtiment a récemment fait l’objet de travaux de rénovation ou si vous aurez besoin de le faire bientôt.

Pour éviter les mauvaises surprises, Doutor Finanças recommande également d’inclure dans le contrat une clause de résiliation ou d’annulation, qui devrait décrire les modalités de résiliation du contrat et sa durée.

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