Vorvertrag beim Immobilienkauf in Portugal: Schutz für Käufer und Verkäufer

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal wird meist kein Vorvertrag abgeschlossen, da dieser nicht obligatorisch ist und außerdem zusätzliche Kosten verursacht. Dennoch sollten Sie, wenn Sie kurz davor stehen, einen Immobilienkauf oder -verkauf in Portugal zu tätigen, seine Vorteile in Betracht ziehen. Auf Portugiesisch wird der Kaufvorvertrag „Contrato de promesa compra e venda“ (kurz: CPCV) genannt. Er wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag abgeschlossen und dient als Garantie für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrages. Somit kann er Ihnen viel unnötiges Kopfzerbrechen und sogar Verluste ersparen. In diesem kurzen Leitfaden erklären wir Ihnen alles Wichtige zum Vorvertrag beim Immobilienkauf in Portugal.

Ein Kaufvorvertrag – hier können Sie ein Musterbeispiel ansehen – ist rechtlich verbindlich und schützt die Rechte bei der Vertragsparteien bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages der Immobilie.

Dem CPVC muss auch eine Nutzungs- bzw. Baulizenz beigefügt werden. Existiert sie nicht, muss der Nachweis erbracht werden, dass sie bereits bei der Gemeinde beantragt wurde. Falls dies nicht möglich ist, muss eine Erklärung beigefügt werden, die sie ersetzt.

Wann wird der Vorvertrag abgeschlossen und die Anzahlung getätigt?

Das portugiesische Finanzportal Doutor Finanças erklärt, dass es „ratsam ist, den Vorvertrag abzuschließen, wenn man die klare Absicht hat, eine Immobilie zu kaufen (und so andere Interessenten auszuschließen), falls die Immobilie keine Nutzungslizenz haben sollte, wenn der Bau der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist oder wenn der Käufer noch auf die Genehmigung der Finanzierung durch die Bank wartet“.

Häufig wird im Vorvertrag ein Betrag als Anzahlung (sinal) aufgeführt. Dieser Betrag wird von beiden Vertragsparteien ausgehandelt und muss vom Käufer an den Verkäufer gezahlt werden. Diese Anzahlung dient als Sicherheit für die Einhaltung des Vorvertrages und belegt die sichere Absicht beider Seiten, dass Immobiliengeschäft abzuschließen.

Diese Anzahlung beträgt in der Regel zwischen 10% und 20% des Kaufpreises der Immobilie.

Was passiert im Falle einer Nichteinhaltung des Vorvertrages?

Wenn der Käufer oder der Verkäufer sich nicht an den Vorvertrag halten, ist es möglich, Geld zu verlieren.

Wenn der Verkäufer den Vorvertrag nicht erfüllt, muss er dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückerstatten. Wenn der Käufer seinerseits vom Vorvertrag zurücktritt, kann der Verkäufer die Anzahlung einbehalten.

„Die Vertragspartei, die die Leistung erbracht hat, kann vor Gericht Berufung einlegen, um die Erfüllung des Vertrages einzufordern“, erklärt Doutor Finanças. 

Damit Sie beim Immobilienverkauf in Portugal kein Geld verlieren, sollten Sie sich im Vorhinein vergewissern, dass der potenzielle Käufer für die Gewährung eines Darlehens in Frage kommt. Eine andere Möglichkeit besteht darin, wenn sich beide Vertragsparteien einig sind, dem Vorvertrag eine Klausel hinzuzufügen, die den Vertrag aufkündigt, wenn der Darlehensantrag von der Bank abgelehnt wird. Somit würde sich der Käufer die Rückerstattung der geleisteten Anzahlung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages sichern.

Vorteile eines Vorvertrages beim Immobilienkauf in Portugal

Ein Kaufvorvertrag bietet zahlreiche Vorteile, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Abgesehen davon, dass es sich um ein verbindliches Dokument handelt, dass schnell und problemlos von beiden Parteien unterschrieben werden kann, garantiert der Vorvertrag weiterhin:

• Den Abschluss des Geschäftes (Kauf/Verkauf der Immobilie) innerhalb einer vereinbarten Frist;
• Rechtssicherheit bei Verzug oder Vertragsverletzung;  
• Den Kauf/Verkauf falls die Immobilie keine Nutzungslizenz hat;
• Den Kauf/Verkauf, wenn der Bau der Immobilie nicht abgeschlossen ist; 
• Den Abschluss des Geschäftes, selbst wenn der Käufer nicht über den für den Kauf notwendigen Betrag verfügt; 
• Die Zeit, in der der Käufer auf die Genehmigung des Darlehens wartet. 

Was bei der Unterzeichnung des Kaufvorvertrages zu beachten ist

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Portugal ist zwar nicht obligatorisch, aber dennoch rechtlich verbindlich sobald er unterschrieben wurde. Daher, auch wenn er beiden Vertragsparteien viele Vorteile bietet, müssen einige Vorsichtsmaßnahmen vor Unterschrift eines Kaufvorvertrages getroffen werden:

• Schriftliche Überprüfung der personenbezogenen Daten beider Vertragsparteien, der Daten des Vertragsgegenstandes (in den meisten Fällen eine Immobilie), der Bewohnbarkeitsbescheinigung, der Höhe der Anzahlung und der Zahlungsfristen;
• Legen Sie eine Frist für den Abschluss des Kaufvertrages fest (Sie können einen Handlungsspielraum für eventuelle Verzögerungen einrechnen); 
• Fügen Sie eine Klausel hinzu, die den Käufer von der Verpflichtung befreit, für Belastungen der Immobilie, wie Pfandrechte oder Hypotheken, einzustehen; 
• Stellen Sie sicher, dass das Darlehen genehmigt wurde (falls nötig);
• Sollte sich die Immobilie in einer Wohnanlage befinden, lassen Sie sich von der Hausverwaltung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorlegen, um sicherzugehen, dass der Verkäufer keine Schulden hat;
• Überprüfen Sie, ob an dem Wohngebäude vor kurzem Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden oder ob in Kürze Ausbesserungen fällig werden, die zusätzliche Kosten verursachen.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt Doutor Finanças außerdem, eine Kündigungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, die festlegt, wie und in welchem Zeitraum der Vertrag gekündigt werden kann.