Immobilienpreise in Portugal sinken um 1,3 % – auch in Lissabon und Porto

Angesichts hoher Wohnkosten, hoher Kreditzinsen und geringer Kaufkraft hat sich der Immobilienkauf in Portugal abgekühlt. Und diese Abkühlung der Nachfrage nach Immobilien im Land hat sich in den Preisen niedergeschlagen. Das Nationale Statistikinstitut (INE) gab Ende April bekannt, dass der durchschnittliche Preis aller im letzten Quartal 2023 verkauften Immobilien 1.619 Euro pro Quadratmeter (Euro/m2) betrug, das sind 7,9 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Im Vergleich zum Vorquartal fielen die Immobilienpreise in Portugal jedoch um 1,3 %, ein Trend, der in 14 der 24 bevölkerungsreichsten Gemeinden zu spüren war, darunter Lissabon und Porto.

„Im vierten Quartal 2023 betrug der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in Portugal 1.619 Euro/m2, was einer Veränderungsrate von 7,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht“, so das INE in dem am Dienstag, 23. April, veröffentlichten Bulletin. Schon auf den ersten Blick ist klar, dass sich der Preisanstieg bei Immobilien verlangsamt hat, da die Veränderung gegenüber dem Vorjahr geringer ist als die im vorangegangenen Quartal (10,0 %).

Im Vergleich zum Vorquartal kam es jedoch tatsächlich zu einer Korrektur der Preise für in Portugal verkaufte Immobilien. Der im letzten Quartal 2024 verzeichnete Durchschnittspreis von 1.610 Euro/m2 stellte „einen Rückgang von 1,3 % im Vergleich zum dritten Quartal 2023 dar und kehrte damit den seit dem vierten Quartal 2022 anhaltenden Aufwärtstrend um“, so das portugiesische Statistikamt.

Ausländische Käufer in Portugal

Auch in Portugal lebende Familien kauften zwischen Oktober und Dezember 2023 günstigere Immobilien als im Vorquartal: Der Durchschnittspreis war um 1,1 % niedriger und betrug 1.584 Euro/m2. Dasselbe gilt für Ausländer, denn der Durchschnittspreis der an diese Käufer verkauften Häuser betrug 2.241 Euro/m2, 2,4 % weniger als drei Monate zuvor. Der Preisrückgang bei den von Ausländern gekauften Immobilien machte sich bei den Transaktionen bemerkbar, die von Personen mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union (-9,7 %) getätigt wurden, während die in Europa ansässigen Käufer um 3,1 % teurere Immobilien kauften.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum lag der durchschnittliche Wert der in Portugal an im Land lebende Käufer verkauften Wohnungen um 8 % höher. Und ausländische Käufer kauften Immobilien zu einem ähnlichen Durchschnittspreis (0,1 %). Trotz dieser Tendenz kaufen Ausländer weiterhin 41 % teurere Immobilien als die in Portugal ansässigen Käufer.

14 Gemeinden erleben sinkende Immobilienpreise Ende 2023

In 14 der 24 Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sanken die Immobilienpreise zwischen dem letzten Quartal 2024 und dem Vorquartal. Die stärksten Rückgänge waren in Matosinhos (-14,4 %) zu verzeichnen, gefolgt von Porto (8,7 %), Funchal (8,4 %) und Barcelos (-8,1 %). Die geringsten Rückgänge der Wohnraumpreise in diesem Zeitraum gab es in Vila Nova de Gaia (-0,8 %) und Lissabon (-1,9 %).

Im Jahresvergleich „verlangsamt sich der Immobilienpreisanstieg in 18 der 24 Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, darunter alle Gemeinden im Großraum Lissabon, auf der Halbinsel Setúbal mit Ausnahme von Seixal und im Großraum Porto mit Ausnahme von Maia“, so das INE. In der Gemeinde Porto stiegen die Immobilienpreise weiterhin langsamer (minus 11,9 Prozentpunkte), und das Gleiche war in Lissabon zu beobachten (-5,7 Prozentpunkte).

In den anderen sechs bevölkerungsreichsten Gemeinden beschleunigte sich der Anstieg der Immobilienpreise, wobei Maia (plus 7,8 Prozentpunkte) und Vila Nova de Famalicão (plus 6,5 Prozentpunkte) hervorstachen. „Oeiras war die einzige Gemeinde, die im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Rückgang des durchschnittlichen Immobilienpreises um 2,8 % verzeichnete“, heißt es in dem Dokument.

Wenig überraschend ist, dass die Gemeinden Cascais (4.176 Euro/m2), Lissabon (4.086 Euro/m2) und Oeiras (3.096 Euro/m2) die höchsten Immobilienpreise des Landes aufwiesen. Die bevölkerungsreichsten Gemeinden mit den niedrigsten Immobilienpreisen waren Barcelos (1.129 Euro/m2), Guimarães (1.233 Euro/m2) und Santa Maria da Feira (1.252 Euro/m2).

Immobilienpreise fallen in 13 Subregionen des Landes

Betrachtet man die 26 Subregionen des Landes, so fielen die Immobilienpreise zwischen dem letzten Quartal 2023 und dem Vorquartal in 13 Gebieten, wobei die Autonome Region Madeira (-11,3 %), Alto Tâmega e Barroso (-7,7 %) und der Großraum Porto (-6,6 %) die meisten Rückgänge verzeichneten. Dasselbe war, wenn auch in geringerem Maße, im Großraum Lissabon zu spüren (-2,4 %).

Andererseits wurden Immobilien in diesem Zeitraum in neun Regionen teurer, wobei drei Subregionen des Alentejo die höchsten Zuwächse verzeichneten. In der Region Coimbra und Ave blieben die Preise praktisch stabil.

Im Jahresvergleich „stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in 23 der 26 Subregionen, wobei der Westen das höchste Wachstum (16,7 %) aufwies“, so das INE. Die drei Gebiete, in denen die Preise für verkaufte Häuser sanken, waren Douro (-15 %), Alto Tâmega (-3,9 %) und Beira Baixa (-1,2 %).

„Im Berichtszeitraum verzeichneten die Subregionen Großraum Lissabon (2.728 Euro/m2), Algarve (2.623 Euro/m2), Halbinsel Setúbal (1.952 Euro/m2), Autonome Region Madeira (1.869 Euro/m2), Metropolregion Porto (1.776 Euro/m2) und Alentejo Litoral (1.674 Euro/m2) höhere Immobilienpreise als das Land insgesamt“, heißt es weiter. Und es wird betont, dass „wie in den Vorquartalen Alto Alentejo den niedrigsten mittleren Verkaufspreis für Einfamilienhäuser (520 Euro/m2) aufwies.“