Die Kündigung eines Mietvertrags in Portugal ist ein Recht sowohl für Mieter als auch für Vermieter, erfordert jedoch die Einhaltung präziser gesetzlicher Bestimmungen, von Kündigungsfristen bis hin zur korrekten Art und Weise der Mitteilung der Kündigungsabsicht.
Was ist eine Mietvertragsbeendigung?
Ein Mietvertrag ist das Rechtsdokument, das zwei Parteien, den Mieter und den Vermieter, hinsichtlich der Nutzung einer Immobilie bindet und Rechte, Pflichten und Bedingungen definiert.
Obwohl der Vertrag eine Laufzeit festlegt, kann er von beiden Parteien vorzeitig gekündigt werden, sofern die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Die Kündigung muss schriftlich, unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist und der entsprechenden Formalitäten erfolgen. Für die Kündigung eines Mietvertrags gelten zwei Grundregeln:
- Schriftliche Mitteilung per Einschreiben mit Rückschein erbeten
- Einhaltung der Kündigungsfrist entsprechend der Vertragslaufzeit gemäß den Artikeln 1097 und 1098 des Neuen Städtischen Mietrechts (NRAU)
Gültige Gründe für die Kündigung des Vertrags
Als Mieter müssen Sie Ihre Entscheidung zur Vertragsbeendigung nicht begründen. Es genügt, dass Sie Ihre Absicht innerhalb der gesetzlichen Frist mitteilen und dass mindestens ein Drittel der ursprünglichen Vertragslaufzeit bereits verstrichen ist.
Hat der Vermieter bereits mitgeteilt, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte, können Sie ihn jederzeit mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Sind Sie jedoch der Vermieter, können Sie den Vertrag nur aus gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Gründen kündigen. Diese sind:
- Bedarf an Wohnraum für sich selbst oder für einen Nachkommen ersten Grades (Kinder).
- Strukturelle Sanierungsarbeiten , die es erforderlich machen, dass die Bewohner das Grundstück verlassen.
- mindestens 25 % seines Vermögenswertes entsprechend oder darauf abzielend, den Abriss des Grundstücks zu vermeiden
- Die Nichtzahlung der Miete über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten kann ein Räumungsverfahren einleiten.
Kündigungsfristen im Jahr 2026
Die gesetzlichen Fristen variieren je nach Vertragslaufzeit und der Position der kündigenden Partei. Die Frist beginnt mit dem Datum des Eingangs des Schreibens beim Empfänger, nicht mit dem Datum des Versands.
Wenn Sie als Mieter die Kündigungsfrist nicht einhalten, endet der Vertrag trotzdem, Sie sind aber verpflichtet, die Miete für den Zeitraum der versäumten Kündigung zu zahlen . Bei Vermietern sind die Kündigungsfristen deutlich länger. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Mindestkündigungsfrist seitens des Vermieters drei Jahre.
Wie schreibe ich ein Kündigungsschreiben?
Ein Kündigungsschreiben für einen Mietvertrag muss klar, sachlich und rechtsgültig sein. Folgende Elemente sind zwingend erforderlich:
- Datum, an dem die Mitteilung versandt wurde
- Vollständige Identifizierung beider Parteien (mit den vollständigen Namen des Mieters und des Vermieters)
- Eindeutiger Hinweis darauf, dass es sich um ein Kündigungsschreiben handelt, unter Bezugnahme auf die Einhaltung der gesetzlichen Frist.
- Adresse der Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist
- Kündigungsgrund (für Vermieter verpflichtend; für Mieter optional)
- Voraussichtlicher Auszugstermin
Ob Sie Mieter oder Eigentümer sind, Sie sollten eine Kopie des Schreibens sowie den Einschreibebeleg aufbewahren . Diese Dokumente können in einem Rechtsstreit entscheidende Beweismittel sein.
Neue Entwicklungen im Jahr 2026: Was wird sich auf dem Mietmarkt ändern?
Die Gesetzesaktualisierung von 2026 brachte relevante Änderungen für Vermieter und Mieter mit sich:
- Neue Mietanpassungsformel , Auswirkungen auf bestehende Verträge
- Verlängerung der Mindestlaufzeiten für Wohnraummietverträge
- Stärkung der Meldepflichten gegenüber der Steuer- und Zollbehörde
Immobilien, die länger als 24 Monate leer stehen, können durch Verwaltungsentscheidung in das Programm für bezahlbaren Wohnraum aufgenommen werden, wobei die Miete unter dem Marktwert liegt und ein Mindestvertrag von 5 Jahren gilt.
In Fällen, in denen sich der Mieter nach Vertragsende weigert, auszuziehen, kann die Räumung länger dauern, wenn Minderjährige, ältere Menschen oder Menschen in wirtschaftlich prekären Situationen betroffen sind.
Programm für bezahlbaren Wohnraum (PAA): Was Sie wissen sollten
Das Programm für bezahlbaren Wohnraum bleibt auch 2026 in Kraft und kann eine Alternative sein, die vor der Kündigung eines Mietvertrags in Betracht gezogen werden sollte.
- Dieses Programm ermöglicht es Vermietern , Immobilien zu Mieten zu vermieten, die mindestens 20 % unter dem Marktwert liegen, und profitieren dabei von einer Befreiung von der Einkommensteuer (IRS) bzw. der Körperschaftsteuer (IRC).
- Die Mieter wiederum haben Zugang zu Wohnraum mit einem ausgewogeneren Verhältnis von Bezahlbarkeit und Miete durch stabile, auf der Website der Steuerbehörde registrierte Verträge.
Wenn Sie einen Umzug aus Ihrer Wohnung erwägen, sollten Sie prüfen, ob dieses Programm eine Übergangslösung sein könnte. In manchen Fällen können Sie, anstatt Ihren Mietvertrag zu kündigen, diesen neu verhandeln oder innerhalb dieses Programms nach einer passenden Immobilie suchen und so Ihre monatlichen Ausgaben reduzieren.
Welche weiteren Unterstützungsmöglichkeiten gibt es im Land?
Bevor eine endgültige Entscheidung getroffen wird, können andere Unterstützungsmaßnahmen im Jahr 2026 dazu beitragen, die Einkommensbelastung zu verringern:
- Lissabon : Die städtische Förderung für bezahlbaren Wohnraum (SMAA) geht in ihre achte Auflage. Die Mindesteinkommensgrenze für den Bezug der Förderung liegt bei 6.000 € . Die monatliche Mietzahlung für die Begünstigten dieser Auflage wird für zwölf Monate, von März 2026 bis Februar 2027, verlängert.
- Außerordentliche Einkommensbeihilfe : ermöglicht es Familien mit der höchsten Einkommensbelastung, bis Ende 2026 bis zu 200 € pro Monat zu erhalten.
- Madeira: Das PRAHABITAR-Programm steht das ganze Jahr über zur Verfügung und bietet Mietern verlängerbare finanzielle Unterstützung.
Bevor Sie Ihren Mietvertrag kündigen, sollten Sie alle verfügbaren Unterstützungsangebote für Mieter sorgfältig prüfen, insbesondere wenn Sie Mieter sind, da Sie möglicherweise Anspruch auf Hilfen haben. In manchen Fällen kann dies einen Umzug verhindern und Ihre finanzielle Stabilität sichern.
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