Au Portugal, la résiliation d'un contrat de location est un droit tant pour les locataires que pour les propriétaires, mais elle nécessite le respect de règles légales précises, notamment en ce qui concerne les délais de préavis et la manière correcte de communiquer son intention de partir.
Qu'est-ce qu'une résiliation de bail ?
Un contrat de location est le document juridique qui lie deux parties, le locataire et le propriétaire, concernant l'utilisation d'un bien immobilier, définissant les droits, les obligations et les conditions.
Bien que le contrat fixe une durée, chacune des parties peut y mettre fin de manière anticipée, sous réserve du respect des règles légales. La résiliation doit être notifiée par écrit, en respectant le préavis légal minimal et les formalités requises. Deux règles fondamentales régissent la résiliation d'un contrat de location :
- Avis écrit par lettre recommandée avec accusé de réception demandé
- Respect du délai de préavis conformément à la durée du contrat, conformément aux articles 1097 et 1098 du Nouveau Régime de Bail Urbain (NRAU)
Motifs valables de résiliation du contrat
En tant que locataire, vous n'êtes pas tenu de justifier votre décision de résilier le bail. Il vous suffit de communiquer votre intention dans les délais légaux et qu'au moins un tiers de la durée initiale du bail se soit écoulé.
Si le propriétaire a déjà indiqué son intention de ne pas renouveler le bail, vous pouvez également le résilier à tout moment, moyennant un préavis de 30 jours. En revanche, si vous êtes le propriétaire, vous ne pouvez résilier le bail que pour les motifs expressément prévus par la loi. Ces motifs sont les suivants :
- Besoin de logement pour soi-même ou pour un descendant au premier degré (enfants)
- Travaux de réhabilitation structurelle qui nécessitent que les occupants quittent les lieux : équivalent à au moins 25 % de sa valeur patrimoniale, ou destiné à éviter la démolition de la propriété
- Le non-paiement du loyer pendant une période supérieure à trois mois peut entraîner une procédure d'expulsion
Délais de préavis en 2026
Les délais légaux varient selon la durée du contrat et la qualité de la partie qui le résilie. Le délai court à compter de la date de réception de la lettre par le destinataire, et non de la date d'envoi.
Si, en tant que locataire, vous ne respectez pas le préavis, le contrat est résilié de toute façon, mais vous êtes tenu de payer le loyer correspondant à la période de préavis non respectée. Du côté des propriétaires, les délais de préavis sont nettement plus longs. En effet, dans les baux à durée indéterminée, le préavis minimum requis du propriétaire est de trois ans.
Comment rédiger une lettre de démission ?
Une lettre de résiliation de bail doit être claire, objective et juridiquement valable. Voici les éléments obligatoires :
- Date d'envoi de la communication
- Identification complète des deux parties (avec les noms complets du locataire et du propriétaire)
- Indication explicite qu'il s'agit d'une lettre de résiliation de contrat, faisant référence au respect du délai légal.
- Adresse du bien immobilier faisant l'objet du contrat
- Motif de résiliation (obligatoire pour le propriétaire ; facultatif pour le locataire)
- Date prévue de départ du logement
Que vous soyez locataire ou propriétaire, conservez une copie de la lettre ainsi que la preuve d'envoi recommandé. Ces documents peuvent constituer des preuves cruciales en cas de litige.
Nouveautés en 2026 : que va-t-il changer sur le marché locatif ?
La mise à jour législative de 2026 a introduit des changements importants pour les propriétaires et les locataires :
- Nouvelle formule d'ajustement des loyers, ayant une incidence sur les contrats existants
- Prolongation de la durée minimale des contrats de location résidentielle
- Renforcement des obligations de déclaration auprès de l'Autorité fiscale et douanière
Les logements vacants depuis plus de 24 mois peuvent être intégrés au programme de logements abordables par décision administrative, avec un loyer inférieur à la valeur marchande et un contrat minimum de 5 ans.
Dans les cas où le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du contrat, la procédure d'expulsion peut prendre plus de temps lorsque des mineurs, des personnes âgées ou des personnes en situation de vulnérabilité économique sont concernés.
Programme de logements abordables (PAA) : ce qu’il faut savoir
Le programme de logements abordables reste en vigueur en 2026 et peut constituer une solution de rechange à envisager avant de résilier un bail.
- Ce programme permet aux propriétaires de louer des propriétés à des loyers inférieurs d'au moins 20 % à la valeur marchande, en bénéficiant d'une exemption d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) ou d'impôt sur le revenu des sociétés (IRC).
- Les locataires, quant à eux, ont accès à des logements dont le rapport accessibilité financière est plus équilibré, grâce à des contrats stables enregistrés sur le site web de l'administration fiscale.
Si vous envisagez de quitter votre logement, il est utile de vous renseigner sur ce programme, car il pourrait constituer une solution transitoire. Dans certains cas, au lieu de résilier votre bail, vous pourriez le renégocier ou trouver un logement dans le cadre de ce dispositif, ce qui réduirait vos dépenses mensuelles.
Quelles autres formes de soutien sont disponibles dans le pays ?
Avant de prendre une décision définitive, d'autres mesures de soutien en 2026 peuvent contribuer à alléger la pression sur les revenus :
- Lisbonne : la subvention municipale pour le logement abordable (SMAA) en est à sa 8e édition. Un revenu minimum de 6 000 € est requis pour y prétendre. La prise en charge mensuelle du loyer pour les bénéficiaires de cette édition sera reconduite pour une durée de 12 mois, de mars 2026 à février 2027.
- Aide exceptionnelle au revenu : permet aux familles les plus démunies de recevoir jusqu'à 200 € par mois jusqu'à fin 2026.
- Madère : le programme PRAHABITAR reste disponible toute l'année, avec un soutien financier renouvelable pour les locataires.
Avant de résilier votre bail, examinez attentivement toutes les aides locatives disponibles, surtout si vous êtes locataire, car vous pourriez y avoir droit. Dans certains cas, cela vous évitera de déménager et vous assurera une plus grande stabilité financière.
