Naht das Ende der „Alojamento Local“-Ferienvermietung in Portugal?

In den letzten Jahren, bis vor der Pandemie, war Portugals kurzfristiger Mietmarkt (bekannt als Alojamento Local oder AL) ein starker Motor der portugiesischen Wirtschaft und der Verjüngung des Immobilienbestands. Dies galt insbesondere für die großen Stadtzentren von Lissabon und Porto sowie für touristischere Regionen wie die Algarve und Madeira.

Gleichzeitig sind Ferienwohnungen in Portugal jedoch auch in die Kritik von Nachbarn und Politikern geraten. Kürzlich hat der Oberste Gerichtshof (STJ) erklärt, dass Kurzzeitmieten in Wohngebäuden in Portugal nicht mehr möglich sind. Was jetzt? Ist dies das Ende der AL-Kurzzeitvermietung in Portugal? Wir haben alle Infos und betrachten die Dinge auf rechtlicher Grundlage.

„Der STJ hat die Rechtsprechung für in privaten Wohnblöcken installierte AL in dem Sinne vereinheitlicht, dass diese dort nicht betrieben werden können, wenn die Einheit zum Wohnen bestimmt ist“, beginnt die Analyse der Anwaltskanzlei Lamares, Capela & Associados in diesem für idealista/news aufbereiteten Artikel. Die Anwälte betonen, dass gemäß dem Urteil des Obersten Gerichtshofs „in der Regelung des horizontalen Eigentums die Angabe im Gründungstitel, dass der Block für den Wohnungsbau bestimmt ist, in dem Sinne ausgelegt werden sollte, dass er nicht für AL-Ferienvermietungen verwendet werden kann“.

Kurzzeitvermietungen in Lissabon trugen stark zur Wirtschaft bei Unsplash

Was ist die Standardisierung der Rechtswissenschaft?

Zu derselben Rechtsfrage kann es widersprüchliche Entscheidungen höherer Gerichte geben – so genannte Rechtsstreitigkeiten –, die in derselben Frage in entgegengesetzte Richtungen entscheiden. So kann es bei der Erörterung der Rechtmäßigkeit der Einrichtung und des Betreibens einer Ferienwohnung in einer Wohneinheit zu widersprüchlichen Entscheidungen kommen, wenn bei den verschiedenen Berufungsgerichten Berufung eingelegt wird oder sogar in einer Entscheidung, die nach einer Berufung an das STJ ergangen ist.

Der Appell zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung, der vom Präsidenten des STJ, den Parteien oder der Staatsanwaltschaft beantragt werden kann, soll der Divergenz gegensätzlicher Entscheidungen ein Ende bereiten, den Gleichheitsgrundsatz garantieren und damit für Stabilität und Harmonie bei gerichtlichen Entscheidungen sorgen, sodass die Parteien bei gerichtlichen Entscheidungen, die dasselbe Recht und dieselbe Rechtsfrage betreffen, nicht je nach Region des Landes mit unterschiedlichen Lösungen konfrontiert sind.

Was steht auf dem Spiel?

Die dem einheitlichen Gerichtsurteil zugrunde liegende Rechtsfrage ist weder neu noch von den Gerichten unbestritten.

Die Rechtmäßigkeit einer kurzfristigen Vermietung in einem autonomen Gebäude, das als Wohnung in einem Block mit horizontalem Eigentum genutzt wird, wird seit langem in Frage gestellt, da bekannt ist, dass die AL-Vermietung mit Folgendem verbunden sein kann:

• häufiges Betregen und Verlassen der Wohnung von Gästen zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten
• Lärm oder Versammlungen
• die Nutzung von Aufzügen
• das Schleppen von Koffern in den Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes während der Nacht.

AL in Porto zieht Touristen an und hat Zwietracht erzeugt Unsplash

Berücksichtigt wird einerseits das Recht auf Erholung und Ruhe der Wohnungseigentümer, andererseits das Recht des Wohnungseigentümers, seine Wohnung zu monetarisieren, indem er über eine AL-Lizenz verfügt.

• Im Jahr 2016 befand das Berufungsgericht von Porto, dass die Beherbergungstätigkeit mit der Nutzung eines Gebäudes für Wohnzwecke vereinbar sei. Es ging davon aus, dass die Unterbringung, auch wenn sie nur von kurzer Dauer ist, immer noch als Wohnung gilt.
• Im Jahr 2018 hatte dasselbe Gericht bereits anders entschieden und behauptet, dass die Ausübung der Tätigkeit der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften in einer durch den Gründungstitel zu Wohnzwecken bestimmten Einheit den ihr zugewiesenen Zweck verletzt habe.
• Im Jahr 2016 entschied das Berufungsgericht von Lissabon, dass die in Wohneinheiten eingerichteten Ferienwohnungen nicht gesetzeskonform seien, da sie eine andere Nutzung als den ursprünglichen Zweck der Einheit implizierten. Diese Entscheidung wurde jedoch 2017 vom STJ aufgehoben, da behauptet wurde, dass die Nutzung des Gebäudes durch Touristen die Zuweisung an Wohnungen nicht aufhebt, und diese Aktivität nicht als gewerblich qualifiziert.

Welche Auswirkungen hat das Urteil auf die Tätigkeit der AL Kurzzeitvermietung?

Es gilt nur für den konkreten Fall, für den es gefällt wurde. Ja, denn obwohl es sich um eine Vereinheitlichung der Rechtsprechung handelt, hat es nicht die allgemeine zwingende Kraft, die das Gesetz beispielsweise einigen Urteilen des Verfassungsgerichtshofs zuschreibt, und hat daher keine Anwendbarkeit außerhalb des konkreten Falles und ist nur für die Parteien dieses Falls bindend.

Es ist jedoch zu betonen, dass in Zukunft eine einheitliche Rechtsprechung bei allen Gerichten überzeugend und richtungsweisend wirken wird, wenn es um die gleiche Frage geht, um eine gewisse Harmonie innerhalb der Justiz zu gewährleisten und erneute widersprüchliche Entscheidungen der Gerichte zum gleichen Thema zu vermeiden.

Die Algarve ist eine der Regionen, die die Auswirkungen des STJ-Urteils am meisten fürchtet Unsplash

Die standardisierte Rechtsprechung des STJ-Urteils zur Kurzzeitvermietung (AL) findet beispielsweise keine Anwendung auf:

• Einfamilienhäuser (der Begriff ist in Artikel 3(2) des DL 128/2014 vom 29. August 2014 festgelegt)
• Gebäude mit mehreren unabhängigen Wohneinheiten, die einem einzigen Eigentümer gehören
• Wohneinheiten, die für Handel oder Dienstleistungen verwendet werden.

Was können wir von der Zukunft erwarten?

Dieses Urteil bedeutet nicht die unmittelbare Rechtswidrigkeit der ALs, die derzeit in Wohneinheiten in Portugal vorhanden sind.

Ohne den Versuch machen zu wollen, die Zukunft vorherzusagen, bedeutet das Urteil des STJ nicht das Ende der Tätigkeit der Ferienvermietung, wie einige Medien berichten.

Dies liegt daran, dass es nicht Aufgabe der Gerichte ist, alle Beherbergungsbetriebe als rechtswidrig einzustufen. Vielmehr ist es Aufgabe des Gesetzgebers, die Bedingungen für die Eintragung von Beherbergungsbetrieben zu schaffen (für AL ist keine Genehmigung erforderlich, eine vorherige fristgemäße Anmeldung genügt), die Voraussetzungen für die Nutzung und den Betrieb sowie die Aufsicht über die Beherbergungsbetriebe festzulegen, damit sie ordnungsgemäß betrieben werden können.

Zweitens: Da gerichtliche Entscheidungen nur im Einzelfall gültig sind, kann das vereinheitlichende Urteil nur dann auf Kurzzeitvermietungen in Wohneinheiten angewandt werden, wenn ein unzufriedener Eigentümer vor den Gerichten die Rechtswidrigkeit und folglich die Aufhebung der Eintragung des Betriebs für alle beantragt.

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Was sind die Lösungen?

1. Die naheliegendste Lösung besteht darin, die Anrufung der Gerichte und damit die Unterwerfung unter die Position des einheitlichen Urteils zu vermeiden, indem gutnachbarliche Beziehungen gepflegt und Kompromisse zwischen dem Betreiber der AL und den anderen Eigentümern erzielt werden. Dies vermeidet die Anrufung von Gerichten, bei denen die Rechtmäßigkeit der Vermietung erhoben werden könnte. Zu beachten ist, dass das Kurzzeitmietrecht bereits seit 2018 die Möglichkeit vorsieht, für die durch Gäste verursachte Abnutzung der Gemeinschaftsflächen ein erhöhtes Hausgeld für die Betreiber der AL festzulegen (Art 20-A des DL128/2014 vom 29. August).
2. Im Streitfall können auch alternative Lösungen wie Mediation die Angelegenheit schneller und ohne Gerichtskosten beenden.
3. Eine Änderung der durch den Gründungstitel gegebenen Zuordnung zu der Einheit, in der die AL betrieben wird, ist möglich, jedoch mit Verwaltungsverfahren und -kosten sowie der erforderlichen einstimmigen Zustimmung der Wohnungseigentümer verbunden. Das bedeutet zum Beispiel, die Nutzung der Einheit von Wohnen auf Dienstleistungen umzustellen.
4. Es wird davon ausgegangen, dass auch die Verfassungsbeschwerde gegen die gerichtliche Entscheidung unter Anwendung der einheitlichen Rechtsprechung zulässig ist, und zwar wegen Verletzung des materiellen Inhalts des Eigentumsrechts.

Das Urteil hat also nicht zum Ende des Alojamento Local in Portugal geführt, und es ist Sache des Gesetzgebers, das Gesetz im Sinne des Urteils oder in einem vom Urteil abweichenden Sinne zu ändern, indem er die Möglichkeit vorsieht, dass die AL in den für den Wohnungsbau zugewiesenen Fraktionen funktioniert, wobei es bereits mindestens einen Gesetzentwurf in diesem Sinne gibt, der von der politischen Partei Iniciativa Liberal nach Bekanntwerden der Entscheidung des STJ im Parlament eingebracht wurde.

*Artikel geschrieben von André Gomes Dias, Anwalt für Immobilienrecht bei Lamares, Capela & Associados